投資用マンションでもマンション管理士は必要？　管理会社との違いと活用できるケースを解説

「管理会社から資料は届くものの、内容まで確認できていない」「役員のなり手が見つからず、結局は同じ人が対応している」。投資用マンションの管理組合では、こうした状態に気づいていても、大きな問題が起きていなければ、そのまま運営が続くことがあります。

ところが、高額な修繕工事や管理委託費の改定が持ち上がった瞬間、「この内容で決めてよいのだろうか」と急に不安になることがあります。管理会社を疑っているわけではなくても、管理組合側に内容を読み解く人がいなければ、自信を持って判断するのは難しいでしょう。

そこで選択肢になるのがマンション管理士です。ただし、すべての投資用マンションに必要なわけではなく、役員不足や専門知識の不足などによって、管理組合自身の判断機能が弱くなっている場合に活用する意味が大きくなります。

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投資用マンションでもマンション管理士は活用できる

結論からいえば、投資用マンションでもマンション管理士へ相談できます。

マンション管理士は、専門的知識をもってマンション管理に関する相談へ応じ、管理組合の管理者や区分所有者などに助言、指導その他の援助を行う国家資格の専門家です。管理規約や使用細則、長期修繕計画、大規模修繕、区分所有者間の問題など、管理組合だけでは判断が難しい事項について支援を受けられます。

そのため、区分所有者本人がマンション内に住んでいることは相談の条件ではありません。ワンルームマンションやコンパクトマンションを賃貸運用している場合でも、管理組合や区分所有者としてマンション管理士を利用できます。

国土交通省の「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」は、主として自己居住用マンションを対象としています。一方、国土交通省の公式Q&Aでは、投資用マンションやリゾートマンションについても同ガイドラインを参考にできることが示されています。

もっとも、「投資用マンションだからマンション管理士が必要」という単純な話ではありません。

役員が十分に機能しており、管理会社から提示された契約や見積もりを自分たちで確認でき、必要に応じて建築士や弁護士など別分野の専門家も利用できている管理組合なら、常時マンション管理士を置かなければならない理由は乏しいでしょう。

反対に、管理会社から提案を受けても内容を確認できる人がほとんどおらず、「専門的なことはわからないから任せよう」という判断が続いている場合には注意が必要です。

マンション管理士を利用する意味は、管理会社と対立することではありません。管理組合自身が発注者として内容を理解し、必要な質問をしたうえで判断できる状態をつくることにあります。

管理会社とマンション管理士の違い

「すでに管理会社へ費用を払っているのに、なぜマンション管理士まで必要なのか」と疑問に感じる人もいるでしょう。

この疑問を整理するには、管理会社とマンション管理士がそれぞれ何を担うのかを分けて考える必要があります。

管理会社は、管理組合との管理委託契約に基づき、会計、出納、清掃、設備管理、管理員業務、総会や理事会の支援などを行う事業者です。

一方のマンション管理士は、管理組合や区分所有者などから相談を受け、専門知識をもとに管理組合側の判断を支援する立場になります。

ここで、管理会社を「管理組合と利益が対立する存在」と一律に考えるべきではありません。

管理会社は、専門知識を持たない区分所有者だけでは難しい日常業務を担う重要なパートナーです。適切な管理会社と良好な関係を築くことは、マンションを維持していくうえで大きな意味があります。

それでも、管理会社から提案された契約や工事について、管理組合側で内容を確認する機能は必要です。

たとえば管理委託費の改定を提案された場合、「値上げだから拒否する」のも、「管理会社が必要だと言うからそのまま承認する」のも極端でしょう。人件費や設備保守費の上昇によって増額が必要な可能性もあるため、何が変わり、なぜその金額になるのかを確認してから判断する必要があります。

管理会社を信用することと、契約内容を確認しないことは同じではありません。

マンション管理士は、この確認を管理組合側から補助する専門家として活用できます。

投資用マンションで管理上の問題が起こる背景

投資用マンションでは、購入時に賃料、利回り、管理費、修繕積立金、空室リスクなどを細かく確認していても、所有後に管理組合の役員として継続的に関わることまでは想定していなかった人もいるでしょう。

本業があり、物件から離れた地域に住み、専有部分の賃貸管理も別会社へ委託している状況なら、さらに管理組合運営まで担うことを負担に感じるのには理由があります。

しかし、所有者が日常的に建物を見ていなくても、共用部分の修繕や管理会社との契約、修繕積立金などについて誰かが判断しなければならないことは変わりません。

居住型マンションと投資型マンションで想定される管理上の違い

以下の比較は、公的統計によって「居住型マンションは必ずこうなる」「投資型マンションは必ずこうなる」と確認された一律の特徴ではありません。

国土交通省などの公表資料では、マンション全般における役員の担い手不足や、外部管理者方式を利用する背景などは示されています。一方、居住型と投資型を以下の項目ごとに分類し、それぞれの傾向を統計的に立証した資料があるわけではありません。

そこで、ここでは投資型マンションで想定される管理上の違いを考えるための例として整理します。実際には、区分所有者が積極的に運営へ参加する投資型マンションもあれば、自己居住者が多くても役員不足に悩むマンションもあります。

投資用マンションの所有者を「管理に無関心」と一括りにすることも適切ではありません。

むしろ、毎月のキャッシュフローや将来の売却価格を意識しているからこそ、管理費や修繕積立金、大規模修繕に強い関心を持つ人もいます。

問題になるのは、関心があるかどうかより、判断するための情報を十分に持てるかどうかです。

不在所有者は建物の変化を把握しにくい

区分所有者が現地に住んでいなければ、建物の小さな変化を自分で確認する機会は少なくなります。

エントランスの汚れ、共用廊下の傷み、ゴミ置場の状態、設備の異常などは、実際に暮らしていれば日常生活の中で気づくことがあります。しかし、物件から離れて暮らす所有者は、管理会社や賃借人から報告を受けて初めて知る場合もあるでしょう。

さらに、投資用マンションでは、区分所有者、賃借人、専有部分の賃貸管理会社、マンション全体の管理会社という複数の関係者が存在することがあります。

騒音やゴミ出し、使用細則違反などの問題が発生したとき、誰が誰へ連絡するのかが曖昧なら、「誰かが対応していると思っていた」という状態が生まれかねません。

所有者が建物に住んでいないからこそ、現場の情報をどのように管理組合へ届けるのかを仕組みにしておくことが重要です。

役員や監事の担い手が不足する

不在所有者が多いマンションでは、役員のなり手を確保することが難しくなる場合があります。

「遠方なので理事会へ出席しにくい」「仕事が忙しく時間を確保できない」という事情が重なると、毎年の役員選任が大きな負担になっていくでしょう。

その結果、責任感のある一人が長期間理事長を続けることもあります。

本人としては「自分が辞めると次がいない」と感じているため、簡単には退任できません。しかし、その状態が長く続けば、資料や過去の経緯が一人へ集中し、管理組合がその人の経験や善意に頼る別の問題が生まれます。

役員が見つからないことを個人の意欲だけの問題として考えるより、誰が担当しても一定水準の運営を続けられる体制を考える方が現実的でしょう。

管理会社への依存が強くなる

管理会社へ日常業務を任せること自体は、マンション管理では一般的です。

問題になるのは、管理事務だけではなく「何を選ぶべきか」という判断まで管理会社へ依存する状態です。

管理会社から工事の見積もりが出ればそのまま承認し、管理委託費の改定を求められれば同じ条件を受け入れ、修繕積立金について提案されれば内容をほとんど確認せず総会へ出す。この流れが続けば、管理組合自身が判断する機会は次第に少なくなります。

仮に管理会社の提案が適切だったとしても、管理組合が「なぜこの選択をしたのか」を理解できなくなる状態は避けたいところです。

不在所有者が多いと合意形成にも工夫が必要になる

投資用マンションというだけで、総会への参加率が低いと一般化することはできません。

一方、不在所有者が多く、所有者同士が日常的に顔を合わせないマンションでは、総会当日だけで複雑な議案を理解してもらうことが難しくなる場合があります。

そのため、大規模修繕や修繕積立金の改定など重要な議案では、結論だけを通知するのではなく、なぜ必要なのか、どのような選択肢を検討したのか、決定した場合に将来どのような影響があるのかまで事前に伝えることが大切です。

「総会には来ないから説明しても仕方がない」と考えるより、現地へ来られない所有者でも判断できる情報を届ける方が、不在所有者の多いマンションでは合意形成につながりやすいでしょう。

投資用マンションでマンション管理士に依頼できること

マンション管理士へ相談できる範囲は幅広く、具体的な業務内容は契約や担当するマンション管理士の経験によって異なります。

そのため、資格者へすべて任せるという考え方ではなく、「管理組合のどの機能が不足しているのか」を確認してから依頼内容を決めることが重要です。

管理委託契約の内容確認

管理会社との契約が長期間ほぼ同じ内容で更新されている場合、現在の管理状況と契約内容が合っているか確認する意味があります。

管理員の勤務時間、設備点検の回数、清掃範囲、事務管理業務、追加料金が発生する条件などを整理すると、「毎月何にいくら支払っているのか」が見えやすくなります。

マンション管理士へ相談すれば、管理委託契約書や仕様書を読み、管理組合側で確認したい事項を整理する支援を受けられます。

ただし、目的を値下げだけに置くべきではありません。

管理品質を維持するために必要な費用まで削れば、短期的な負担は減っても、長期的には建物管理へ悪影響を及ぼす可能性があります。

長期修繕計画と修繕積立金の確認

投資用マンションの所有者にとって、修繕積立金の増額は毎月の収支へ直接影響します。

「修繕が必要なのはわかるけれど、ここまで上げなければならないのか」と抵抗を感じる人もいるでしょう。

この場合、まず長期修繕計画に予定されている工事、実施時期、現在の積立残高、将来の資金収支などを確認する必要があります。

マンション管理士には、こうした計画の読み方や見直しについて相談できます。ただし、建物の詳細な劣化診断や工事設計など技術的な判断が必要な場合には、建築士など別分野の専門家と連携することも重要です。

値上げへ賛成するか反対するかを先に決めるのではなく、「なぜ不足するのか」を理解してから判断する方が、管理組合として説明しやすくなります。

大規模修繕や高額工事の発注支援

大規模修繕や設備更新では、管理組合として大きな金額を支出することがあります。

ところが、役員の中に建築や設備、工事発注へ詳しい人がいるとは限りません。「必要な工事だと言われても、自分には見積書の良し悪しがわからない」と感じるのは珍しいことではないでしょう。

マンション管理士へ相談すると、見積条件、業者選定方法、比較方法、総会への説明内容などについて支援を受けられます。

ただし、マンション管理士があらゆる建築技術上の判断を単独で行うわけではありません。工事の設計、建物診断、施工監理などについて別の専門性が必要な場合には、建築士など適切な専門家を組み合わせます。

重要なのは最安値の業者を探すことではなく、なぜその工事をその条件で行うのかを説明できる手続をつくることです。

管理規約と使用細則の見直し

管理規約が長期間見直されていない場合には、現在の法制度や実際の運営と合っているかを確認する必要があります。

マンション管理士には、現在の規約や使用細則を確認してもらい、法改正との整合性や日常管理で困っている点を整理する支援を依頼できます。

投資型マンションでは、賃借人へのルール周知、所有者の連絡先変更、外部役員の選任など、そのマンションの所有構造に応じて確認したい事項が出てくる場合もあるでしょう。

規約改正そのものを目的にするのではなく、実際の管理を無理なく続けられるルールへ整えることが大切です。

総会や理事会の運営支援

総会議案が専門用語だけで説明されていると、不在所有者は内容を判断しにくくなります。

「給水設備更新工事承認の件」と書かれているだけでは、なぜ交換するのか、修理では対応できないのか、工事費はいくらなのか、実施後に積立金がどの程度残るのかがわからず、賛成か反対かを決める材料が足りません。

マンション管理士には、総会議案、決議手続、説明資料などについて助言を依頼できます。

議案を通すことだけを目的にするのではなく、区分所有者が内容を理解したうえで判断できる状態をつくることが重要です。

管理会社の変更や契約改善

管理会社への不満が重なると、「別の管理会社へ変えれば解決するのではないか」と考えることがあります。

しかし、担当者とのコミュニケーションが問題なのか、管理仕様が不足しているのか、契約条件が合っていないのか、会社そのものを変更すべきなのかは分けて考える必要があります。

マンション管理士へ相談すれば、現状の問題を整理し、改善要求、仕様変更、他社比較、管理会社変更などの選択肢を検討できます。

管理会社を変更すること自体をゴールにするのではなく、管理組合が求める管理品質を実現するために何を変えるべきかを考えることが先でしょう。

マンション管理士を検討した方がよい5つのケース

マンション管理士が必要かどうかを判断するとき、戸数や築年数だけを基準にしても答えは出ません。

見るべきなのは、管理組合自身が必要な情報を確認し、自分たちで判断できているかどうかです。

役員不足で管理組合運営が続きにくい

役員候補が毎年見つからず、同じ区分所有者が長期間理事長を続けている場合には、マンション管理士へ相談する意味があります。

最初から外部管理者へ切り替える必要はありません。顧問として役員の実務を支援してもらう方法や、管理規約などの条件を確認したうえで外部役員を選任する方法も考えられます。

「また自分が理事長を続けるしかない」と一人が抱え込む状態より、誰が役員になっても運営できる仕組みに近づける方が長続きします。

修繕積立金の大幅な増額を求められた

大幅な値上げ案が出ると、投資用マンションの所有者には強い抵抗感が生まれます。

毎月の収支へ影響する以上、「できれば上げてほしくない」と感じるのは自然でしょう。しかし、感情的に反対するだけでは、将来必要となる修繕費まで不足する可能性があります。

この場合には、長期修繕計画と積立残高を確認し、なぜ不足するのか、いつ、どの程度の資金が必要なのかを整理することが重要です。

マンション管理士へ相談することで、「値上げを止める」という話から、「必要性を確認したうえで持続できる案を考える」という議論へ変えられます。

高額な工事を管理組合だけで判断できない

管理会社から高額な工事を提案されたものの、役員の誰も工事内容を評価できない場合も、相談を検討したいケースです。

理事長としては、「管理会社を疑いたくはないが、自分一人でこの金額を承認するのも怖い」と感じることがあります。

たとえば築15年前後の投資型マンションで、大規模修繕を控えている状況を考えてみましょう。相談前は「高いから反対するか、専門家が必要と言うから賛成するか」という二択だったものが、第三者へ相談することで、工事の必要性、発注方法、比較すべき項目を一つずつ確認する議論へ変わることがあります。

結果として工事費が下がるとは限りません。

それでも、なぜその工事を行うのかを区分所有者へ説明できるようになること自体が、管理組合にとって重要な変化です。

管理会社との契約や関係を見直したい

管理委託費の増額、対応の遅さ、説明不足などについて不満がある場合も、第三者へ相談する価値があります。

ただし、「管理会社を変更するべき」という結論から始めない方がよいでしょう。

担当者の問題なら担当変更で改善する可能性がありますし、契約仕様の問題なら管理委託契約を見直す方法もあります。

マンション管理士へ相談することで、漠然とした不満を具体的な改善事項へ置き換え、何を変更すればよいのか考えやすくなります。

管理業者管理者方式で確認体制に不安がある

管理会社が管理者も務めているマンションでは、区分所有者の役員負担を軽減できる一方、「管理者として行った判断を誰が確認するのか」という点が重要になります。

管理会社だから問題があるわけではありません。

ただし、管理組合を代表する管理者としての立場と、管理業務などを受託する事業者としての立場が同じ主体に重なるため、自社や一定の関係者との取引などでは透明性を確保する仕組みが必要です。

このような場合には、マンション管理士へ契約や監督体制を確認してもらったり、管理規約や運営方法に応じて外部監事などの活用を検討したりする方法があります。

相談前と相談後で確認したい変化

マンション管理士へ相談する意味は、管理費がいくら安くなったかだけでは測れません。

「管理会社を信用するかどうか」という感情だけの問題から、「どの資料を確認し、どの手続で決めるか」という仕組みの問題へ変えられれば、管理組合として一歩前へ進んだと考えられます。

5項目で確認する簡易チェック

詳しい5つのケースを読んでも判断に迷う場合には、次の5つの視点で現在の管理組合を振り返ってみると整理しやすくなります。

一つ該当しただけでマンション管理士が必要になるわけではありません。

ただ、複数が重なり、役員自身が「このまま管理会社へ任せ続けてよいのだろうか」と感じているなら、その違和感を放置せず、一度第三者へ現状を整理してもらう意味はあるでしょう。

顧問と外部役員と外部管理者と外部監事の違い

マンション管理士へ依頼するといっても、関わり方は一つではありません。

助言だけを受けたいのか、役員として直接運営に参加してもらいたいのか、管理者として業務執行を担ってもらいたいのかによって、権限や責任は変わります。

顧問管理士

顧問方式では、理事会や総会による意思決定を残しながら、マンション管理士から継続的な助言を受けます。

「役員自体は何とか決まるものの、専門的な契約や修繕まで判断するのは難しい」という管理組合には利用しやすい形でしょう。

判断そのものを外部へ渡すのではなく、管理組合の主体性を残したまま専門知識を補えることが特徴です。

外部役員

外部役員は、マンション管理士など外部の専門家が理事などへ就任し、役員として管理組合運営へ参加する方法です。

顧問よりも深く意思決定へ関与するため、専門知識だけでなく役員不足を補える可能性があります。

一方、現在の管理規約で役員資格が限定されている場合には、外部専門家を役員へ選任するための規約整備が必要になることがあります。

候補者を探す前に、自分のマンションでは誰を役員へ選任できる規定になっているのか確認する必要があるでしょう。

外部管理者

外部管理者方式は、区分所有者以外の専門家や管理会社などを区分所有法上の管理者へ選任する方式です。

「外部管理者方式なら必ず理事会がなくなる」と一律に考えるのではなく、採用する方式や管理規約によって組織構成や権限配分が異なることを理解しておく必要があります。

管理者へ一定の業務執行を任せるからこそ、何を任せるのか、何を総会で決めるのか、どのような報告を求めるのか、誰が業務を確認するのかまで事前に整理することが重要です。

外部監事

外部監事は、マンション管理士など外部専門家が監事として入り、管理者の業務執行や管理組合の財産状況などを確認する形です。

特に管理者へ広い範囲の業務を任せる場合には、「任せた相手を誰が確認するのか」という監督機能を考える必要があります。

ただし、外部監事について説明するときには、法律上の義務と国土交通省ガイドライン上の推奨事項を混同してはいけません。

ガイドラインは適切な運営の参考となる考え方を示すものであり、法律そのものではありません。ガイドラインに沿わない運営があったという理由だけで、国が改善命令などの行政処分を行う仕組みではない点にも注意が必要です。

2026年改正で投資用マンションが確認したいポイント

2026年の法改正は、この記事の主題そのものではありません。

それでも、マンション管理士を利用する必要性を判断するうえで無関係ではなく、特に総会の意思決定と管理業者管理者方式については、管理組合が「誰に何を任せ、どう判断するのか」という問題へ直接関係します。

ここでは細かな制度を網羅するのではなく、投資用マンションの管理組合が確認しておきたい部分へ絞って整理します。

改正区分所有法では決議ごとの割合を確認する

改正区分所有法の主要部分は2026年4月1日に施行され、マンションなど区分所有建物の円滑な管理を進めるため、集会における多数決の仕組みが見直されました。

普通決議や一定の特別決議については、出席した区分所有者やその議決権を基礎として、各決議事項で法律上必要とされる割合の賛成によって決定する仕組みが導入されています。

ここで注意したいのは、「出席者基準になったから、何でも過半数で決められる」という意味ではないことです。

普通決議は原則として過半数が基準となる一方、規約の設定や変更など一定の特別決議では4分の3など、議案によって必要な多数決割合が異なります。

つまり、「誰を母数として数えるのか」と「その母数のうちどの程度の賛成が必要なのか」は、別々に確認しなければなりません。

不在所有者が多いマンションでは、決議を進めやすくなったという側面だけを見るのではなく、区分所有者が議案の意味や必要な賛成割合を理解できるよう、総会前の説明を整えることも重要でしょう。

なお、改正法の施行にあたっては、集会の招集手続を開始した時期などに応じた経過措置があります。現在の総会へどの規定が適用されるのか判断が必要な場合には、個別の手続を確認することが適切です。

管理業者管理者方式は改正法と関係省令を確認する

2026年4月1日には、改正マンション管理適正化法と関係省令も施行され、管理業者が管理者を兼ねる場合について透明性を確保するための制度が整備されました。

国土交通省は、関係省令の主要な改正事項として「管理者受託契約の締結」「財産の分別管理」「利益相反のおそれがある取引に係る事前説明」を示しています。

ここでは、法律、関係省令、ガイドラインを同じものとして扱わないことが重要です。

改正法と関係省令によって法令上のルールが整備され、それとは別に、国土交通省の外部管理者方式等に関するガイドラインが望ましい運営方法や留意事項を示している、と整理すると理解しやすくなります。

管理者受託契約の内容を確認する

管理会社を管理者へ選任するのであれば、管理者としてどのような業務を担うのか、どこまで権限を持つのか、どのような費用が発生するのかを区分所有者が理解できる状態にしておく必要があります。

「役員をやらなくて済むなら任せたい」という気持ちが生まれることもあるでしょう。

しかし、任せる範囲が広いほど、「自分たちは何を委ねたのか」を契約時に確認することが重要になります。

管理組合財産の分別管理を確認する

管理費や修繕積立金は管理会社の財産ではなく、管理組合に属する重要な財産です。

管理業者が管理者を兼ねる場合でも、管理組合の財産と管理業者自身の財産を適切に区別して管理する必要があります。

普段は銀行口座や支払手続まで意識していない区分所有者もいるかもしれません。しかし、長期間にわたって大きな修繕積立金を保有するマンションだからこそ、「どこで管理され、どのような手続で支払われるのか」を確認できる仕組みが必要です。

利益相反のおそれがある取引では事前説明を確認する

管理業者が管理者として、自社や一定の関係者との取引など利益相反のおそれがある取引を行う場合について、改正法と関係省令では区分所有者への事前説明に関する仕組みが設けられています。

これは、管理会社やその関係会社との取引を一律に禁止する制度ではありません。

条件や専門性によっては、その会社へ発注することが合理的な場合もあります。

重要なのは、区分所有者が取引の内容を知らないまま進むのではなく、判断に必要な情報を得たうえで意思決定できることです。

ガイドラインは法的義務と分けて理解する

国土交通省は2026年4月1日に「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」も改訂し、管理業者管理者方式を導入する場合の手続や利益相反への対応、財産管理、監督体制などについて留意事項を整理しています。

ただし、ガイドラインは法律ではありません。

そのため、ガイドラインに示された内容をすべて「法律で義務付けられている」と説明するのは適切ではなく、法令上の義務なのか、ガイドライン上の望ましい対応なのかを分けて確認する必要があります。

2026年改正を細かく暗記することが目的ではありません。

管理業者管理者方式を採用しているなら、「役員をしなくて済むようになった」で終わらず、契約、財産、取引、監督がどのような仕組みになっているのかを確認することが大切です。

マンション管理士へ依頼する前に確認したいポイント

マンション管理士の資格を持っていれば、誰へ依頼しても同じというわけではありません。

管理規約に詳しい人、外部管理者方式を多く扱う人、大規模修繕に関する支援経験が豊富な人など、それぞれ得意分野や実務経験が異なります。

投資用マンションの支援経験

投資型マンションでは、不在所有者への情報提供や役員不足などが課題になる場合があります。

そのため、「マンション管理士として何年活動しているか」だけでなく、不在所有者が多い管理組合でどのような課題へ対応した経験があるのか確認するとよいでしょう。

ただし、担当件数が多ければ必ず適任というわけでもありません。

自分たちが抱えている問題を説明したとき、何を最初に確認し、どのような順序で改善しようとするのかを見ることが重要です。

業務範囲と報酬

「顧問料月額○万円」という金額だけを見ても、何を依頼できるのかわかりません。

理事会への出席、総会資料の確認、メール相談、管理会社との打ち合わせ、現地確認、規約改正など、どこまで契約に含まれるのかを事前に確認しましょう。

管理組合側にも「専門家へ頼んだのだから何でもしてくれるだろう」という期待が生まれやすいため、役員が担当する仕事との境界を決めておくことが大切です。

独立性と利害関係

管理会社や工事会社から紹介されたマンション管理士だから問題がある、と一律に考える必要はありません。

一方、第三者チェックや監査を依頼するのであれば、判断へ影響する可能性のある利害関係について確認しておく必要があります。

特に外部監事など監督を担う役割では、誰の業務を確認する立場なのかを踏まえ、独立性を判断することが重要でしょう。

法律とガイドラインを区別できるか

2026年改正をめぐっては、区分所有法、マンション管理適正化法、関係省令、マンション標準管理規約、外部管理者方式等に関するガイドラインなど複数の制度や資料があります。

これらをすべて「法律で決まったこと」と説明する専門家には注意が必要です。

法律上の義務なのか、関係省令で具体化された規定なのか、標準管理規約の規定例なのか、ガイドラインが望ましい運用として示している事項なのかを区別して説明できることが、依頼先を選ぶ一つの判断材料になります。

費用削減だけを約束していないか

「管理費を必ず大幅に削減できる」「管理会社を変更すれば必ず安くなる」といった断定的な説明には注意した方がよいでしょう。

マンションの管理品質を維持するには一定の費用が必要であり、必要な点検や管理業務まで削れば、将来的な建物の維持へ影響する可能性があります。

マンション管理士へ期待したいのは、何でも安くすることではありません。

必要な費用と見直せる費用を分け、管理組合が理由を理解したうえで判断できる材料を示してもらうことです。

まず小さく相談して変化を確認する

マンション管理士を検討すると、「毎月顧問料を払わなければならないのか」「外部管理者まで導入する必要があるのか」と構えてしまう人もいるでしょう。

しかし、最初から管理体制を大きく変える必要はありません。

たとえば現在の管理委託契約書だけを確認してもらう、次回総会に出す高額工事の議案について相談する、長期修繕計画の見方について助言を受けるなど、限定した内容から始める方法があります。

一つの問題を相談してみると、管理組合が本当に困っている部分が見えてくることもあります。

当初は「管理会社を変更したい」と考えていても、話を整理すると契約仕様だけを変えればよい場合があります。反対に、管理会社ではなく役員不足そのものが根本的な課題だと気づくケースもあるでしょう。

大切なのは、一度にすべて変えようとしないことです。

現在の状況を確認し、自分たちの運営を振り返り、問題が起こる背景を整理したうえで、必要な支援だけを小さく試します。その後、管理組合にどのような変化が生まれたのかを確認すれば、次に何をすべきか判断しやすくなります。

管理会社から提案された内容について質問できるようになったか、総会資料で判断理由を説明できるようになったか、理事長一人への負担が減ったかを見ると、依頼の効果も確認しやすいでしょう。

もしマンション管理士へ依頼した後も、何をしているのかわからず、管理組合側の理解も深まっていないのであれば、契約内容や依頼方法を見直す必要があります。

管理会社任せをやめるためにマンション管理士を入れた結果、今度はマンション管理士任せになってしまっては意味がありません。

専門家を使いながら、管理組合自身が判断できる状態を残すことが最終的な目的です。

投資用マンションとマンション管理士のよくある質問

投資用マンションでもマンション管理士に依頼できますか？

依頼できます。

マンション管理士は、管理組合の管理者や区分所有者などからマンション管理に関する相談を受け、助言や支援を行う国家資格の専門家です。

所有者本人がそのマンションに居住していることは条件ではなく、国土交通省も外部管理者方式等に関するガイドラインについて、投資用マンションで参考にできると説明しています。

管理会社がいるのにマンション管理士は必要ですか？

すべてのマンションに必要というわけではありません。

理事会が機能し、管理会社からの提案や契約内容を管理組合自身で十分に確認できているのであれば、常時マンション管理士を置く必要性は低い場合があります。

一方、役員不足や専門知識不足によって判断まで管理会社へ依存している場合には、管理組合側の判断を補う専門家として活用する意味があるでしょう。

マンション管理士は管理会社をチェックできますか？

管理委託契約書、見積書、管理報告書、長期修繕計画、総会資料などについて専門的な視点から確認し、管理組合が質問すべき事項を整理する支援はできます。

ただし、行政庁のような立入検査や行政処分を行う権限があるわけではありません。

ここでいうチェックとは、管理組合側が契約や提案の内容を判断するための専門的な確認や助言を意味します。

外部管理者とマンション管理士の顧問は何が違いますか？

顧問は、原則として管理組合へ助言する立場です。

理事会や総会が意思決定を行い、そのために必要な資料確認や論点整理をマンション管理士が支援します。

一方、外部管理者は区分所有法上の管理者へ就任し、管理者として一定の業務を執行する立場です。

同じマンション管理士が担当する場合でも、顧問と外部管理者では権限と責任が異なるため、契約内容や管理規約を確認する必要があります。

区分所有者がほとんど住んでいないマンションでも外部役員を置けますか？

現在の管理規約や選任手続を確認し、必要な整備を行うことで、マンション管理士などの外部専門家を役員へ選任できる場合があります。

ただし、現在の管理規約で役員資格が限定されている場合には、規約変更が必要になる可能性があります。

外部役員の候補者を探す前に、まず自分のマンションで誰を役員へ選任できる規定になっているのか確認するとよいでしょう。

外部監事とは何をする人ですか？

外部監事は、マンション管理士など外部の専門家が監事として入り、管理者の業務執行や管理組合の財産状況などを確認する役割を担います。

特に外部管理者方式では、業務を任せる仕組みと同時に、その業務をどのように監督するのかを考える必要があるため、選択肢の一つになります。

ただし、すべての外部管理者方式について、マンション管理士の外部監事を法律上必ず置かなければならないという意味ではありません。

法律上の義務と国土交通省ガイドライン上の考え方を区別して検討する必要があります。

出席者基準になれば過半数で何でも決められますか？

何でも過半数で決められるわけではありません。

改正区分所有法では、普通決議や一定の特別決議について出席者を基礎とする仕組みが導入されていますが、必要な賛成割合は決議事項によって異なります。

普通決議では原則として過半数が基準となる一方、規約の設定や変更など一定の特別決議では4分の3など、より高い割合が求められます。

そのため、総会では「出席者のうち何人が賛成したか」だけを見るのではなく、その議案に法律上どの決議要件が適用されるのかを確認しなければなりません。

マンション管理士を入れれば管理費は安くなりますか？

必ず安くなるとはいえません。

契約内容を確認した結果、不要な業務や見直せる仕様が見つかり、費用を調整できる可能性はあります。

一方、適正な管理を維持するためには現在より費用が必要だと判断される場合もあるでしょう。

マンション管理士を利用する本来の目的は単純な値下げではなく、支出の理由と契約内容を管理組合自身が理解して判断できるようにすることです。

まとめ

投資用マンションでもマンション管理士を活用できますが、すべてのマンションに必要なわけではありません。

役員不足や専門知識不足によって、管理会社からの提案を自分たちで確認できなくなっている場合には、管理組合側の判断を支える専門家として利用する意味が大きくなります。

管理会社を疑うことが目的ではありません。

契約、修繕、総会、外部管理者などについて「なぜこの判断をしたのか」を管理組合自身が理解し、区分所有者へ説明できる状態をつくることが重要です。

最初から管理方式を大きく変える必要もありません。まず一つの契約書、一つの工事、一つの総会議案から第三者へ相談し、今の管理組合に不足している機能を確認するところから始められます。

管理会社任せでも、特定の役員任せでも、外部専門家任せでもないこと。

管理組合自身が判断できる仕組みを残すことが、投資用マンションを長く管理していくうえで大切になるでしょう。

参考資料

本文の主軸となるマンション管理士の役割と2026年改正については、以下の一次情報を参考にしています。

日本マンション管理士会連合会 マンション管理士とは

法務省 区分所有法等の改正について

法務省 決議の多数決要件に関する資料

国土交通省 マンション管理適正化法施行規則の一部改正

国土交通省 外部管理者方式等に関するガイドライン

国土交通省 投資用マンションと外部管理者方式に関するQ&A

国土交通省 ガイドラインと行政処分に関するQ&A