マンション管理士の選び方　管理組合が確認したい7つのポイントと依頼前チェックリスト

「管理会社から値上げを求められたけれど、このまま受け入れてよいのだろうか」「大規模修繕を控えているのに、理事会だけで判断して大丈夫だろうか」と迷うことがあります。

理事長や理事になったからといって、突然マンション管理の専門家になるわけではありません。それでも、管理組合のお金を使い、何十世帯、何百世帯にも関わる判断を求められるため、「間違えられない」という重さだけは静かに積み上がっていきます。

そのようなとき、判断を支える選択肢の一つがマンション管理士です。

ただし、マンション管理士という国家資格を持っていることと、自分たちのマンションが抱える問題に合う専門家であることは同じではありません。

得意分野、類似マンションでの実務経験、中立性、担当体制、コミュニケーション、料金と契約範囲、他の専門家との連携まで確認して、初めて候補者を比較できます。

選定の基本的な流れは、依頼目的を整理し、評価基準を決め、候補者を2～3名探し、同じ質問で面談し、同じ条件で見積もりを取り、比較表を使って決めることです。

この記事では、その順番に沿ってマンション管理士の選び方を整理します。読み終えたときには、「誰が良さそうか」ではなく、「なぜこの候補者を選ぶのか」を理事会として説明できる状態を目指します。

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マンション管理士を選ぶ前に依頼したいことを整理する

マンション管理士を探そうと思ったとき、多くの人は最初に検索画面を開くでしょう。

しかし、その前に行いたいことがあります。

それは、「自分たちは何に困っていて、専門家に何をしてほしいのか」を整理することです。

管理会社への不満があるとしても、その不満の正体は一つではありません。

管理委託費が高いのかもしれませんし、担当者から十分な説明を受けられていないのかもしれません。契約している業務仕様が、現在のマンションの実情に合わなくなっているという可能性もあります。

理事会では、「もう管理会社を変えたほうがいい」という声が強くなることもあるでしょう。

その言葉を聞くと、理事長としては「何か決めなければ」と焦るかもしれません。

とはいえ、本当に必要なのは管理会社の変更ではなく、現在の契約内容や管理状態を第三者に確認してもらうことかもしれないのです。

マンション管理士へ相談する意味を整理する

マンション管理士は、専門的知識をもって、管理組合の運営や建物構造上の技術的問題などマンション管理に関する相談に応じ、助言、指導その他の援助を行う専門家です。

マンション管理士になるためには、試験に合格したうえでマンション管理士として登録する必要があります。

ただし、資格があることと、今回の依頼内容について十分な実務経験があることは別です。

ここを混同すると、「国家資格だから任せれば大丈夫だろう」と依頼したものの、実際には求めていた支援と候補者の得意分野が違っていたということが起こり得ます。

専門家へ相談する目的は、理事会が判断を手放すことではありません。

むしろ、自分たちだけでは見つけにくかった情報や選択肢を増やし、管理組合自身が判断できる状態へ近づくことにあります。

専門家に結論を決めてもらうのではなく、結論を選べる材料をそろえてもらう。この距離感がマンション管理士選びの土台になります。

顧問契約とスポット契約を分けて考える

マンション管理士への依頼方法は、大きく顧問契約とスポット契約に分けて考えると整理しやすくなります。

毎月の理事会運営について相談したい、管理会社から提出される資料を継続的に確認してほしい、総会議案について第三者の意見を聞きたいといった場合には、顧問契約が選択肢になるでしょう。

一方、管理規約を見直したい、管理会社変更を検討したい、大規模修繕の発注方法を整理したいなど、一定の終了地点を設定しやすい課題なら、スポット契約が合う可能性があります。

ただし、「専門家が毎月いてくれれば安心だから」という理由だけで顧問契約を始めると、数か月後に目的が曖昧になることがあります。

契約を決めた年度の役員には必要性が分かっていても、翌年度の役員は事情を知らないかもしれません。

すると、新しい理事から「どうして毎月顧問料を払っているのですか」と聞かれたとき、誰もうまく説明できない状態になってしまいます。

役員が交代するマンションだからこそ、「なぜ専門家を必要としているのか」を文章として残しておくことが重要です。

問題と希望する成果を分ける

「管理会社を変更したい」と「管理会社を変更すべきか判断したい」は、似ているようで意味が違います。

前者では結論がすでに決まっていますが、後者なら、検証した結果として現在の管理会社を継続する選択肢も残ります。

専門家へ依頼する時点で結論を固定しすぎると、本来必要だった検証まで省いてしまう可能性があります。

そこで、現在抱えている問題と、依頼後に得たい成果を分けて整理します。

この表を作ると、それまで「管理会社をどうするか」という話だけだったものが、「まず現在の契約を検証する必要がある」という具体的な課題へ変わることがあります。

ここで問題を整理できれば、候補者へ伝える内容も揃いやすくなるでしょう。

依頼メモをA4用紙1枚にまとめる

最初から立派な提案依頼書を作る必要はありません。

まずはA4用紙1枚程度を目安に、理事会で次の内容をまとめます。

たとえば、「管理会社を変更したい」とだけ書くより、「管理委託費の増額要請を受けているため、現在の業務仕様と費用を確認し、契約継続か変更かを判断したい」としたほうが依頼目的は明確です。

このメモは、あとで複数のマンション管理士へ面談や見積もりを依頼するときにも使えます。

同じ条件を全候補者へ伝えられるため、比較の土台が揃うからです。

マンション管理士選びの最初の一歩は、人を検索することではありません。

自分たちは何を判断するために専門家を必要としているのかを、理事会自身の言葉にすることではないでしょうか。

マンション管理士の選び方7つ

依頼内容を整理したら、次は候補者を見るための評価基準を決めます。

マンション管理士試験では幅広い知識が問われますが、実際にどのような案件を経験してきたか、何を得意としているかは人によって違います。

ここで基準を先に決めておけば、肩書や第一印象だけで候補者を選びにくくなります。

得意分野が今回の課題と合っているか

第一に確認したいのが得意分野です。

マンション管理には、理事会運営、管理規約、会計、長期修繕計画、大規模修繕、管理会社対応、住民間の合意形成など幅広いテーマがあります。

日本マンション管理士会連合会の日管連が提供するマンション管理士情報検索でも、管理組合運営の補助、管理規約の作成や改正、建物設備の管理と維持保全、マンション管理業者への対応などから候補者を検索できます。

ただし、検索画面に「得意分野」として表示されていることだけで、実務能力まで保証されるわけではありません。

日管連の検索サービスは任意登録制で、掲載情報は各マンション管理士の自己申告に基づいています。

そのため、検索結果は候補者を見つける入口として使い、具体的な経験については面談で確認する必要があります。

管理会社変更を検討しているなら、「管理会社対応は得意ですか」と聞くだけでは十分ではありません。

「現在の契約分析から新しい管理会社の選定まで、どこを担当した経験がありますか」「仕様書や候補会社比較表を作成した経験はありますか」と聞けば、得意という言葉の中身が見えてきます。

類似マンションの実務経験があるか

次に確認したいのが、自分たちと似たマンションでの経験です。

30戸程度の小規模マンションと数百戸規模のマンションでは、管理上の課題が同じとは限りません。

小規模マンションでは、一戸あたりの費用負担が重くなったり、役員の輪番が早く回ったりする可能性があります。

一方、大規模マンションでは関係する人が増えるため、意思決定や合意形成が複雑になりやすいでしょう。

タワーマンション、団地型マンション、店舗などを含む複合用途マンションにも、それぞれ異なる論点があります。

そこで、単純な経験年数ではなく類似案件について質問します。

「マンション管理士として20年です」という説明だけでは、今回と近い問題を経験しているか分かりません。

「100戸前後で築30年以上のマンションを担当した経験がありますか」「同じ規模で管理会社を見直した案件はどの程度ありますか」という聞き方なら、経験の輪郭を確かめやすくなります。

守秘義務があるため、マンション名や細かな事情まで聞けない場合はあります。

それでも、規模、築年数、管理方式、課題、担当業務を確認すれば、自分たちの問題との距離は判断しやすくなるでしょう。

中立性と利害関係を確認できるか

第三のポイントは中立性です。

管理会社変更や大規模修繕など、扱う金額が大きくなる場面ほど、「本当に管理組合の側から助言してもらえるのだろうか」という不安が出てきます。

その疑問を、信用するか疑うかという感情だけで処理する必要はありません。

契約前に確認すればよいのです。

日管連では、会員会に所属する登録マンション管理士について組織として倫理規程を設けています。

これは、法律によってすべてのマンション管理士へ一律に適用される職業規範という意味ではなく、日管連と会員会の枠組みにおける倫理規程として理解する必要があります。

同規程では、不当とされる誘致行為を目的とする紹介手数料などの授受や、公正性、利益相反、中立性に関する事項が定められています。

候補者には、「施工会社を紹介する場合、紹介先から報酬を受けることがありますか」と確認してみましょう。

さらに、「特定の管理会社や工事会社と継続的な関係がありますか」「推薦先以外の会社も比較できますか」と聞く方法があります。

「ここまで聞いたら相手を疑っているようで失礼だろうか」と感じる理事もいるでしょう。

しかし、管理組合のお金を使う以上、利害関係について確認することは相手を責める行為ではありません。

むしろ、曖昧なまま信頼するのではなく、説明を受けたうえで信頼できるかを判断するための手続です。

実際の担当者と支援体制が分かるか

面談した人が、そのまま契約後も担当するとは限りません。

複数人で運営する事務所や法人では、初回面談には代表者が出席し、実際の理事会対応は別のマンション管理士が担当することがあります。

それ自体を問題と考える必要はありません。

重要なのは、契約する前に実際の担当者が分かっていることです。

「契約後に理事会へ出席するのは誰ですか」「資料確認も同じ人が行いますか」と聞いてみましょう。

担当変更がある場合の説明方法も確認しておくと安心です。

個人事務所なら、別の視点から体制を確認します。

代表者本人が担当してくれる安心感はありますが、病気や事故などによって長期間対応できない可能性はあります。

「長期間対応できない事情が生じた場合、どのような対応になりますか」と聞いておけば、業務継続について考える材料になります。

普段は気にならない体制の違いが、問題が起きたときには大きな違いとなることがあります。

コミュニケーションの相性が合っているか

専門家を選ぶとなると、資格や知識量へ目が向きやすくなります。

しかし、管理組合では「正しいことを知っている」だけで物事が前へ進まない場面があります。

理事会には、仕事も年齢も価値観も違う住民が参加します。

ある理事は「修繕積立金を上げるしかない」と言い、別の理事は「これ以上の値上げは難しい」と反対するかもしれません。

そこで専門家が結論だけを押しつけても、納得は生まれにくいでしょう。

必要なのは、専門的な内容を一般の住民にも分かる言葉へ置き換え、事実と意見を整理し、選択肢ごとの利点とリスクを説明する力です。

初回面談では、「この問題をマンション管理に詳しくない住民へ説明するとしたら、どう説明しますか」と尋ねてみます。

難しい言葉をさらに難しい言葉で説明するのか、それとも身近な例を使って伝えてくれるのか。その数分間にも、コミュニケーションの特徴は表れます。

また、管理会社に対して必要以上に敵対的ではないかも確認したいところです。

業務上の問題があれば指摘する必要はありますが、管理会社を批判すること自体が目的ではありません。

最終的に必要なのは、マンションの管理状態を改善することです。

管理組合側の立場を守りながら、必要な相手とは冷静に話し合えるかという点も選定材料になります。

料金と契約範囲が明確か

料金を比較するときは、月額や総額だけを見ないことが重要です。

仮に候補者Aが月額4万円、候補者Bが月額6万円だったとします。

金額だけなら候補者Aのほうが安く見えます。

しかし、候補者Aはメール相談のみで理事会出席が別料金、候補者Bには月1回の理事会出席と資料確認が含まれているかもしれません。

この条件なら、単純に2万円の差として比較することはできません。

確認するべきなのは、「いくらか」だけではなく「その金額で何をしてもらえるか」です。

顧問契約なら、理事会出席、1回あたりの時間、メールや電話相談、総会出席、議案確認、管理会社との打ち合わせ参加などを確認します。

スポット契約も同様です。

たとえば「管理規約改正支援」と書かれていても、現行規約の問題点を指摘するまでなのか、改正案の作成まで含むのかでは内容が異なります。

総会提出資料や住民説明への支援まで含まれるかも見ておきたいところです。

マンション管理士の報酬は、依頼内容、マンション規模、会議頻度、地域などによって変わります。

そのため、「安いから得」「高いから安心」とは断定できません。

数字を見た瞬間に安いほうへ気持ちが動くことはありますが、そのときこそ料金表から業務範囲へ視線を戻す必要があります。

他の専門家との連携体制があるか

マンションの問題は、一つの資格だけで完結しないことがあります。

管理費滞納が具体的な法的紛争へ進めば、法律分野の専門的な対応が必要になるでしょう。

大規模修繕では、建物の調査や設計、工事監理など建築技術に関する専門業務が必要になる場合があります。

収益事業が関係すれば、税務について確認する場面も出てきます。

そこで面談では、「先生の専門外の問題が出てきたとき、どのように対応しますか」と質問してください。

望ましいのは、何でも自分で対応できるという回答ではありません。

「ここまでは私が整理しますが、この段階からは弁護士へ相談する必要があります」と、自分の担当範囲を説明できることが重要です。

必要に応じて建築士、税理士、司法書士、土地家屋調査士などへつなげられるなら、管理組合も次に何をすればよいか判断しやすくなります。

専門外の業務を見極め、適切な専門家へつなげられるかも、実務能力を判断する材料になります。

マンション管理士を探す方法

評価基準が決まったら、候補者を探します。

ここでは、最初に見つけた一人へそのまま依頼するのではなく、可能であれば2～3名程度を候補として集めます。

一人しか見ていなければ、その料金が高いのか安いのか、説明が分かりやすいのか、今回の課題に強いのかを比較しにくいからです。

日管連のマンション管理士情報検索を使う

候補者探しの入口として使えるのが、日本マンション管理士会連合会の日管連によるマンション管理士情報検索です。

都道府県や得意分野などの条件から、各都道府県マンション管理士会に所属するマンション管理士を検索できます。

ただし、この検索サービスは任意登録制であり、所属するすべてのマンション管理士が掲載されているわけではありません。

掲載情報も各マンション管理士の自己申告に基づいています。

したがって、検索結果をランキングとして受け取るのではなく、「自分たちの課題について話を聞きたい候補者を見つける場所」と考えるほうがよいでしょう。

地域のマンション管理士会を確認する

各地域のマンション管理士会を通じて、相談先を探す方法もあります。

現地確認や理事会への出席が多い依頼なら、地域で活動しているマンション管理士へ相談しやすい場合があります。

一方、オンライン会議や電子資料を使って対応できる業務もあるため、距離だけで候補を決める必要はありません。

今回の依頼で現地対応がどの程度必要なのかを考えたうえで、候補範囲を決めるとよいでしょう。

マンション管理センターで課題を整理する

「そもそもマンション管理士に相談する問題なのか分からない」という段階なら、マンション管理センターなどの相談窓口を利用して問題を整理する方法があります。

専門家を探さなければと思いながらも、「結局、何を相談したらいいのだろう」と頭の中がモヤモヤすることは珍しくありません。

その状態で無理に依頼先を決めるより、最初に問題を分けたほうが適切な専門家を探しやすくなります。

紹介は一つの参考情報として使う

近隣マンションの理事長や地域の管理組合ネットワークなどから、マンション管理士を紹介されることもあります。

実際に依頼した人から仕事の進め方や説明の分かりやすさを聞ける点は、大きな利点です。

ただし、「あのマンションでは良かった」という評価が、自分たちにもそのまま当てはまるとは限りません。

マンションの規模、築年数、住民構成、相談内容が違うからです。

紹介された候補者についても、ほかの候補者と同じ評価基準で確認しましょう。

紹介を受けると、「断ったら申し訳ない」と感じることもあります。

最初の問い合わせで「複数の候補者を比較しています」と伝えておけば、その心理的な負担も軽くなります。

マンション管理士との初回面談で聞きたい10問

候補者を2～3名に絞ったら、できるだけ同じ条件で面談を行います。

面談は、候補者から営業説明を受けるだけの時間ではありません。

今回の課題に対する実務経験、問題の整理方法、利害関係への考え方、コミュニケーション、専門外の問題が起きたときの対応を確かめる場です。

質問をあらかじめ揃えておけば、「候補者Aには聞いたけれど、候補者Bには聞き忘れた」という状態も防ぎやすくなります。

質問1 類似案件ではどのような支援をしましたか

「当マンションと近い規模、築年数、課題のマンションでは、どのような業務を経験していますか」と聞きます。

マンション名まで尋ねる必要はありません。

どのような問題があり、何を整理し、管理組合がどのような判断をしたのかを確認します。

単に「多数の実績があります」と答えるのか、具体的な進め方まで説明できるのかを見る質問です。

質問2 管理委託費の増額要請にはどう対応しますか

管理会社から委託費の値上げを求められた場合に、どのような順番で検討するのかを聞きます。

すぐ管理会社変更を提案するのか、現行仕様、作業頻度、契約内容、値上げ理由などを確認してから選択肢を出すのか。

この回答には、候補者が問題をどう分析するかが表れます。

管理会社と対立することと、管理組合の利益を守ることは同じではありません。

質問3 意見が割れた場合はどう支援しますか

管理規約改正や修繕積立金の見直しでは、住民の意見が大きく割れることがあります。

その場で専門家が正解だけを告げても、合意が生まれるとは限りません。

アンケート、説明会、比較資料、論点整理などをどのように組み合わせるのかを聞きます。

過去の案件で意見対立が生じたときに、どう進めたのかまで尋ねると実務経験が見えてくるでしょう。

質問4 実際の担当者は誰ですか

契約後に誰が理事会へ出席するのかを確認します。

面談した人と実際の主担当者が異なるなら、可能であれば主担当者とも話しておきます。

病気などで主担当者が長期間対応できない場合のバックアップ体制も確認しておくと、継続契約を判断しやすくなります。

質問5 日常相談にはどのように対応しますか

メール、電話、オンライン会議など、普段の相談方法を確認します。

回答までのおおよその目安や、緊急性が高い場合の連絡方法も聞いておくと、契約後の利用場面が見えてきます。

単純に返信が速ければよいわけではありません。

質問内容を整理し、「理事会が次に何を判断すればよいか」が分かる形で返してもらえるかが重要です。

質問6 関係業者との利害関係はありますか

工事会社、設計事務所、管理会社などとの関係について聞きます。

「紹介した会社から報酬を受けることがありますか」「特定会社を紹介するときには、関係性を事前に説明してもらえますか」という聞き方で構いません。

高額な発注が関係する案件ほど、ここを曖昧にしないことが大切です。

質問7 現在の管理会社とはどう関わりますか

管理会社に問題があった場合、どのような姿勢で対応するのかを聞きます。

必要な不備は指摘しながらも、業務改善に向けた対話ができるかを確認しましょう。

「管理会社は信用できない」と最初から敵対する候補者が、必ず管理組合にとって良いとは限りません。

目的は相手を言い負かすことではなく、マンション管理を良い状態へ近づけることです。

質問8 賠償責任保険に加入していますか

マンション管理士として賠償責任保険へ加入しているかを確認します。

加入している場合には、必要に応じて補償の概要について説明を受けます。

保険に加入しているだけで能力を判断することはできませんが、万一に備えた体制を見る一つの材料にはなるでしょう。

質問9 専門外の問題が出た場合はどうしますか

管理費滞納が法的紛争へ発展した場合や、建築技術上の判断が必要になった場合などを想定して質問します。

どこまで自分が担当し、どの段階から弁護士や建築士などへつなぐのかを聞きましょう。

ここで確認したいのは、「何でも対応できます」という頼もしさではありません。

自分の専門範囲と他の専門家が必要になる境界を具体的に説明できるかです。

質問10 最初の3か月で何をしますか

顧問契約を検討しているなら、「契約後の最初の3か月で何を確認しますか」と聞いてみます。

管理規約、管理委託契約、長期修繕計画、過去の理事会議事録など、どの資料を確認し、何から整理するのかを聞きます。

さらに、どの課題から優先して着手するのかまで確認できれば、自分たちのマンションについてどこまで考えているかが分かります。

「何でも相談してください」という言葉だけでは、具体的な仕事の進め方までは見えません。

最初の数か月をどう使うのかを説明できる候補者なら、契約後の姿もイメージしやすくなります。

候補者比較表でマンション管理士を選ぶ

面談が終わったら、ここで初めて具体的な候補者比較表を完成させます。

「候補者Aは話しやすかった」「候補者Bのほうが経験豊富に感じた」という印象も、もちろん無視する必要はありません。

しかし、印象だけで決めると、理事会の中で評価が割れたときに話がまとまりにくくなります。

比較表の役割は、人間を数字だけで決めることではありません。

「なぜこの候補者を評価したのか」を理事同士で共有できる形へ変えることです。

7つの評価軸で採点する

以下の配点は一例です。

管理組合が抱える問題によって変更してください。

管理会社変更が最大の課題なら、得意分野や類似案件の経験を重くしても構いません。

住民間や理事会内の対立が続いているなら、コミュニケーションや合意形成支援の比重を上げる方法があります。

重要なのは、候補者ごとに評価基準を変えないことです。

同じ基準で見れば、「候補者Aは経験で高評価」「候補者Bは説明力と体制で高評価」と違いが分かります。

候補者比較表

表へ記入すると、感覚的だった違いが少しずつ言葉になります。

「候補者Aは説明しやすいが今回の案件経験が少ない」「候補者Bは料金が高いものの類似案件が多い」といった違いです。

すると、理事会で話すテーマも、「誰が好きか」から「今回の依頼では何を優先するか」へ変わります。

候補者比較表を使う本当の意味は、順位をつけることではありません。

管理組合自身が何を重視して専門家を選ぶのかを、見える形にすることです。

見積書と契約書で確認するポイント

候補者を絞り込んでも、面談で印象が良かったという理由だけで契約しないことが大切です。

人として相談しやすいことと、契約条件が適切であることは別だからです。

面談では「対応できます」と聞いていたのに、契約後になって「その業務は別料金です」と言われれば、理事会としても戸惑うでしょう。

そこで、口頭で確認した内容が見積書と契約書へ反映されているかを確認します。

業務範囲を具体的に確認する

「マンション管理顧問業務一式」という表現だけでは、具体的な業務が分かりません。

理事会出席、総会出席、電話やメール相談、議案確認、管理規約確認、管理会社との打ち合わせ参加など、必要な業務を具体化します。

すべてを基本料金に含める必要はありません。

何が含まれ、何が含まれないのかを管理組合側が理解できることが重要です。

理事会と総会への出席条件を確認する

定例理事会への出席が月1回なのか、隔月なのかを確認します。

1回あたりの対応時間も見ておきたいところです。

臨時理事会や修繕委員会への出席が別料金なら、その条件も確認します。

総会についても、定期総会は基本料金に含まれるものの、臨時総会は別料金という契約が考えられます。

実際に起こりそうな場面を思い浮かべながら確認すると、契約後の認識違いを減らしやすくなります。

追加費用が発生する条件を確認する

交通費、出張費、印刷費、追加会議、資料作成などが別料金になることがあります。

別料金があること自体を問題と考える必要はありません。

重要なのは、どこから追加費用が発生するのかが契約前に分かることです。

「追加業務へ着手する前に管理組合の承認を得る」と決めておけば、知らないうちに費用が積み上がる状態を防ぎやすくなります。

契約期間と更新方法を確認する

顧問契約では、契約期間と更新方法を確認します。

契約期間は何年なのか、自動更新なのか、更新しない場合にはいつまでに伝える必要があるのかを見ます。

マンションでは役員が交代するため、新しい役員が契約内容を理解しないまま顧問契約だけ続く可能性があります。

毎年度、顧問契約の目的と成果を確認する仕組みを作れば、「なぜこの契約を続けるのか」を理事会内で共有しやすくなるでしょう。

中途解約条件を確認する

契約前には「長くお願いしたい」と感じていても、実際に仕事を始めて初めて分かる相性があります。

そこで、中途解約ができるか、どの程度前までに通知する必要があるかを確認します。

解約時に費用が発生する場合には、その条件も見ておきましょう。

出口を確認することは、専門家を信用していないという意味ではありません。

問題が起きたときでも、管理組合自身が選択肢を持っておくためです。

契約終了後の資料を確認する

顧問期間中に作成した資料や電子データが、契約終了後にどう扱われるかも確認します。

専門家を変更するときに過去の検討経緯が失われれば、管理組合側が最初から説明し直さなければなりません。

管理組合が保管する資料、返却される資料、電子データの形式などを整理しておくと、その後の引き継ぎが容易になります。

利害関係の開示方法を確認する

工事会社や管理会社などを紹介する可能性がある業務では、利害関係の開示についても確認します。

特定会社との経済的な関係があるなら、どの段階でどのように説明するのかを聞いておきます。

紹介先があること自体を問題と決めつける必要はありません。

なぜその会社を紹介するのか、他社も比較できるのか、経済的な関係があるのかを管理組合が把握できることが重要です。

マンション管理士以外の専門家が必要なケース

マンション管理士は管理組合運営について幅広く相談できる専門家ですが、マンションで起こるすべての問題を一人で扱うわけではありません。

法律、建築、税務、登記など、相談内容によって別の専門家が必要になる場合があります。

この章で重要なのは、他の専門資格について細かく覚えることではありません。

「マンション管理士へ何でも頼めるわけではない」と理解し、必要になったら適切な専門家へつなげられるマンション管理士かを見ることです。

依頼内容別の専門家判定表

具体的な案件では複数の専門分野が重なる場合があるため、この表だけで相談先を機械的に決めるものではありません。

「誰に全部任せるか」ではなく、「今回の問題のどの部分を誰に確認してもらうのか」と考えると整理しやすくなります。

法的な紛争では弁護士などへの相談を検討する

管理費滞納や契約問題について、管理組合内の対応方法を整理する段階でマンション管理士へ相談することは考えられます。

一方、具体的な法律事件について代理交渉や訴訟などの法律事務が必要になった場合は、弁護士法その他の法令を踏まえて適切な専門家へ相談する必要があります。

大切なのは、「マンション管理士では無理だから弁護士」という上下関係で考えないことです。

問題整理をマンション管理士が支援し、法的対応が必要な段階で弁護士へつなぐという役割分担もあります。

建築技術では建築士などへの相談を検討する

大規模修繕についても、業務内容を分けて考えます。

発注方法の整理、理事会や修繕委員会の進行、総会での合意形成などでは、マンション管理士が管理組合を支援する場面があります。

一方、建物の専門的な調査、設計、工事監理などでは、建築士法上の資格や建築士事務所登録などが関係する場合があります。

「大規模修繕だからマンション管理士か建築士のどちらか一人を選ぶ」と考えるより、建築技術と管理組合運営を切り分け、それぞれを誰が担当するのかを確認するほうが実務的です。

登記は内容によって専門家が変わる

登記についても、一括りにしないことが大切です。

司法書士は登記手続の代理などを業務としますが、不動産の表示に関する登記や土地の筆界を明らかにする業務については、土地家屋調査士が専門家として法律上位置づけられています。

そのため、「登記の問題だから司法書士」と決めるのではなく、所有権など権利に関する登記なのか、不動産の表示や筆界に関係する問題なのかを確認して相談先を考えます。

専門資格の名称を覚えることより、問題の種類を切り分けられることのほうが管理組合にとって重要でしょう。

管理計画認定を依頼するときの注意点

管理計画認定については、マンション管理センターが実施する事前確認講習を修了したマンション管理士が、地方公共団体による審査に先立って国の認定基準への適合状況を事前確認します。

ただし、講習を修了していれば誰でもそのマンションを事前確認できるわけではありません。

申請マンションの管理者等、監事、区分所有者に該当するマンション管理士や、申請マンションから管理を受託している管理会社の当該マンション担当者であるマンション管理士は、そのマンションの事前確認を行えません。

また、地方公共団体が独自の認定基準を設けている場合、その独自基準はマンション管理士による事前確認の対象外です。

したがって、管理計画認定についてマンション管理士へ相談するときは、「事前確認講習を修了していますか」だけではなく、「当マンションについて事前確認を担当できますか」と確認するとよいでしょう。

ここを深く覚えることが記事の目的ではありません。

重要なのは、特定制度が関係する案件では、資格名だけで判断せず、今回の業務を実際に担当できる条件まで確認することです。

マンション管理士の選定チェックリスト

ここまで読んで、「確認することが多くて、かえって迷いそうだ」と感じた人もいるでしょう。

そこで最後に、実際の行動順へまとめます。

すべてにチェックを入れることが目的ではありません。

確認できていない点を見つけ、「なぜ確認していないのか」を理事会で共有するために使います。

依頼前の準備

□ 現在困っていることを理事会で整理した

□ マンションの戸数や築年数などをまとめた

□ これまでの経緯を簡潔に整理した

□ 顧問契約かスポット契約かを検討した

□ 専門家へ求める成果を整理した

□ 必要な関係資料を準備した

□ 理事会として想定予算を確認した

□ 候補者全員へ同じ依頼内容を説明できる状態にした

候補者探し

□ 2～3名程度の候補者を探した

□ 一つの紹介経路だけに依存していない

□ 各候補者の得意分野を確認した

□ 類似マンションでの経験を確認した

□ 今回の課題に近い案件経験を確認した

初回面談

□ 全候補者へ同じ10問を聞いた

□ 実際の主担当者を確認した

□ バックアップ体制を確認した

□ 利害関係について質問した

□ 他の専門家との連携方法を確認した

□ 管理会社との関わり方を聞いた

□ 一般の住民にも分かる説明ができるか確認した

□ 最初の3か月で何を行うのか確認した

候補者比較

□ 候補者比較表へ同じ項目を記入した

□ 複数の理事がそれぞれ評価した

□ 評価が分かれた理由を話し合った

□ 料金だけで順位を決めていない

□ 肩書だけで順位を決めていない

□ 紹介者への遠慮だけで判断していない

見積書の確認

□ 全候補者へ同じ条件で見積もりを依頼した

□ 基本料金を確認した

□ 理事会への出席回数を確認した

□ 総会対応の範囲を確認した

□ メールや電話相談の範囲を確認した

□ 資料作成や確認の範囲を確認した

□ 交通費などの実費を確認した

□ 追加料金が発生する条件を確認した

□ 追加業務へ入る前の承認方法を確認した

契約書の確認

□ 契約期間を確認した

□ 自動更新の有無を確認した

□ 中途解約の条件を確認した

□ 解約予告期間を確認した

□ 業務範囲を確認した

□ 業務対象外となる事項を確認した

□ 利害関係の開示方法を確認した

□ 守秘義務について確認した

□ 契約終了後の資料引き継ぎを確認した

最終決定

□ 理事会として選定理由を説明できる

□ 組合員から聞かれても選定経緯を説明できる

□ 今回の課題と候補者の強みが一致している

□ 費用と業務範囲の両方に納得している

□ 専門外の問題が発生した場合の対応も確認した

チェックが付かなかった項目があるからといって、その候補者を直ちに除外する必要はありません。

重要なのは、分からないまま決めないことです。

「確認できなかった理由を理解したうえで選んだ」という状態と、「考えたことがなかった」という状態では、同じ契約でも判断の質が変わります。

マンション管理士の選び方でよくある質問

マンション管理士はどうやって探せますか

日本マンション管理士会連合会の日管連によるマンション管理士情報検索では、都道府県や得意分野などから候補者を検索できます。

ただし、同サービスは任意登録制で、掲載情報も各マンション管理士の自己申告に基づいています。

そのため、検索結果だけで一人へ決めるのではなく、2～3名程度を候補にして面談する方法が現実的でしょう。

地域のマンション管理士会を確認したり、問題そのものが整理できていない場合にはマンション管理センターなどへ相談したりする方法もあります。

マンション管理士と管理会社の違いは何ですか

管理会社は、管理組合との契約に基づいて一定の管理事務を受託する事業者です。

一方、マンション管理士は、専門知識を使って管理組合や区分所有者などの相談に応じ、助言や援助を行う専門家です。

管理会社を管理業務の受託者、マンション管理士を管理組合の判断を支援する専門家と整理すると、役割の違いを理解しやすくなります。

ただし、具体的に何を担当するかは契約内容によって変わります。

弁護士とマンション管理士はどちらに相談すべきですか

理事会運営、管理規約、管理会社対応などの整理であれば、マンション管理士への相談が選択肢になります。

一方、具体的な法的紛争となり、代理交渉や訴訟などの法律事務が必要になる場合には、弁護士など適切な法律専門家への相談を検討します。

判断できない初期段階なら、マンション管理士に問題を整理してもらい、必要な段階で弁護士へつなぐ方法もあります。

最初からどちらか一人ですべて解決すると考える必要はありません。

大規模修繕では建築士とマンション管理士のどちらが必要ですか

依頼する業務によって異なります。

建物の専門的な調査、設計、工事監理など建築技術に関する業務では、建築士などの専門家が必要になる場合があります。

一方、発注方法、理事会や修繕委員会の進行、総会での合意形成など、管理組合側の運営支援についてマンション管理士へ相談することも考えられます。

「建築士かマンション管理士か」という二者択一ではなく、建築技術と管理組合運営を分け、それぞれ誰が担当するかを考えるほうが実務に合っています。

複数のマンション管理士から見積もりを取るべきですか

2～3名程度から同じ条件で見積もりを取れば、比較しやすくなります。

ただし、複数の金額を集めるだけでは十分ではありません。

候補者Aには理事会出席まで頼み、候補者Bにはメール相談だけを頼んでいれば、金額を比べても意味が薄くなるからです。

最初に依頼内容をA4用紙1枚程度にまとめ、同じ内容で面談と見積もりを依頼します。

そのうえで、実務経験、説明力、中立性、担当体制、料金と業務範囲を比較すれば、「最も安い人」ではなく「今回の課題に最も合う人」を選びやすくなります。

まとめ

マンション管理士の選び方で大切なのは、資格や料金だけを見て決めず、自分たちのマンションが抱える課題と候補者の経験や支援方法が合っているかを確認することです。

まず、「何に困っていて、何を判断したいのか」をA4用紙1枚程度に整理します。

そのうえで、得意分野、類似マンションの経験、中立性、担当体制、コミュニケーション、料金と契約範囲、他の専門家との連携という7つの基準を決めてください。

候補者を2～3名探したら、同じ10問で面談し、同じ条件で見積もりを依頼します。

その回答と条件を候補者比較表へ入れれば、漠然としていた「誰が良さそうか」が、「今回の課題では誰が合っているか」という判断へ変わっていきます。

専門家を選ぶ場面では、「この人に任せて本当に大丈夫だろうか」という不安を完全に消すことは難しいでしょう。

それでも、一つずつ確認して理由を言葉にしていけば、不安は少しずつ判断材料へ置き換わります。

最終的に必要なのは、「有名だから」「安かったから」という説明ではありません。

「今回の課題に近い経験があり、中立性、担当体制、業務範囲まで確認したので、このマンション管理士を選んだ」と理事会自身が説明できることです。

そこまで進められれば、専門家選びは誰かへ判断を預ける作業ではなく、管理組合が自分たちのマンションについて主体的に決めるための一歩になるでしょう。

参考資料

本記事では、マンション管理士の役割、候補者検索、管理計画認定、専門職の業務範囲について、主に以下の一次情報を参考にしています。

国土交通省 マンション管理士になるには

日本マンション管理士会連合会 マンション管理士情報検索

公益財団法人マンション管理センター 管理計画認定手続支援サービス

e-Gov法令検索 司法書士法

e-Gov法令検索 土地家屋調査士法

e-Gov法令検索 弁護士法

e-Gov法令検索 建築士法