日本で新築信仰が強いのはなぜ？　中古住宅が選ばれにくい構造と背景

新築のモデルルームに足を踏み入れ、まだ誰も使っていないキッチンや傷のない床、新しい建材の匂いに包まれると、「せっかく家を買うなら新築がいい」と感じる人は少なくありません。反対に、築20年ほどの中古住宅を見ると、今も普通に人が暮らしている家であっても、「壁の中や床下に見えない問題があるのではないか」と、先ほどまでは意識していなかった不安が膨らむことがあります。

こうした感情そのものは珍しいものではありませんが、日本で新築住宅が選ばれやすい理由を「日本人は新品好きだから」と説明するだけでは、中古住宅の品質を判断しにくいことや、築年数が建物評価へ強く影響してきたこと、さらに買い手と売り手の判断が住宅市場の姿へ影響してきたことまで見えなくなります。

この記事の中心にあるのは、新築志向は新しいものを好む心理だけではなく、中古住宅の品質や価格を判断しにくい市場構造との相互作用によって強められてきたという見方です。

「人が新築を好むから中古住宅市場が小さい」のか、それとも「中古住宅を安心して評価しにくい市場だから新築へ向かう」のか。この二つは必ずしもどちらか一方ではなく、互いに作用してきた可能性があります。

そこで、公的資料から直接確認できる事実と、それらをつないだ説明モデルを分けながら、日本の新築信仰がなぜ続いてきたのかを見ていきます。

新築住宅が選ばれる直接的な理由

ある人が休日に新築分譲住宅を見学しているとします。玄関を開ければ新しい木の匂いが漂い、キッチンにも浴室にも使用感がなく、営業担当者から「この区画はまだ申し込めます」と案内されます。

最初は比較材料として見るだけのつもりだったとしても、実際にその空間へ入ると「ここなら気持ちよく新生活を始められそうだ」と想像するでしょう。住宅ローンという長い支払いを考えれば簡単に決断できないはずなのに、まだ誰も暮らしていないことが安心材料となり、多少予算を増やしてでも、この状態を手に入れたいという気持ちが生まれるかもしれません。

その帰り道、道路の反対側に築20年ほどの中古住宅があり、今も普通に人が暮らしていたとします。外から見る限り大きな問題はなさそうでも、「前の所有者はきちんと手入れしていたのだろうか」「購入直後に雨漏りや設備故障が見つかったらどうしよう」と考え始めれば、新築住宅の分かりやすさがさらに魅力的に感じられます。

国土交通省の住宅市場動向調査でも、既存住宅を選ばなかった理由として「せっかくのマイホームは新築の方が気持ち良いから」という回答が主要な理由として確認されています。ほかにも、隠れた不具合への心配やリフォーム費用、給排水管などの老朽化、耐震性や断熱性への不安が挙げられており、新築を選ぶ心理には新しさへの魅力と、将来の損失を避けたいという現実的な判断が重なっています。

日本人は本当に新築好きなのか

「新しい家のほうが気持ちいい」と感じる人が多いこと自体は、住宅市場動向調査から確認できます。しかし、その結果だけを見て「日本人は中古住宅が嫌いだから新築ばかり選ぶ」と一般化すると、住宅購入という意思決定の重さを見落としてしまいます。

住宅は日用品と違い、数千万円規模のお金を支払い、その後も長期間使い続けるものです。前の所有者がどのように暮らし、どこを修理し、何を交換してきたのかが十分に分からず、購入後の修繕費も予測しにくいのであれば、確認できる情報が多い住宅へ気持ちが動くことには理由があります。

買い手が求めているのは、必ずしも「新品であること」だけではありません。

大きな失敗を避けたいから、分からないことが少ないほうを選びたいという気持ちもあります。そこまで含めて考えると、新築志向には嗜好だけでなく、情報不足に対して慎重になる心理も関係していることが分かります。

新築の利点は基準や責任関係を把握しやすいこと

新築住宅について重要なのは、「新築だから品質に問題がない」と考えることではありません。新築であっても施工状態には個別差があり、現在の基準に適合していることと、将来にわたって不具合が起きないことは同じ意味ではないからです。

それでも、中古住宅と比べたとき、新築には建築時点で適用された基準や責任関係を把握しやすいという利点があります。

新築住宅を供給する事業者には、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について10年間の責任があり、その履行を確保するための保険加入または保証金の供託が求められています。

また、2025年4月以降に着工する住宅では、原則として新築住宅にも省エネ基準への適合が義務付けられています。

中古住宅では建築された年代によって耐震性能や断熱性能、省エネ性能が異なるため、購入者が建築時期や改修内容、現在の状態を確認しなければなりません。それに対して新築住宅では、少なくともどの時点の制度や基準が適用されているかを整理しやすく、重大な問題が起きた場合の責任関係についても確認しやすいという違いがあります。

住宅購入を検討する人には、それぞれ異なる事情があります。教育費が増える世帯もあれば、老後資金を残したい人、転職や独立を考えている人、収入の変動に備えたい人もいるでしょう。

そのような状況で、「購入後数年以内に屋根や設備へ数百万円必要になるかもしれないが、時期も金額もはっきりしない」と言われれば、不安を感じるのは自然です。多少価格が高くても、現在の適用基準や履歴、責任関係を整理しやすい住宅へ心が傾くことには、感情だけでは説明できない背景があります。

ただし、現在の制度を「新築だけが一方的に優遇され、中古住宅にはほとんど支援がない」と捉えるのも正確ではありません。

住宅ローン減税などでは既存住宅も一定の条件を満たせば対象となり、住宅性能に応じた制度設計も行われています。したがって、新築志向を税制だけで説明するのではなく、適用基準の分かりやすさ、責任関係、過去の使用履歴がないことなどを合わせて考える必要があります。

新築4500万円と中古3500万円で迷う理由

ある人が、同じ生活圏にある二つの戸建て住宅を比較しているとします。一方は4500万円の新築住宅で、もう一方は築15年で3500万円の中古住宅です。

販売価格だけを見れば1000万円の差がありますから、「中古なら、その分だけ住宅ローンや自己資金を抑えられる」と感じるでしょう。

ところが、中古住宅について調べてみると、屋根や外壁を最後に修繕した時期がはっきりせず、給湯器や給排水設備の交換履歴も十分に残っていなかったとします。耐震性能や断熱性能を確認できる資料まで少なければ、購入後に何へどれだけのお金が必要になるのかを具体的に見積もれません。

数年以内に外壁や屋根の修繕が必要になるかもしれず、設備交換まで同じ時期に重なる可能性があります。それが100万円程度で済むのか、数百万円必要になるのか、さらに何年後に発生するのかも分からなければ、1000万円の価格差をそのまま「1000万円得」とは感じにくくなります。

買い手の頭の中では、3500万円という販売価格とは別に、「見えないリスク」という値札が付け加えられていくのです。

反対に、この中古住宅でインスペクションが行われ、数年前に屋根を修繕した記録が残り、設備や外壁の更新時期まで確認できたら、判断は変わります。今後必要になりそうな支出をある程度予測できれば、「何が起きるか分からない」という不安は小さくなり、1000万円の差額を具体的な経済的メリットとして考えやすくなるでしょう。

中古住宅の価格判断を変えるのは、築年数だけではありません。

何が分かっていて、何がまだ分からないのかという情報量が、買い手の感じる価格と価値の関係を変えています。

中古住宅市場が抱える構造的な問題

中古住宅を内覧すると、壁紙や床、キッチン、浴室など目に見える部分は確認できます。しかし、住宅の耐久性や性能を左右する部分には、基礎、柱、梁、防水層、断熱材、床下、給排水設備など、一般的な内覧だけでは十分に確認できない場所が少なくありません。

同じ築20年の木造住宅でも、雨漏りが起きたときにすぐ修理し、定期的に防蟻処理や外壁修繕を続けてきた家と、小さな漏水や湿気を長期間放置してきた家では、現在の状態が同じとは限りません。

ところが、表面だけをきれいにリフォームすれば、内覧時の第一印象は似て見える場合があります。買い手を不安にさせるのは、古いことそのものというより、「この家が20年間をどのように過ごしてきたのか分からない」という状態なのです。

情報の非対称性が価格判断を難しくする

経済学では、売り手と買い手が持っている情報量や情報の質に差がある状態を「情報の非対称性」と呼びます。

中古住宅では、長く暮らしてきた所有者のほうが、過去の雨漏りや床鳴り、季節による結露、設備の不調などを知っている場合があります。一方の買い手は、数回の内覧と提供された書類を基に、これから何十年も使うかもしれない住宅を判断しなければなりません。

内閣府の令和6年度年次経済財政報告でも、既存住宅のように個別性が高く品質を評価しにくい商品では、情報の非対称性によって「逆選択」が生じる可能性が論じられています。

例えば、建物状態や立地条件が買い手へ十分伝われば4000万円前後でも取引される可能性がある住宅でも、その品質を確認する情報が乏しければ、買い手は「問題がある住宅だった場合」を考え、3500万円程度でなければ購入したくないと判断するかもしれません。

売り手からすれば、何年も費用をかけて維持してきた住宅をその価格で手放す理由は乏しくなります。買い手も売り手も自分を守ろうとしているだけですが、その結果として、状態のよい住宅であっても価格の合意に至りにくくなる可能性があります。

日本の中古戸建て市場で続いてきた建物評価の課題

この情報問題に、日本の中古戸建て市場で続いてきた建物評価の課題が重なります。

国土交通省は2014年に策定した「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」で、個別住宅の状態にかかわらず、築後20年から25年程度で建物の市場価値を一律にゼロとする慣行が存在していたと明記しています。

ここで注意したいのは、「築25年になると住宅として使えなくなる」という意味ではないことです。

築25年を超えていても、基礎や躯体が健全で、屋根や外壁を修繕し、設備を適切に交換しながら暮らしている家はあります。それでも従来の評価では、「どのように維持してきたか」よりも「築何年なのか」という数字が価格へ強く影響する場面がありました。

そこで国土交通省は、住宅を基礎・躯体と内外装・設備などに分け、性能や維持管理、リフォームの内容を評価へ反映する方向を示しています。

築年数を見ること自体が間違っているわけではありません。

問題なのは、築年数が強く効きすぎることで、住宅ごとの状態の違いが価格へ十分反映されなくなることです。

築20〜25年で価値ゼロとは何を意味するのか

「築20年から25年で建物の価値がゼロになる」と聞くと、「日本の木造住宅は20年ほどしか持たないのか」と感じる人もいるでしょう。

しかし、ここで問題になっているのは、不動産市場で建物部分へつけられてきた価格評価です。屋根や柱が突然なくなるわけでも、築25年を迎えた翌日から住めなくなるわけでもありません。

さらに混同されやすいのが、木造住宅について使われる「22年」という数字です。

木造の住宅用建物には税務上の法定耐用年数として22年が設定されていますが、これは減価償却計算に使われる年数であり、建物の物理的な寿命を意味しません。

住宅には、実際に安全に使用できる物理的な期間、税務上の減価償却に使われる期間、不動産市場で価格として評価される期間という、性格の異なる時間軸があります。

これらを同じものとして扱ってしまえば、「22年を超えたから住宅として寿命」「25年を超えたから建物は無価値」という誤解につながります。

実際の住宅価格は、建築時期だけではなく、施工状態、維持管理、耐震性能、地域の住宅需要、土地価格などによって変化します。築年数は重要な情報ではありますが、それ一つで家の寿命も価格も決まるわけではありません。

修繕した価値が伝わらないと何が起きるのか

ある人が築15年になった自宅へまとまった費用をかけ、屋根と外壁を修繕し、防蟻処理も行い、古くなった設備を交換したとします。安心して暮らせる状態を保つために必要な手入れを続け、工事記録もきちんと保管していました。

ところが数年後、事情が変わって売却することになり、査定を受けたところ、修繕内容より築年数の影響が大きく、期待していたほど建物部分を評価してもらえなかったとします。

自分が暮らすために行った修繕には、それ自体に意味があります。それでも、数百万円をかけて状態を維持してきたにもかかわらず、その違いが売却価格へ十分表れないと感じれば、「将来売ることまで考えると、ここまで費用をかける意味はあるのだろうか」と迷う人が出てくるという可能性があります。

国土交通省が直接確認し、改善対象としているのは、良質な維持管理やリフォームが市場価値へ十分に反映されにくかった評価慣行です。そこから、費用を投じても将来の価格へ反映されないと所有者が認識すれば、売却を意識した予防的な修繕への動機が弱くなる可能性が考えられます。

ここから先は、公的資料で直接確認された事実そのものではなく、そうした事実をつないだ市場メカニズムとして見る必要があります。

良質な中古住宅が市場から離れる可能性

建物状態が価格へ十分に反映されない場合、売り手の判断にも影響する可能性があります。

長年手入れしてきた所有者が、「同じ築25年というだけで、ほとんど修繕していない住宅と似た価格になるなら売りたくない」と感じることは考えられます。急いで手放す必要がなければ、そのまま住み続ける、家族へ引き継ぐ、賃貸として利用するといった選択肢もあるでしょう。

一方、建物状態が悪く、所有者自身も建物部分の価格をあまり期待していない住宅なら、土地価格を中心とした売却を受け入れやすい場合があります。

このような行動が日本の住宅市場でどの程度起きているかを、今回参照している資料だけから数量的に示すことはできません。ただし、経済学上の逆選択では、品質を買い手が見分けにくい市場ほど、良質な商品の売り手が期待する価格を得にくくなり、市場から離れる可能性があると説明されます。

日本の新築志向を理解するうえでは、この部分を独立した確認済み事実として覚えるより、情報不足や評価慣行が市場参加者の行動へどう作用し得るかを理解するためのモデルとして捉えるほうが適切です。

新築志向を強める循環

ここまでの内容をつなぐと、中古住宅の状態が分かりにくい → 買い手が慎重になる → 良質な住宅まで低く評価される可能性がある → 売り手がその価格での売却を避ける可能性がある → 良質な物件や情報が市場へ十分出にくくなる → 中古住宅への不安が残る → 再び新築へ向かうという循環を考えることができます。

この循環全体が、日本の住宅市場で一つの因果関係として直接実証されているわけではありません。

一方、中古住宅における情報の非対称性、築年数を強く意識した評価慣行、維持管理を価格へ反映させる必要性、新築を選ぶ人が中古住宅の不具合を警戒していることは、それぞれ公的資料から確認できます。

そのため、この循環は「日本人が新品好きだから」という一つの理由で終わらせず、複数の事実を一つの構造として理解するための説明モデルとして意味があります。

買い手は失敗したくないから慎重になり、売り手は大切にしてきた住宅を納得できない価格で手放したくないと考えます。それぞれの判断に理由があるからこそ、一人ひとりの合理的な行動が積み重なった結果として、市場全体ではどのような状態が生まれるのかを見る必要があるのです。

新築中心の住宅市場が形成された歴史的背景

ここからは、新築志向の直接的な原因を証明するのではなく、現在の住宅市場がどのような課題を抱えながら形成され、その後どのような方向へ見直されてきたのかという歴史的背景を見ていきます。

終戦直後の日本では約420万戸の住宅が不足していたとされ、戦災による住宅喪失だけでなく、戦時中の住宅供給不足や海外からの引き揚げなども重なり、まず多くの人が暮らせる住宅を確保することが国家的な課題でした。

1950年には住宅金融公庫が設立され、民間金融だけでは供給しにくかった長期・低利の住宅資金を公的に支える仕組みが整えられます。その後も公営住宅や日本住宅公団などを通じて住宅供給が進められ、日本の住宅政策は長期間にわたり、まず住宅不足を解消するという量的課題へ対応してきました。

当時の状況を考えれば、新築住宅を大量に供給する政策には明確な必要性があります。

一方、その後の既存住宅市場では、住宅の品質情報を把握しにくいことや、築年数を重視する建物評価などが課題として残り、国土交通省は後年になってインスペクションの活用や建物評価方法の改善を進めることになります。

ここで、「戦後に新築住宅を大量供給したから、その直接的な結果として中古住宅市場が育たなかった」と単純な因果を置くのは適切ではありません。

公的資料から確認できるのは、戦後の住宅政策がまず量的な住宅供給を重視してきたことと、後年になって既存住宅の品質情報や建物評価のあり方が政策課題として扱われるようになったことです。

2006年には住宅建設計画法が廃止され、住生活基本法が制定されました。住宅政策も、新しい住宅を何戸供給するかという量中心の考え方から、既存住宅ストックや住環境の質まで含めて考える方向へ転換しています。

欧米との中古住宅流通の差はどう見るべきか

国土交通省が2018年のデータを基に示した国際比較では、全住宅流通量に占める既存住宅の割合は、日本が14.5％、米国が81.0％、英国が85.9％、フランスが69.8％とされています。

この数字だけを見ると、「欧米では古い家が好まれ、日本では新しい家が好まれるからではないか」と考えたくなるでしょう。

しかし、国によって住宅統計の定義、建物構造、土地制度、都市計画、住宅金融、取引方法などが異なるため、この差をそのまま文化の違いへ置き換えることはできません。

また、「欧米では中古住宅なら必ず高く売れる」という意味でもありません。

内閣府が論じているように、品質を買い手が十分に確認できないことによる情報の非対称性は、既存住宅市場を考えるうえで重要な問題です。一方、2018年の国際比較統計だけから、文化的な好みと市場制度のどちらがより大きな影響を与えているのかまで判断することはできません。

そのため、欧米との違いを見る場合には、住宅履歴や品質を確認できる仕組み、インスペクション、価格形成などを、中古住宅市場を支える複数の重要な要素として考えるのが適切でしょう。

古い住宅を好むかどうかだけではなく、古い住宅について「どのような状態なのか」を確認し、その情報を価格判断へ使える環境があるかという視点を加えることで、流通割合の違いをより丁寧に考えられます。

日本の中古住宅市場は現在どう変わっているのか

日本の中古住宅市場は、過去とまったく同じではありません。

国土交通省は2014年の建物評価改善指針で、築年数だけではなく、躯体の性能や維持管理、リフォームを評価へ反映する方向を示しています。築20年から25年程度で一律に建物価値をゼロとする慣行を問題として取り上げたこと自体が、住宅を「何年経ったか」だけではなく、「現在どのような状態なのか」で評価しようとする制度上の方向転換を示しています。

中古住宅の「分からなさ」を減らす制度も整備されてきました。

2018年からは宅地建物取引業法に基づき、既存住宅取引で建物状況調査、いわゆるインスペクションを活用しやすくする仕組みが導入され、その後も利用促進に向けた見直しが続いています。

「安心R住宅」も同じ流れに位置づけられます。

耐震性があり、インスペクションが実施され、リフォームや維持管理に関する情報が提供されるなど、一定の要件を満たした既存住宅を分かりやすく示す制度であり、中古住宅に付きまといやすい「不安」「汚い」「わからない」という印象を減らすことが狙われています。

市場の動きにも変化があります。

内閣府の令和6年度年次経済財政報告では、日本の新設住宅着工戸数が長期的には減少傾向にある一方、既存住宅市場は諸外国と比べれば依然として低い水準ながら、近年は増加傾向にあると整理されています。

また、若い世代ほど中古住宅取得割合が高い傾向や、建築費の上昇などが既存住宅需要へ影響する可能性も示されています。

ただし、制度が見直されていることと、その考え方が不動産市場全体の査定や取引実務へ十分に定着していることは分けて考える必要があります。

現時点で確認できるのは、築年数だけに依存する評価方法を改め、住宅ごとの性能、維持管理、リフォームなどを価格評価へ反映させようとする制度や考え方が整えられていることです。それがすべての地域、物件、事業者で同じ程度に実践され、取引価格へ十分反映されているとまでは言えません。

中古住宅市場は今後増えるのか

日本の中古住宅市場が今後どの程度の速度で拡大するのかを、一律に断定することはできません。一方、既存住宅市場が近年増加傾向にあることは、内閣府の分析でも確認されています。

新築住宅の建築費が上昇すれば、これまで新築だけを検討していた人が中古住宅も候補に加える可能性があります。また、若い世代で既存住宅の取得割合が比較的高い傾向が続けば、住宅選びに対する考え方も徐々に変わるかもしれません。

ただし、新築価格が上昇したため中古住宅が選ばれるようになったというだけでは、住宅市場の構造が十分に改善されたとは言えないでしょう。

建物状態を買い手が確認でき、修繕履歴を持つ住宅とそうでない住宅の違いが分かり、状態のよい中古住宅を安心して比較できる環境が整うことが重要です。

中古市場の今後を見るなら、単に取引件数が増えたかどうかだけではなく、「品質の違いを判断できる市場になっているか」という点まで見る必要があります。

新築信仰を知ったうえで住宅をどう選ぶか

日本の新築志向の背景を理解すると、「それなら中古住宅を選ぶほうが合理的なのではないか」と考えたくなるかもしれません。

しかし、新築を無条件に選ぶ考え方を、中古を無条件に選ぶ考え方へ入れ替えても、判断の仕方そのものは変わりません。

新築には、建築時点の適用基準や責任関係を把握しやすく、過去の使用履歴を調べる必要がないという利点があります。一方、中古には、新築では供給されにくい立地を選べる可能性があり、建物状態と価格を見極められれば、同じ予算で別の価値を得られる場合があります。

ある人にとっては、多少高くても適用基準や責任関係を確認しやすい新築が安心かもしれません。別の人にとっては、新築なら希望地域を離れなければならない予算でも、中古住宅なら駅や職場に近い地域を選べることがあります。

新築にも中古にも、それぞれ合理的な選択理由があります。

だからこそ、住宅選びでは「新築か中古か」で判断を終えず、どの不確実性を避けたいのか、何にお金を払いたいのかという自分自身の条件まで考える必要があります。

築年数だけでなく住宅の履歴を見る

中古住宅を検討するときには、築何年かだけでなく、その年月をどのように過ごしてきた住宅なのかを確認します。

ある築25年の住宅では、定期点検が行われ、屋根や外壁を適切な時期に修繕し、防蟻処理や設備交換の記録まで残っているかもしれません。一方、別の築25年の住宅では、過去に何を修繕したのか分からず、設計図書や点検記録もほとんど残っていない場合があります。

どちらも築25年という数字は同じですが、建物の状態まで同じと考える理由はありません。

設計図書や確認済証、検査済証などが残っているか、耐震性能をどこまで確認できるか、過去に雨漏りやシロアリ被害がなかったか、屋根や外壁、給排水設備をいつ更新したのかまで調べれば、築年数だけでは見えなかった住宅の姿が見えてきます。

住宅履歴は単なる書類の束ではなく、前の所有者がどのように家と付き合ってきたのかを、次の所有者へ伝えるための重要な情報なのです。

インスペクションで不安の正体を見える形にする

中古住宅では、専門家による建物状況調査を利用できます。

それでも、専門的な視点から一定の範囲を調査すれば、通常の内覧だけで判断するより確認できる情報は増えます。

「いつ何が壊れるか分からない」と感じている状態と、「現時点ではこの部分に大きな問題は見つかっていないが、この設備は数年後に更新を検討したほうがよい」と整理できている状態では、同じ中古住宅でも感じる不安は違うでしょう。

中古住宅を選ぶときに必要なのは、不安を完全になくすことではありません。

何が分かっていて、何がまだ分からないのかを切り分け、漠然とした恐怖を具体的な検討事項へ変えることです。

購入価格だけでなく将来費用を見る

新築4500万円と中古3500万円を比べるとき、1000万円の販売価格差だけで結論を出すことはできません。

購入時の諸費用、住宅ローン、税金、保険、光熱費、入居時のリフォーム、将来の外壁や屋根、給湯器などの交換費用まで含め、自分が住む期間にどれほどのお金が必要になりそうかを考える必要があります。

ただし、「中古は修繕費が高いから最終的には新築より割高になる」と決めつけることもできません。

中古住宅でも、直前に屋根や外壁、設備が更新されていれば、購入後しばらく大きな修繕費が必要ない場合があります。反対に、新築でも長く暮らせば、設備交換や外装修繕の時期はいずれ訪れます。

だからこそ、新築と中古という分類から維持費を決めるのではなく、候補となる住宅ごとに、いつ何へ費用が必要になりそうかを確認することが大切です。

販売価格が安いかどうかだけではなく、「分からない将来費用をどこまで具体化できるか」という視点を持てば、住宅の比較は現実に近づきます。

まとめ

日本で新築住宅が選ばれやすい背景には、「新しい家のほうが気持ちいい」という心理だけでなく、中古住宅の品質が見えにくいことや、築年数が建物評価へ強く影響してきたことがあります。また、歴史的には戦後の住宅政策が長く量的な住宅供給を重視してきたという背景があり、その後になって既存住宅の品質情報や評価方法が政策課題として扱われるようになりました。

公的資料からは、築20年から25年程度で建物市場価値をゼロとする慣行が存在したことや、既存住宅市場で情報の非対称性が問題になることが確認されています。そのうえで、評価されにくい住宅では売り手と買い手の価格認識がずれやすく、良質な住宅や情報が市場へ十分に出にくくなれば、中古住宅への不安が残るという循環を考えることができます。

つまり、日本の新築志向は「日本人が新しいものを好きだから」という一方向の説明だけでは捉えきれません。

人が新築へ安心を求める心理と、中古住宅の状態や価格を判断しにくい市場構造が相互に作用することで、新築志向が強まり得るという点がこの記事の中心です。

一方、日本では築年数だけではなく住宅性能、維持管理、リフォームを建物評価へ反映させようとする制度や考え方が整備され、インスペクションや安心R住宅など、中古住宅の情報不足を減らす仕組みも設けられてきました。

ただし、こうした考え方が不動産市場全体の査定や取引実務へ十分に定着したとまでは言えません。

現時点で確認できるのは、住宅を単に「新しいか古いか」で見るのではなく、「どのような状態で維持されてきたのか」を評価へ反映させようとする方向が制度上示されていることです。

住宅を選ぶ側も、新築か中古かというラベルだけで判断を終える必要はありません。築年数だけでなく住宅履歴を確認し、インスペクションなどを使って分からない部分を減らし、購入後に必要となる費用まで考えることで、「新築だから安心」「中古だから怖い」という印象から一歩離れられます。

築20年を超えた住宅にも、今日そこには屋根があり、柱があり、誰かの暮らしがあります。市場で建物につけられる価格が小さくなったとしても、それだけで家そのものの使用価値まで消えたことにはなりません。

新築信仰の背景を知ることは、新築を否定するためでも、中古を勧めるためでもありません。

人はなぜ新築に安心し、なぜ中古住宅に不安を感じるのか。その心理の背後にある市場構造まで理解できれば、自分が何を恐れ、何にお金を払い、どの情報を確認して住宅を選ぶべきなのかを、以前より落ち着いて考えられるようになるのではないでしょうか。

参考資料

住宅取得者が新築や既存住宅を選ぶ理由については、国土交通省 令和7年度住宅市場動向調査 結果概要で確認できます。

築後20年から25年程度で建物市場価値をゼロとしてきた慣行と、維持管理やリフォームを反映した評価への転換については、国土交通省 中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針が中心資料です。

既存住宅市場の増加傾向や情報の非対称性、逆選択などについては、内閣府 令和6年度年次経済財政報告 第3章第2節で整理されています。

一定の要件を満たした既存住宅について、耐震性やインスペクション、リフォーム、維持管理情報を分かりやすく示す制度については、国土交通省 安心R住宅で確認できます。

2025年4月からの省エネ基準適合義務化や建築基準法の改正については、国土交通省 令和7年4月施行の改正建築基準法と改正建築物省エネ法が一次情報です。

木造住宅の税務上の法定耐用年数については、国税庁 非業務用資産を業務の用に供した場合で確認できます。