賃貸化率が高いマンションで確認したい管理組合の問題とは？　運営改善のポイントをマンション管理士が解説

2026年9月3日

「最近、賃貸に出される部屋が増えた気がする」「総会の案内を送っても、以前ほど返事が戻ってこない」「次の役員をお願いできそうな人が思い浮かばない」と感じながら、理事長や役員として日々の管理に向き合っている方もいるでしょう。

建物そのものには大きな異常がないのに、管理組合の運営だけが少しずつ重くなっているように感じることがあります。その背景の一つとして考えられるのが、区分所有者本人がマンションに住まず、第三者へ貸し出す住戸が増える賃貸化です。

ただし、賃貸化率が高いこと自体を管理上の問題と決めつけることはできません。

大切なのは数字ではなく、所有する人と暮らす人が分かれても、区分所有者との連絡、役員選任、総会、管理規約の周知といった管理組合の基本的な機能が維持されているかを見ることです。

この記事では、賃貸化率の意味から管理組合で確認したい5つの問題、10項目のチェックリスト、具体的な改善方法、マンション管理士など外部専門家へ相談する判断まで整理します。

読み終えたとき、「うちのマンションでは、まず何を確認すればよいのか」が見える状態を目指します。

TABLE OF CONTENTS

賃貸化率が高いマンションとは

賃貸化率とは、マンション全体の住戸のうち、区分所有者本人ではなく第三者へ賃貸されている住戸がどの程度あるかを見るための指標です。

たとえば総戸数100戸のマンションで、30戸が第三者へ賃貸されている場合、単純計算による賃貸化率は30％となります。

賃貸化率＝賃貸中の住戸数 ÷ 総戸数 × 100

計算自体は難しくありません。しかし、管理組合運営を考えるうえでは、算出された割合をどのように読むかのほうが重要です。

国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、賃貸住戸が存在するマンションは77.8％でした。また、賃貸戸数割合が20％を超えるマンションは15.5％となっています。

つまり、分譲マンションの一部が賃貸されている状態そのものは、決して特殊な状況ではありません。

一方、この調査は「賃貸化率が20％を超えれば危険」「30％を超えると管理不全になる」といった境界線を示したものではありません。賃貸化率と役員不足、総会への参加、区分所有者との連絡困難などについて、それぞれの発生率や直接的な因果関係を示している統計でもない点には注意が必要です。

賃貸化率が高くても、区分所有者と確実に連絡でき、必要な意思表示が行われ、役員選任にも大きな支障がなければ、安定した運営を続けられるでしょう。

反対に賃貸化率が低くても、居住区分所有者の高齢化や役員業務の負担、管理組合への関心の低下など別の事情によって、理事会運営が難しくなる可能性があります。

賃貸化率はマンションの状態を決める診断結果ではありません。

「所有者構成が以前とは変わってきている」と気づき、現在の管理方法がその変化に対応できているかを確認する入口と考えるほうが実務的です。

賃貸化でマンション管理の何が変わるのか

賃貸化によって生じる重要な変化は、建物を所有する人と、そこで日々生活する人が分かれることです。

区分所有者本人が多数居住していた時期であれば、廊下やエントランスで顔を合わせながら「そろそろ総会ですね」と声を掛けたり、「最近この設備が気になりますね」と話したりするだけでも情報が伝わったマンションがあるでしょう。

こうした何気ない会話は、正式な管理制度ではありません。

それでも、人が近くにいることで不足した情報が自然に補われ、管理組合が動きやすくなっていた面はあります。

ところが、区分所有者が別の地域へ転居して専有部分を賃貸すると、この小さな接点が少しずつ失われていきます。

実際にマンションで暮らしている賃借人は、騒音や設備不良、清掃状態などを日々感じています。一方、管理組合の重要な意思決定に関わる主体は原則として区分所有者です。

その区分所有者は、マンションの日常を直接見ていません。

理事会側からすると、「これほど重要な話なのに、どうして反応してくれないのだろう」と感じることがあります。

しかし、単純に無関心とは限りません。

マンションに住む人と、離れた場所から所有している人では、入ってくる情報の量もタイミングも違うという可能性があります。

そこで必要になるのが、「もっと管理に関心を持ってほしい」と所有者の意識だけへ働きかけることではなく、離れていても必要な情報を受け取り、内容を理解し、意思表示できる仕組みを整えることです。

所有と居住が分かれたこと自体より、それまで人間関係で補ってきた管理方法を変えないことのほうが、大きな負担につながる場合があります。

賃貸化が進んだマンションで確認したい5つの問題

賃貸化率が高くなれば、これから紹介する五つの問題が必ず生じるわけではありません。

国土交通省の統計から直接分かるのは賃貸住戸割合などであり、賃貸化によって役員不足や総会への参加低下が必ず起こるという関係まで示されているわけではないからです。

それでも、所有者と居住者が分かれることで、それまで自然に成立していた連絡や役割分担が機能しにくくなることがあります。

そこで、賃貸住戸が増えてきたと感じたときに確認したい五つの問題を、実際に起こり得る場面と一緒に見ていきます。

役員のなり手不足

役員改選の時期が来るたびに、「今年は誰へお願いしよう」と理事会で同じ話を繰り返していないでしょうか。

賃貸化だけが役員不足の原因とは限りません。

ただし、自分たちの管理規約で役員資格をマンションに居住する組合員へ限定している場合、区分所有者本人が住まなくなるほど、役員候補になれる人数は少なくなっていきます。

さらに、高齢化、仕事、子育て、介護などが重なると、従来の輪番制をそのまま続けることが難しくなるでしょう。

たとえば、長年にわたり居住区分所有者だけで役員を回してきたマンションを考えてみます。

以前は順番どおりに頼めば大きな問題はありませんでした。しかし賃貸住戸が増え、居住する区分所有者も高齢化すると、実際に役員をお願いできる人が限られてきます。

そこで「去年お願いした人へ、もう一度頼むしかない」という話が出ます。

頼む側も心苦しくなりますし、頼まれる側には「また自分なのか」「この先も同じ人たちだけで続けるのだろうか」という疲れが残るでしょう。

この状態で、辞退する人へ協力を求め続けても根本的な改善にはなりません。

最初に確認したいのは、自分たちの管理規約における役員資格です。

現行のマンション標準管理規約では、基本的に役員を組合員から選任する仕組みが示されており、マンション内に現に居住していること自体は基本的な資格要件とされていません。

ただし、標準管理規約は各管理組合の規約そのものではありません。

自分たちの管理規約に独自の居住要件が定められている場合には、その規定を確認する必要があります。

一方、「規約には居住要件がないのに、昔から住んでいる人だけで役員を選んでいる」というマンションもあるでしょう。

その場合は、法律上の制約、管理規約上の制約、長年続いている慣例を分けて考える必要があります。

さらに、候補者の範囲を広げるだけでは十分でない場合もあります。

理事会を毎月長時間開催している、理事長だけが管理会社との窓口になっている、資料作成や住民対応まで役員が抱えているという状態なら、誰が候補者になっても負担は重いままです。

役員不足に見えても、実際には「人がいない」のではなく、「今の仕事では引き受けにくい」という可能性があります。

人を探す前に仕事の形を変える。

役員のなり手不足では、この順番が重要になることがあります。

区分所有者との連絡が取りにくい

総会資料を発送したところ、何通かが宛先不明で戻ってくる。

電話をかけても番号が使われておらず、メールにも反応がない。

毎年同じ区分所有者について確認を続けていると、理事長としては「必要な連絡をしているのに、どうして返事がないのだろう」と疲れてしまいます。

しかし、所有者が意図的に無視しているとは限りません。

転居後に管理組合への住所変更を忘れていた、賃貸管理会社には連絡したものの管理組合には変更が伝わっていない、相続によって所有者そのものが変わっているなど、情報更新の経路で止まっている可能性があります。

平常時なら、郵便物が一通戻ってくるだけで終わるかもしれません。

ところが、漏水事故が発生した場合は事情が変わります。

賃貸住戸から階下へ水が漏れ、賃借人とは連絡がついたものの、専有部分の設備について所有者本人へ確認しなければならない。そこで登録された番号へ電話すると、すでに使われていなかったという場面です。

被害を受けている住戸から問い合わせが続けば、理事長は「なぜ、こんなときに限って連絡がつかないのか」と焦るでしょう。

けれども、事故が起きた日に連絡体制を整えることはできません。

現行のマンション標準管理規約では、組合員名簿や居住者名簿を作成し、必要に応じて更新するとともに、年1回以上、変更すべき箇所がないか確認する仕組みが示されています。

この年1回以上の確認については2024年の標準管理規約改正ですでに盛り込まれており、2025年10月17日の改正によって初めて設けられたものではありません。

ただし、この記事で重要なのは改正履歴を覚えることではありません。

現在の管理組合に「必要なときに所有者へ連絡できる状態を維持する仕組み」があるかどうかです。

組合員名簿は、総会資料を送るためだけの住所録ではありません。

事故、災害、工事、管理費等の滞納、総会など、さまざまな場面で管理組合と区分所有者をつなぐ基礎情報です。

「連絡が取れなくなった人を探す管理」から、「連絡が取れる状態を維持する管理」へ変えることが、賃貸化したマンションでは特に重要になります。

総会と議決権行使への参加状況

マンションに居住する区分所有者なら、建物の変化を日常生活の中で感じられます。

外壁が傷んできた、エレベーターの故障が増えた、給排水設備が古くなっているといった変化を見ていれば、「そろそろ工事が必要なのだろう」と考えやすいでしょう。

ところが、離れた場所に住む区分所有者には、その日常がありません。

ある日突然届いた総会資料に、「修繕積立金を増額します」「大規模な設備更新を行います」と書かれていれば、「なぜ今なのか」「本当に必要なのか」と感じることがあります。

理事会側からすれば、半年以上検討して出した結論かもしれません。

しかし、その半年間の経緯を知らない所有者にとっては、総会資料を開いた日が検討の初日です。

「これだけ説明しているのに分かってもらえない」と思っていた問題が、実は説明の量ではなく、説明を始めた時期にあったという可能性もあります。

ここでは、2026年4月1日に施行された改正区分所有法についても確認しておく必要があります。

改正後は、建替え決議など区分所有権の処分を伴う決議を除き、普通決議や規約の設定・変更・廃止、一定の共用部分変更などについて、出席者を基礎として多数決を行う仕組みが導入されています。

また、対象となる特別決議については、区分所有者数と議決権数の双方について一定の定足数が設けられています。

そのため、「欠席者がいると以前と同じように何も決められない」と理解することも、「出席者を母数にするなら参加状況を気にしなくてよい」と考えることも適切ではありません。

総会に必要な出席を確保し、区分所有者が議案の意味を理解したうえで意思表示できる状態をつくることは、引き続き重要です。

特に大規模修繕や修繕積立金の見直しについては、総会資料で初めて説明するのではなく、数か月前から検討状況を知らせる方法があります。

「来年度に長期修繕計画を見直します」「給排水設備の調査を始めました」という段階から共有しておけば、区分所有者にも考える時間が生まれます。

合意形成とは、総会当日に賛成票を集める作業だけではありません。

結論に至る過程を共有し、それぞれが判断できる時間を確保することも含まれます。

管理への関心や判断基準の違い

居住する区分所有者と、マンション外に住む区分所有者では、同じ建物を所有していても日頃気になる部分が違うことがあります。

マンションで生活する人にとっては、防犯設備、エレベーター、照明、清掃、騒音などが毎日の暮らしに直結します。

一方、専有部分を賃貸している所有者は、賃料収入、空室、管理費、修繕積立金、将来の資産価値などを強く意識している場合があります。

この違いが表面化しやすいのが、修繕積立金や大規模修繕をめぐる議論です。

居住者側は「建物を維持するために必要だ」と感じています。

非居住区分所有者側は、「必要性は分かるが、なぜこの金額なのか」「今すぐ増額する理由は何か」と考えるかもしれません。

ここで「住んでいない人は管理に無関心だ」と決めつけてしまうと、合意形成は難しくなります。

投資目的で所有している人にとっても、管理状態の悪化は資産価値や賃貸競争力へ影響する可能性があります。

反対に、居住者にとって便利だと感じる設備更新であっても、費用と効果が明確でなければ、区分所有者全体が同じ判断をするとは限りません。

「どうして理解してもらえないのだろう」と思ったときこそ、相手に何を伝えられていないのかを考える必要があります。

たとえば修繕積立金を増額するなら、現在の積立額だけでなく、長期修繕計画上の不足見込み、今後予定される工事、先送りした場合に考えられる影響などを示します。

「必要なので賛成してください」ではなく、「この情報をもとに判断してください」と言える状態をつくるわけです。

管理組合の役割は、全員の価値観を同じにすることではありません。

異なる立場の区分所有者が、それぞれ十分な材料を持って判断できる状態を整えることが重要です。

管理規約や居住ルールの周知

賃貸住戸が増えると、管理組合は区分所有者だけでなく、実際に生活する賃借人へも必要なルールを届ける必要があります。

ゴミ出し、騒音、駐輪場、ペット、共用廊下への私物放置などでトラブルが起こると、「賃借人だからルールを守ってくれない」と感じることがあります。

しかし、最初に確認したいのは本人の意識だけではありません。

賃借人などの占有者も、建物や敷地などの使用方法について、管理規約や集会の決議に基づく義務を負います。

一方で、守るべきルールが入居時に本人へ伝わっていなければ、「知らなかった」という問題が生じます。

たとえば、新しく入居した人がマンション独自のゴミ出しルールを知らず、注意書きを見て初めて曜日指定に気づいたとします。

管理組合側から見ればルール違反です。

しかし入居者側には、「最初に説明してくれれば守れたのに」という感情が残るでしょう。

同じような問題が入居者の交代ごとに繰り返されているなら、「マナーの悪い人が続いている」と考える前に、賃貸開始時の手続を確認する必要があります。

所有者から必要な届出が提出されているか。

賃借人へ管理規約や使用細則が渡されているか。

必要な誓約書などを管理組合が受け取れる流れになっているか。

賃貸仲介会社や賃貸管理会社が関与する場合、誰が管理組合への届出を案内するのか。

この入口を整えることで、問題発生後の注意や苦情対応を減らせる可能性があります。

掲示板へ注意文を増やすより、「知らないまま入居する人を減らす仕組み」をつくることが先です。

賃貸化率だけで判断しない10項目チェックリスト

ここまで読んで、「では自分のマンションはどこから確認すればよいのか」と感じるかもしれません。

賃貸化率が30％なのか40％なのかという数字だけを見るのではなく、管理組合の機能が実際に維持されているかを確認してください。

次の10項目は危険度を点数化するためのものではありません。

「問題なし」「少し気になる」「対応が必要」という三段階程度で確認すると、現在の弱点を整理しやすくなります。

賃貸住戸と非居住区分所有者の状況を把握できているか
現在の数だけでなく、数年前と比べて所有者構成がどのように変化しているかも確認します。急速に変化しているなら、以前の管理方法が実態と合わなくなっている可能性があります。
区分所有者の住所や必要な連絡情報が最新になっているか
総会資料が戻ってくる住戸や、長期間連絡できない区分所有者がいないかを確認します。
組合員名簿と居住者名簿を定期的に確認しているか
名簿を作った時期より、現在も更新できているかを見ることが重要です。
賃貸開始時の届出と規約周知が機能しているか
賃借人が入れ替わったときにも、管理組合が必要な情報を把握し、管理規約や使用細則を伝えられる状態かを確認します。
総会への出席と議決権行使の状況を数年間で確認しているか
一年度だけで判断せず、以前と比べて反応が変化していないかを見ます。
役員候補の範囲が現在の所有者構成に合っているか
規約上の役員資格と、実際の選任方法が一致しているかを確認します。
理事長や一部の役員へ仕事が集中していないか
資料作成、管理会社との連絡、住民対応、工事確認など、一部の人だけへ偏っていないかを書き出してみます。
管理費や修繕積立金の滞納対応が止まっていないか
連絡不能を理由に長期間対応できていない住戸がないかについても確認します。
重要な修繕や資金計画について総会前から説明できているか
大きな負担を伴う話ほど、総会当日に初めて説明する運営になっていないかを見る必要があります。
役員交代時に懸案事項と対応経過を引き継げているか
前年度の理事長だけが事情を知っている状態にならず、次年度へ情報が残る仕組みがあるか確認します。

ここで、該当数だけを数えて「3個だから安全」「7個だから危険」と判断することはおすすめできません。

たった一項目でも、「区分所有者へ長期間連絡できず、重要な工事に支障が出ている」という内容なら対応の優先度は高いでしょう。

逆に複数の項目に問題が見つかっても、その原因が名簿管理や賃貸開始時の届出という一つの入口につながっていれば、そこを整えることで複数の問題が改善する可能性があります。

チェックリストはマンションに点数をつける試験ではありません。

「どこで情報や仕事が止まっているのか」を探すための地図として使うことが大切です。

賃貸化マンションの運営改善で最初に行うこと

チェックを終えたら、すべての問題を一度に直そうとしないことが重要です。

改善するために新しい会議や書類が増え、現在の役員がさらに疲れてしまえば、「良くするために始めたのに、前より大変になった」という本末転倒な状態になりかねません。

まず、現在もっとも困っている問題を一つ選びます。

たとえば「総会の返事が少ない」という問題なら、返事を催促する方法だけを考えるのではなく、その前段階へ戻って原因を追います。

資料は正しい住所へ届いているか。

議案の背景を理解できる説明になっているか。

区分所有者が重要事項を初めて知るタイミングが総会資料になっていないか。

意思表示の方法が分かりにくくないか。

こうして遡ると、「総会参加の問題だと思っていたが、実際には名簿や事前説明の問題だった」ということがあります。

名簿から始める

何から手をつければよいか迷う場合、組合員名簿と居住者名簿の確認は比較的取り組みやすい改善です。

何年も確認していないマンションで、最初から完璧な名簿を作ろうとすると役員の負担が大きくなります。

総会案内など、もともと予定されている連絡の機会に登録情報の変更有無を確認する方法から始めてもよいでしょう。

大切なのは、一度だけ名簿をきれいにすることではありません。

翌年も同じ方法で確認できる仕組みにしておくことで、「担当者が変わったら更新されなくなった」という状態を防ぎやすくなります。

賃貸開始時の入口を整える

次に、専有部分を第三者へ貸すときの流れを確認します。

所有者からの届出、賃借人へ必要な情報を渡す方法、管理会社との役割分担などを整理します。

入口が整えば、賃借人が変わるたびに理事会や管理員が一から説明する必要は減っていきます。

問題が発生した後に強く注意するより、最初に必要なことを伝えるほうが、管理組合にも入居者にも負担が少ないでしょう。

総会前の情報提供を増やす

大規模修繕や修繕積立金変更など重要な案件は、決議する総会だけで説明を完結させないことが大切です。

検討を始めた段階、調査結果が出た段階、複数の選択肢を比較している段階など、区分所有者へ伝えられるタイミングは複数あります。

「まだ決まっていないから知らせない」のではなく、「まだ決まっていないからこそ、現在の検討状況を知らせる」という考え方もできます。

結論だけを知らせる管理から、判断する過程を共有する管理へ変えていくわけです。

電磁的方法は目的ではなく手段として考える

非居住区分所有者が増えている場合、郵送と対面だけに依存した連絡方法を見直す余地があります。

管理規約や必要な手続を確認しながら、電磁的方法による情報提供、議決権行使、オンライン会議などを利用することも考えられます。

ただし、電子化すれば参加が必ず増えるわけではありません。

議案そのものが分かりにくければ、スマートフォンから回答できても後回しになるでしょう。

逆に説明が十分でも、意思表示の方法が煩雑なら提出されない可能性があります。

「内容が分かること」と「行動しやすいこと」を同時に整える必要があります。

役員を増やす前に仕事を減らす

役員のなり手不足では、どうしても「誰かやってくれる人はいないか」という話から始まりがちです。

しかし候補者から見れば、毎月長時間の理事会へ出席し、資料を読み、管理会社や住民からの連絡にも対応しなければならない役割を簡単には引き受けられません。

そこで、理事会の開催頻度、必要な役員数、管理会社との役割分担、オンライン参加の利用などを確認します。

役員でなければできない仕事と、管理会社などへ任せられる仕事を分けるだけでも、負担が変わることがあります。

人を増やす前に、仕事を減らす。

その結果として「これなら自分にもできそうだ」と考える区分所有者が現れる可能性があります。

改善前から改善後へ変える管理組合の運営フロー

賃貸化への対応を個別の作業として考えると、役員が変わるたびに運用が元へ戻ってしまうことがあります。

そこで、賃貸開始から総会、役員選任、年度引継ぎまでを一つの運営フローとして見直します。

運営場面	改善前の状態	改善後に目指す状態
賃貸開始	管理組合が後から賃貸化を知る	賃貸開始時に必要な届出を受ける
所有者情報	転居後も古い情報が残っている	組合員名簿を定期的に確認する
居住者情報	賃借人の変更を把握できない	居住者名簿を必要に応じて更新する
ルール周知	問題発生後に掲示や注意を行う	入居時に管理規約や使用細則を案内する
重要事項の説明	総会資料で初めて知らせる	検討段階から背景と経過を共有する
議決権行使	資料発送後は回答を待つ	意思表示しやすい運用を整える
役員選任	限られた居住者だけで候補を探す	規約と所有者構成を確認して選任方法を考える
理事会運営	理事長へ仕事と判断が集中する	役員と管理会社の役割を整理する
専門家活用	問題が深刻化してから依頼する	判断が難しくなった段階で助言を受ける
年度引継ぎ	新役員が過去資料を一から調べる	懸案事項と対応経過を整理して引き継ぐ

改善前は、問題が起こるたびに誰かが動きます。

返信がなければ理事長が電話し、新しい賃借人がルールを知らなければ管理員が説明し、役員が決まらなければ知り合いへ何度も頭を下げる状態です。

その場では何とか乗り切れても、翌年には同じ問題が戻ってきます。

改善後に目指すのは、「問題が起こったら誰かが頑張る管理」から、「問題が起こりにくい入口を整える管理」への変化です。

この形であれば、理事長が交代しても運営を続けやすくなります。

小さく実践して変化を確認する

仕組みを変えた後は、本当に効果があったかを確認します。

規約を変更した、書類を新しくした、電子化したという事実だけで改善したと判断すると、数年後に形だけ残り、実際には使われていない状態になりかねません。

組合員名簿の確認を行ったなら、翌年度に郵便物の返送件数が減ったかを見ます。

総会前の情報提供を増やしたなら、問い合わせ内容や議決権行使の状況が変わったかを確認します。

役員業務を整理したなら、理事会の時間や理事長へ集中していた作業が減ったかを振り返ります。

大きな成果だけを求める必要はありません。

総会直前に電話する件数が20件から10件になった。

新しい賃借人から必要な届出が以前より早く提出されるようになった。

これまで役員就任をためらっていた人から、一人だけでも承諾を得られた。

そうした小さな変化でも、以前より仕組みが現在のマンションへ合い始めている証拠です。

逆に変化がなかった場合も、「失敗した」と結論づける必要はありません。

原因だと思っていた部分が別の場所にあったという可能性があります。

小さく変え、結果を確認し、必要ならもう一度修正する。

管理組合運営は、この繰り返しによって少しずつ安定していきます。

管理組合だけで対応するか
専門家へ相談するか

「この程度なら自分たちで直せるのか、それとも専門家へ相談すべきなのか」という判断は、理事長にとって迷いやすい部分です。

一つの考え方として、問題が大きいかどうかだけではなく、「原因と次の対応が自分たちで分かっているか」を確認すると判断しやすくなります。

総会資料が何件か戻ってくるのであれば、まず名簿確認から着手できるでしょう。

賃借人へのルール周知が不十分なら、賃貸開始時の届出や配布資料を管理会社と確認できます。

理事長へ仕事が偏っているなら、一度業務を書き出し、ほかの役員や管理会社へ分けられる仕事を整理することも可能です。

このように原因と対応が見えている問題なら、管理組合内部で小さく改善する方法があります。

一方、役員選任が何年も難航している、総会や決議の手続に法的な不安がある、管理規約を長期間見直していない、所在等を把握できない区分所有者がいる、外部管理者方式を検討しているといった場合には、専門家へ相談する意味が大きくなります。

「自分たちでは解決できなかったから専門家を頼る」と考える必要はありません。

問題が小さいうちに外部から確認してもらえば、複数の選択肢から方法を選べる場合があります。

専門家への相談は、行き詰まった後の出口だけではなく、判断を誤らないための途中の確認にも使えます。

役員不足が深刻な場合に検討する外部専門家の活用

内部で役員業務を減らし、候補者の範囲を確認しても、なお管理組合だけでは運営を維持することが難しい場合があります。

長く管理組合に関わってきた人ほど、「外の人へ任せると、自分たちのマンションではなくなるような気がする」と感じることもあるでしょう。

しかし、外部専門家を活用することと、管理組合が管理を放棄することは同じではありません。

どこまでを区分所有者自身が担い、どこから専門的な知識や実務を借りるのかを選び直す方法です。

外部専門家の活用には段階がある

外部専門家の利用方法は一つではありません。

現在の理事会を維持しながら、マンション管理士などへ顧問として相談する方法があります。

必要な規約を整えたうえで、外部専門家を役員などとして活用する方法も考えられます。

さらに、外部の専門家や管理業者などを区分所有法上の管理者として選任する外部管理者方式も選択肢の一つです。

外部専門家の利用方法は一つではありません。

国土交通省は外部管理者方式等に関するガイドラインを整備しており、2026年4月1日に改訂しています。

管理業者が管理者となる管理業者管理者方式についても、適正な運営や利益相反への対応などを踏まえた制度整備が行われ、2026年4月1日のガイドライン改訂では、外部管理者方式等の適正な運営を確保するための考え方が整理されています。

制度がすでに動いているからこそ、「外部管理者という選択肢があるらしい」という段階で終わらず、現在のガイドラインを踏まえて導入方法や監督体制まで考える必要があります。

外部管理者方式だけを先に選ばない

外部管理者方式によって、区分所有者の実務負担を減らせる可能性があります。

一方、管理業者自身が管理者となる場合には、管理組合のために管理者業務を行う立場と、管理委託などによって報酬を得る事業者としての立場が併存します。

そのため、利益相反のおそれがある取引、財産管理、契約、監督などについて適切な仕組みを整えることが重要です。

「役員にならなくて済むから便利そう」という一点だけで導入を判断するべきではありません。

むしろ、外部へ大きな権限を委ねるほど、「その業務を誰がどのように確認するのか」が重要になります。

そこで、まず自分たちが何に困っているのかを分けて考えてください。

役員候補そのものがいないのか。

会議回数が多く負担になっているのか。

大規模修繕や規約改正など、専門的な問題だけが重いのか。

同じ「役員不足」という言葉でも、原因が違えば適切な対応も変わります。

顧問を依頼するだけで負担が軽くなるマンションもあれば、より踏み込んだ管理方式の検討が必要な管理組合もあるでしょう。

方式からマンションを合わせるのではなく、マンションの問題から方式を選ぶことが重要です。

マンション管理士に依頼できる支援とは

マンション管理士へ相談するというと、深刻なトラブルが発生した後に依頼する専門家という印象を持つ人もいるかもしれません。

しかし、問題を整理する段階から相談することもできます。

特に賃貸化したマンションでは、役員不足、管理規約、総会、名簿、賃貸時の手続など複数の問題がつながっていることがあるため、何から手をつけるかを整理する意味があります。

しかし、問題を整理する段階から相談することもできます。

管理規約と実際の運営を確認する

役員資格、賃貸開始時の届出、総会運営などについて、現在の管理規約と実際の運営が一致しているか確認します。

2026年4月1日に改正区分所有法が施行され、それを踏まえてマンション標準管理規約も2025年10月17日に改正されています。

2025年の標準管理規約改正では、改正区分所有法などを踏まえ、総会の開催手続や決議要件をはじめとする管理組合運営に関係する内容が見直されています。

そのため、長期間管理規約を見直していない場合には、現在の制度との整合を確認する意味があります。

ただし、標準管理規約をそのまま書き写せばよいわけではありません。

マンションの規模、用途、所有者構成、これまでの運営などを踏まえながら、自分たちに必要な規定を検討する必要があります。

総会の合意形成を支援する

修繕積立金の改定や規約変更など、理事会だけでは説明が難しい議案について支援を受ける方法があります。

資料を専門用語だらけにすれば、区分所有者は判断しにくくなります。

反対に説明を単純化しすぎれば、「なぜ必要なのか」が伝わりません。

現在の問題、考えられる選択肢、費用、将来への影響などを整理し、区分所有者が判断できる情報へ組み直すことが重要です。

専門家の役割は、管理組合が望む案へ賛成票を集めることではありません。

区分所有者自身が適切に判断できる状態を整えることです。

役員不足の原因を整理する

「役員がいない」という一言の中にも、原因はいくつもあります。

役員資格が狭い場合もあれば、役員人数が実態に合っていない場合もあります。

候補者はいても、対面理事会への参加が難しいだけかもしれません。

あるいは、理事長へ業務が集中しすぎているため、誰も引き受けたくない状態になっていることもあるでしょう。

原因を分解してから、規約の見直し、会議方法の変更、業務分担、外部専門家の利用などを比較します。

所在等不明区分所有者への対応を整理する

長期間連絡が取れない区分所有者がいる場合、まず組合員名簿、過去の届出、登記など確認できる情報を整理します。

それでも所在等が確認できず、管理組合の意思決定に支障が出ている場合には、2026年4月施行の改正区分所有法で整備された所在等不明区分所有者に関する制度が関係する可能性があります。

この制度は、「電話がつながらないから総会の人数から外す」という単純なものではありません。

必要な調査や裁判所の関与など法的な要件があるため、具体的な事案ではマンション管理士だけでなく、弁護士や司法書士など適切な専門家との連携が必要になる場合があります。

問題が深刻になるまで放置するより、まだ時間に余裕がある段階で必要な対応を確認しておくほうがよいでしょう。

外部管理者方式を比較する

外部管理者方式を検討する場合にも、導入を前提に相談する必要はありません。

従来の理事会を維持する方法、マンション管理士などへ顧問を依頼する方法、外部専門家を役員などとして活用する方法、外部管理者方式へ移行する方法を比較できます。

区分所有者側に残る仕事、専門家へ任せる業務、必要な費用、監督方法を並べて考えます。

同じ「役員不足」であっても、30戸のマンションと300戸のマンションでは適した方法が異なる可能性があります。

自分たちの事情に合わせて選択肢を整理することが大切です。

賃貸化率が高いマンションに関するよくある質問

賃貸化率はどのように計算しますか？

一般的には、マンションの総戸数に対して、第三者へ賃貸されている住戸数が占める割合として把握します。

たとえば総戸数80戸のうち20戸が賃貸されていれば、単純計算による賃貸化率は25％です。

ただし、法人所有の社宅利用や親族による使用などをどのように整理するかは、何を把握するための集計なのかによって異なる可能性があります。

役員選任や連絡体制を確認する目的なら、賃貸化率だけではなく「区分所有者本人が居住していない住戸」の状況を別に把握すると分かりやすいでしょう。

賃貸化率が何％になったら対策すべきですか？

全国一律に「何％以上なら対策が必要」と判断する基準はありません。

令和5年度マンション総合調査では、賃貸戸数割合が20％を超えるマンションが15.5％確認されていますが、この数字は管理不全になる境界線を示したものではありません。

役員辞退が続いている、総会への反応が以前より低下している、連絡の取れない区分所有者がいるなど、実際の運営に変化が現れた時点で確認するほうが実務的です。

賃貸化率は対策開始のスイッチではなく、所有者構成の変化を知らせる指標と考えるとよいでしょう。

マンションを貸している区分所有者も役員になれますか？

現行のマンション標準管理規約では、基本的に役員を組合員から選任する仕組みが示されています。

そのため、区分所有者本人がマンション外に住んでいることだけを理由として、標準管理規約上当然に役員候補から外れるわけではありません。

ただし、実際の役員資格は各マンションの管理規約によって異なります。

居住要件など独自の規定が残っている場合には、自分たちの規約を確認したうえで対応を検討する必要があります。

賃借人は管理規約を守る必要がありますか？

賃借人などの占有者にも、マンションの使用方法に関する管理規約などによる義務が及びます。

ゴミ出し、ペット、騒音、共用部分の使用などについて、「所有者ではないのでルールとは関係ない」ということにはなりません。

一方、管理組合側も入居時に必要なルールが伝わる仕組みを整えることが重要です。

守る義務を示すことと、守るために必要な情報を届けることはセットで考える必要があります。

非居住区分所有者と連絡が取れない場合はどうしますか？

まず、管理組合に届け出られている情報を確認します。

管理会社へ業務を委託している場合には、管理委託契約上の役割を踏まえながら過去の届出などを整理します。

それでも連絡できない場合には、登記など確認可能な公的情報を調べることになります。

さらに所在等を確認できず、総会決議や管理へ大きな支障が生じている場合には、改正区分所有法で設けられた制度が利用できる可能性があります。

法的手続が関係する段階では、個別事情に応じて適切な専門家へ相談する必要があります。

役員のなり手がいない場合はマンション管理士に何を依頼できますか？

最初に依頼できるのは、役員不足の原因を整理する支援です。

役員資格、役員数、理事会開催頻度、業務内容、管理会社との分担などを確認し、何が就任を難しくしているのかを整理します。

そのうえで、管理規約の見直し、理事会運営の改善、総会支援、外部専門家の活用、外部管理者方式の比較などを相談できます。

すべてを外部へ任せることから始める必要はありません。

自分たちで続ける部分と、専門家を利用する部分を分けるところから考える方法があります。

賃貸化マンション運営で大切にしたい考え方

賃貸住戸が増えていることに気づくと、「このマンションも、これから管理が難しくなっていくのだろうか」と心配になることがあります。

長く住んでいる区分所有者ほど、昔は廊下で顔を合わせれば話が進んだ管理組合が変わっていくことに、戸惑いや寂しさを感じるかもしれません。

しかし、賃貸化そのものを悪い変化と決める必要はありません。

区分所有者が遠方に住んでいても連絡できる。

賃借人が替わっても必要なルールが届く。

非居住区分所有者でも重要な議案の背景を知り、意思表示できます。

役員が交代しても、懸案事項と対応経過を次の人へ引き継げます。

こうした仕組みが整っていれば、所有者と居住者が異なるマンションでも管理組合を維持することは可能です。

反対に、「住んでいる人同士で声を掛ければ何とかなる」という過去の方法だけを続けると、所有者構成が変わるほど、一部の役員へ仕事が集中するでしょう。

理事長が頑張り続けなければ動かない管理組合より、理事長が交代しても必要な連絡と意思決定が続く管理組合のほうが持続可能です。

賃貸化によってマンションが弱くなるとは限りません。

所有者構成が変化しているのに、運営方法だけが以前のまま残ることのほうが問題になるのではないでしょうか。

まとめ

賃貸化率が高いという一つの数字だけで、マンション管理の良し悪しを判断することはできません。

確認すべきなのは、区分所有者との連絡、役員選任、総会、名簿管理、賃借人へのルール周知などが、現在の所有者構成に対応できているかどうかです。

まず10項目チェックリストを使い、どこで情報や仕事が止まっているのかを確認してください。

原因と対応が見えている問題は、管理組合内部で小さく改善し、その後の変化を確かめます。

一方、役員不足が長期化している、規約や総会手続に不安がある、所在等不明区分所有者への対応が必要、外部管理者方式を検討しているといった場合には、マンション管理士など専門家への相談を検討する意味があります。

賃貸化は管理不全を示す数字ではありません。

マンションの変化を早めに把握し、所有者と居住者の双方に必要な情報が届く仕組みへ少しずつ更新していくことが、将来の負担を減らす一歩になります。

※本記事はマンション管理組合の運営に関する一般的な情報を整理したもので、個別案件について法律上の判断を示すものではありません。実際の対応は各マンションの管理規約、使用細則、所有状況、管理委託契約、総会決議などによって異なります。法的手続や規約変更などを検討する場合には、個別事情に応じてマンション管理士、弁護士、司法書士など適切な専門家へ確認してください。