大規模修繕の合意形成はどう進める？　管理組合が総会決議までに行う7つのステップ

大規模修繕の検討が始まると、理事長や理事、修繕委員には思っていた以上の重圧がかかります。「必要な工事だと説明しているのに、なぜ理解してもらえないのだろう」「反対意見にどこまで対応すればよいのか」「このまま総会へ出して否決されたらどうしよう」。何度も会議を重ね、休日まで資料を読み込んできた側ほど、そんな焦りを感じやすいものです。

しかし、住民側にも別の不安があります。数千万円から数億円規模になり得る工事を前に、「本当に今やる必要があるのか」「修繕積立金を使って将来は大丈夫なのか」「知らないところで施工会社まで決められているのではないか」と身構えるのは、不自然な反応ではありません。

大規模修繕の合意形成で大切なのは、いきなり賛否を求めないことです。情報を整理し、建物の現状を共有し、工事内容と費用の選択肢を示したうえで、疑問や反対理由を集めます。その内容を検討して計画へ戻し、必要な修正を行ってから総会決議へ進む。この順序が、住民の理解を得るための土台になります。

合意形成とは、全員を同じ意見へ変えることではありません。「自分の希望どおりではないけれど、なぜこの結論になったのかは分かる」と感じられる手続きを積み重ねることです。

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大規模修繕で合意形成が難しくなる理由

大規模修繕の話し合いが難しくなる背景には、建物の劣化だけでは説明できない事情があります。同じマンションに住み、同じ外壁や屋上を共有していても、それぞれが守りたいものや将来に対する時間感覚まで同じとは限りません。

新築時から住み続け、これからも長く暮らしたい人は、建物の寿命を延ばす工事に価値を感じやすいでしょう。一方、年金を中心に暮らす世帯にとって、修繕積立金の増額や一時金は毎月の生活に直接影響します。数年後の売却を考えている人なら、「自分が住まなくなった後のために、今ここまで負担する必要があるのか」と感じる可能性があります。

賃貸運用をしている外部所有者であれば、実際に暮らしている住民とは異なる視点で収支を見ることもあるでしょう。

つまり、大規模修繕をめぐる意見の違いは、単純な「賛成派と反対派」の対立とは限りません。家計、所有目的、居住期間、資産への考え方が異なるため、同じ資料を見ても判断が変わるのです。

この違いを見ないまま「反対しているから説明不足だ」と考えてしまうと、相手が何を心配しているのかが見えなくなります。

修繕費への不安は金額だけの問題ではない

工事費として「1億円」とだけ示されたら、多くの住民はまず「高い」と感じるでしょう。

ところが、外壁補修にいくら、防水工事にいくら、仮設工事にいくら必要なのか、その仕様を選んだ理由は何か、別の案なら費用がどう変わるのかまで分からなければ、本当に高いのかを判断できません。

数字だけがドンと置かれた状態では、「この金額を信じてください」と求められているように感じる人もいます。

さらに気になるのは、今回払えるかどうかだけではありません。「工事が終わったあとに修繕積立金はいくら残るのか」「数年後の給排水設備やエレベーター更新へ対応できるのか」という不安も重なります。

国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインでは、計画期間を30年以上とし、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上とする考え方が示されています。また、建物や設備の状態、工事価格などは変化するため、長期修繕計画は5年程度ごとに見直していくことが重要です。

したがって、「今回いくら使うか」と「その後も修繕を続けられるか」を一緒に見せる必要があります。

生活への負担が工事への反対に見えることもある

理事会や修繕委員会では、外壁の劣化状況や工事費が主要な議題になります。

しかし、居住者が真っ先に考えるのは、「工事中に自分の生活がどうなるのか」かもしれません。

足場が組まれれば窓の外を作業員が通り、養生シートによって室内が暗く感じられる時期があります。バルコニーへ洗濯物を干せない日もあり、騒音、振動、塗料の臭いなどが在宅勤務や乳幼児の昼寝、介護生活に影響する可能性もあるでしょう。

「工事が必要なのは分かる。でも、この状態が何か月も続くのは困る」。

こうした気持ちを単純な工事反対として処理すると、本当の論点を見失います。

必要なのは「何も不便はありません」と約束することではありません。いつ、どのような制約が生じ、どのような対策を考えているのかを早めに知らせることです。

専門知識の差が不信につながる

大規模修繕では、シーリング、下地補修、防水工法、実数精算、共通仮設費など、日常ではほとんど使わない言葉が並びます。

理事会や専門家には理解できる説明でも、一般の住民には「結局なぜ必要なのか」が見えない場合があります。

そこへ「専門家が必要だと言っているので実施します」とだけ説明されれば、「自分たちには判断させてもらえないのだろうか」と感じる人が出る可能性があります。

さらに、管理会社や施工会社が工事の提案から見積取得まで深く関わっていれば、「最初からこの会社へ発注するつもりなのではないか」と疑われることもあるでしょう。

住民全員を建築の専門家にする必要はありません。

必要なのは、専門情報を住民自身が判断できる言葉へ翻訳することです。

大規模修繕の合意形成と多数決は同じではない

大規模修繕で最初に整理しておきたいのが、「必要な票が集まれば合意形成は終わる」という考え方との違いです。

総会決議は、管理組合が正式な意思決定を行うために必要な手続です。しかし、法令や規約上の決議要件を満たしたからといって、住民の不安まで消えるわけではありません。

十分な説明を受けていない人からすれば、「人数で押し切られた」という気持ちが残ることがあります。

その不満が工事開始後に表面化すると、バルコニー内の荷物移動に協力してもらえない、工事時間について強い抗議が続く、住戸内への立入りが必要な作業に理解を得にくいといった問題につながる可能性があります。

反対者を賛成へ変えることが目的ではない

何か月も準備を続けた理事や修繕委員からすれば、「ここまで調べたのに、なぜ分かってもらえないのか」と思う瞬間もあるでしょう。

その焦りが強くなると、説明会で質問を受けたとき、「それは誤解です」「その案は専門家が否定しています」と反論したくなります。

しかし、その場で議論に勝つことと、合意形成が前へ進むことは同じではありません。

目指したいのは、建物の状態、工事の必要性、費用、選択肢、生活への影響を確認でき、自分の疑問を伝える機会があり、それが検討されたと住民が分かる状態です。

多数決は最後に置く

大規模修繕の合意形成は、次の流れで考えると整理しやすくなります。

最初に賛否を取るのではありません。

判断材料を渡し、住民が考える時間をつくり、出てきた疑問をもう一度計画へ戻した先に総会決議があります。

この流れが、これから説明する7つのステップの基本です。

大規模修繕の合意形成ステップ1 検討体制と論点を整理する

最初に施工会社や工事仕様を決める必要はありません。

先に整理したいのは、「誰が何を検討し、誰が最終的に判断するのか」という体制です。

理事会だけで進めるのか。修繕委員会を設置するのか。管理会社へどこまで支援してもらうのか。建築士や設計コンサルタント、マンション管理士へどの段階から相談するのか。

ここが曖昧なまま進むと、後になって「誰がこの仕様を決めたのか」「修繕委員会にそこまで決める権限があったのか」という問題が起こりやすくなります。

修繕委員会は検討の継続性を支える

大規模修繕では、建物診断、工事範囲、資金計画、施工会社の選定など、長期間にわたる検討が必要です。

マンション管理センターは、大規模修繕工事について、工事内容、施工会社、資金計画などを検討して組合員の合意を得ていくためには専門知識と2〜3年程度の期間が必要であり、一般的には理事会の諮問機関として専門委員会を設ける方法を案内しています。

一方、専門委員会は独立した最終決定機関ではありません。

標準管理規約第55条では、理事会がその責任と権限の範囲内で専門委員会を設置し、調査や検討をさせ、その結果を理事会へ具申する構造が示されています。

そのため、修繕委員会を設けるなら、検討事項、理事会への報告方法、任期、予算、権限の範囲を最初に整理しておくことが大切です。

最初に論点表を作る

この段階で有効なのが、「何を決める必要があるのか」を一枚にまとめることです。

工事時期、建物診断、必須となる修繕範囲、改良工事の有無、概算費用、現在の修繕積立金、借入れや一時金の必要性、発注方式、施工会社の比較方法などを並べます。

すると、「今は業者を選んでいる段階ではなく、工事範囲を整理しているところです」と住民へ現在地を説明できます。

大規模修繕では、何が決まり、何が未定なのか分からないこと自体が不安を生みます。

大規模修繕の合意形成ステップ2 建物の現状と修繕の必要性を共有する

住民へ最初に伝えるべきことは、「来年大規模修繕を行います」という結論ではありません。

まず共有したいのは、「今この建物がどうなっているのか」です。

築年数だけで工事の必要性を説明しない

「築12年になったので大規模修繕を行います」。

これだけでは、「まだ外壁はきれいなのに、なぜ今なのか」という疑問が残るでしょう。

国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインでは、外壁塗装などの修繕周期について一定の幅を持った参考例が示されています。たとえば外壁の塗装塗替えなどでは、12〜15年という参考周期が示されています。

つまり、年数だけを絶対的な工事期限として扱うのではありません。

「計画上の時期が近づいたため建物を調査したところ、このような劣化が確認された」という順番で説明したほうが、工事を検討する理由が見えます。

建物診断を住民向けに翻訳する

外壁のひび割れが確認されているなら、場所と写真を示します。

タイルに浮きがあるなら、どの部分で確認されたのかを見せましょう。シーリング材のひび割れについても、単に「劣化」と書くより、「雨水の侵入を防ぐ目地材に亀裂が見られます」と説明したほうが伝わります。

屋上防水の膨れ、鉄部の錆、塗膜のチョーキングなども同じです。

専門家向けの診断報告書が100ページあっても、住民が内容を理解できなければ判断材料として十分とはいえません。

そこで住民向け資料では、「場所」「現在の状態」「放置した場合に考えられる影響」「今回の対応案」の四つを並べます。

専門用語を減らすことは、情報を隠すことではありません。判断に必要な意味を残したまま、理解できる形へ変えることです。

延期した場合も比較する

大規模修繕の説明では、「あと2年延ばせないのですか」と聞かれることがあります。

この質問へ「長期修繕計画に書いてあるので無理です」と答えるだけでは、住民が知りたいことに届きません。

2年延期した場合、どの部分の点検を続ける必要があるのか。応急補修で対応できるところはあるのか。反対に、延期によって漏水や剥落のリスクが高まる箇所はあるのか。

実施する場合と延期する場合の双方を比較できれば、議論は「やるかやらないか」という感情的な二択から離れやすくなります。

大規模修繕の合意形成ステップ3 工事内容と費用と選択肢を見える化する

理事会や修繕委員会が半年近く検討していると、最終案が当然の結論に見えてきます。

しかし、一般の住民はその半年間の議論を経験していません。

初めて見る資料に「これが最適案です」と書かれていれば、「もう決まっているのではないか」と感じる人もいるでしょう。

そこで重要になるのが、選択肢の見える化です。

工事を役割ごとに整理する

すべての工事を一つの塊として見せるのではなく、必要性や目的に応じて整理すると理解しやすくなります。

この分類自体に、法的な決議区分を与えるものではありません。

住民が「今やらなければならない工事」と「今回一緒に行うメリットがある工事」と「選択できる改良工事」を見分けるための実務上の整理です。

資金計画も複数案を比較する

修繕積立金が不足する場合、「値上げしかありません」と最初から結論づけると、住民の関心は工事内容より家計防衛へ移ります。

そこで、工事範囲を調整する案、積立金を改定する案、一定の借入れを組み合わせる案などを比較します。

ただし、借入れを使えば問題がなくなるわけではありません。

将来の修繕積立金から返済する以上、その後の修繕工事への影響まで見る必要があります。

住民へ示すべきなのは、「今回払えるか」だけではなく、「この案を選んだ場合に10年後の資金がどうなるのか」です。

説明資料は住民の疑問順に並べる

専門家が作る資料は、技術的な分類で構成されがちです。

しかし、住民の頭に浮かぶ疑問はもっと生活に近い順序でしょう。

説明会の最初に「今日は採決する場ではなく、現状と案を共有してご意見をいただく場です」と伝えれば、住民も意見を出しやすくなります。

大規模修繕の合意形成ステップ4 住民説明会で疑問と反対理由を集める

住民説明会では、理事会が話す内容だけでなく、住民から何が返ってくるかが重要です。

説明を終えた側には「十分に説明した」という感覚があっても、聞いた側には別の疑問が残っている可能性があります。

そこで、説明会を賛成してもらう場所ではなく、計画のどこに不安が残っているのかを確認する場所として使います。

実際に出やすい反対意見の背景を見る

「まだきれいなのに今やる必要がありますか」という質問には、工事の必要性が見えていない背景があります。

「見積が高すぎませんか」という質問なら、家計への不安だけでなく、価格をどのように比較したのか分からないという疑念があるでしょう。

「なぜこの施工会社なのですか」という声では、価格より選定過程への不信が中心になっている可能性があります。

一方、「足場から空き巣に入られないか」「在宅勤務中の騒音はどうなるのか」という質問は、工事の必要性そのものへの反対ではありません。

同じ反対意見に見えても、背景は違います。

その背景を見ずに同じ説明を繰り返しても、相手の不安は解消しません。

回答できないことは持ち帰る

厳しい質問を受けると、「その場で答えなければ」と焦ることがあります。

それでも、技術的な確認や契約条件の確認が必要なら、曖昧な回答をしないほうがよいでしょう。

「その点は確認し、○日までに文書で回答します」と持ち帰ることも適切な対応です。

分からないことを無理に断定しない姿勢が、後の信頼につながります。

発言できない人にも入口を用意する

説明会へ出席できない人もいます。

人前で質問するのが苦手な人や、外部所有者で遠方に住んでいる人もいるでしょう。

そこで、書面質問、アンケート、ウェブフォーム、オンライン説明などを組み合わせます。

数百戸規模のマンションであれば、全員が一つの会場で意見を出す方法だけでは十分に拾えない可能性があります。

大規模修繕の合意形成ステップ5 意見を分類して回答を公開する

説明会が終わったあと、「いろいろな意見が出ましたね」で終わらせてはいけません。

集まった意見を整理すると、次に何を検討すべきかが見えてきます。

「また同じ質問が来た」と感じることもあるでしょう。

しかし、同じ質問が複数の住民から出るなら、それは質問する側だけの問題ではなく、説明資料の弱い部分を示している可能性があります。

発言者ではなく論点で分類する

質問を「Aさんの意見」「Bさんの反対」と人単位で管理すると、人物への評価が混ざりやすくなります。

そこで、内容で分類します。

こうして整理すると、「工事への反対が多いと思っていたが、実際には費用と業者選定への質問が集中していた」と分かることがあります。

それなら、次の説明で強化すべきなのは工事の必要性ではなく、価格と選定過程です。

質問回答書に対応状況を示す

すべての質問へ即答できるわけではありません。

そこで、「回答済み」「確認中」「再検討中」といった対応状況を示します。

塗料の仕様については回答済みでも、金融機関の借入条件は確認中かもしれません。住民からの指摘を受け、改良工事を残すかどうか再検討している場合もあります。

確認中であっても、「今どこまで進んでいるのか」が分かるだけで、放置されているという感覚は弱くなります。

回答は全体へ返す

個別に寄せられた質問へ本人だけに回答しても、他の住民には検討経緯が残りません。

個人情報を取り除いたうえで、質問と回答をQ&Aとして全体へ共有します。

「こんな質問も出ていたのか」「理事会はここまで確認していたのか」と分かれば、説明会へ参加できなかった人も検討を追えます。

ここで初めて、意見収集が情報公開へつながります。

大規模修繕の合意形成ステップ6 理事会と修繕委員会で案を調整する

説明会を開き、アンケートを取り、質問を集めても、原案がまったく変わらなければ、「意見を聞いたのは形だけだった」と感じる住民がいるでしょう。

だからといって、すべての要望を採用する必要はありません。

重要なのは、採用した意見、採用しなかった意見、さらに検討を続ける意見を分け、理由を示すことです。

費用への反対が多いなら仕様を戻って確認する

工事費への懸念が大きい場合、まず過剰な仕様が含まれていないかを確認します。

高耐久材料へ変更することで将来費用を抑えられるのか、それとも今回の初期費用が大きすぎるのか。今回足場を設置する際に一緒に行う合理性が高い工事と、数年後へ延期できる工事を分けられないか。

美観向上を中心とした改良工事を延期すれば、建物保全に必要な工事を残しながら予算を減らせる可能性があります。

しかし、安くするためだけに工事を分ければ、数年後に再び足場を組むことになり、結果として総費用が増える場合もあります。

「今回安くなるか」だけではなく、「長期的に見て合理的か」を比較します。

変更前後を見せる

住民の意見を受けて案を変更したなら、その事実を分かるようにします。

「一時金への懸念が多かったため、エントランスの意匠改修を次期計画へ移しました」「防犯への質問を受け、足場への侵入防止対策と補助錠の案内を追加しました」という形です。

反対に、変更しなかった項目も理由を伝えます。

「意見はあったが、安全確保上必要なため、この工事は残した」と説明できれば、結論が希望どおりでなくても検討されたことは伝わります。

ここで住民が知りたいのは、「自分たちの意見が全部採用されたか」だけではありません。

「聞いた意見を本当に検討したのか」です。

大規模修繕の合意形成ステップ7 総会議案として提示する

総会は、ゼロから検討を始める場所ではありません。

これまで共有してきた建物の状態、工事案、費用、住民意見、修正結果を、正式な意思決定へつなげる場です。

総会当日になって初めて施工会社名や工事金額を知り、そこで「今日決めてください」と言われても、区分所有者には十分な判断時間がありません。

その状態を避けるために、ステップ1から6までがあります。

決議事項と参考資料を分ける

総会議案では、何について賛否を取るのかを明確にします。

施工会社、請負金額、工期、修繕積立金からの支出額、借入れを行う場合の内容など、正式な決議事項を整理します。

そのうえで判断材料として、施工会社の比較資料、工事仕様、資金シミュレーション、質問回答集、原案からの変更内容などを添えます。

「何を決める資料なのか」と「なぜその案になったのかを理解する資料」を分ければ、住民も読みやすくなります。

総会直前に新しい問題を出さない

総会の数日前になって初めて、「実は積立金が不足するため一時金も必要です」と知らせるのは避けたいところです。

金銭負担が変われば、住民はもう一度考え直す必要があります。

重要な条件が変化した場合には、必要に応じて説明や意見収集へ戻ります。

一見すると遠回りに見えますが、採決後に大きな対立が起きるより、総会前に戻って検討したほうが結果として進めやすい場合があります。

大規模修繕の合意形成時系列モデル

7つのステップを実際の日程へ落とし込むには、ある程度の準備期間が必要です。

マンション管理センターは、工事内容、施工会社、資金計画の検討と組合員の合意形成には、一般に2〜3年程度の期間が必要と案内しています。

ただし、「1年半前に必ずこれを行う」「3か月前には必ずここまで終える」という各工程の時期まで公的に標準化されているわけではありません。

以下は、2〜3年程度の検討期間を想定した一例です。

診断、説明、質問、修正、決議を数週間へギュッと押し込むほど、「最初から結論は決まっていたのではないか」という不信が生まれやすくなります。

時間を取る目的は、会議を増やすことではありません。

住民が情報を受け取り、自分で考え、疑問を返し、その疑問を受けて管理組合が再検討できる余白をつくるためです。

100戸未満と数百戸規模で変わる合意形成の進め方

7つのステップそのものは、マンションの戸数によって別の制度へ変わるわけではありません。

また、「100戸未満ならこの方法」「100戸以上ならこの方法」という公的な区分があるわけでもないため、ここで扱うのはコミュニケーション実務で見られ得る一般的な傾向です。

比較的小規模なマンションでは、「理事長さん、ちょっといいですか」と廊下で直接話が始まることがあります。

これは意見を拾いやすい強みですが、特定の人との人間関係が議案への評価と結び付いてしまうこともあるでしょう。

そのため、小規模であっても口頭のやり取りだけで終わらせず、質問と回答を記録することが大切です。

数百戸規模になると、全員と直接話す方法には限界があります。

説明会だけでなく、書面質問、アンケート、ウェブ上の情報共有、オンライン説明などを組み合わせ、質問を分類して共通回答を作る仕組みが有効になる可能性があります。

戸数そのものより、「このマンションではどうすれば情報が届き、意見を拾えるのか」という観点で設計することが重要でしょう。

大規模修繕の合意形成が止まりやすい5つの失敗例

7つのステップを逆から見ると、合意形成が止まりやすい場面も見えてきます。

ここでは原則をもう一度説明するのではなく、「進め方を誤ると実務で何が起こるのか」という視点から確認します。

理事会と修繕委員会の検討が密室化する

「まだ決まっていないから公表できない」と考え、検討途中の情報をまったく出さないケースがあります。

ところが半年後、突然施工候補会社と高額な見積書だけが配られた住民からすると、「知らないところで全部決められた」と見えるでしょう。

途中経過の共有は、未確定な案を確定事項として出すことではありません。

「現在は建物診断を確認しています」「次回から工事範囲を比較します」と、検討の現在地を知らせます。

工事実施と積立金値上げを突然同時に示す

工事の必要性について考えていた住民へ、総会直前になって大幅な修繕積立金増額まで示せば、議論の中心は一気に家計負担へ移ります。

すると、本来は別々に考えられる「工事が必要か」と「どう資金を確保するか」が一つの反対理由になりやすくなります。

資金不足が早期に分かっているなら、長期修繕計画の見直しと合わせて早い段階から説明するほうがよいでしょう。

修繕委員会が独走する

建築や不動産に詳しい委員がいると、検討は進みやすくなります。

しかし、「自分たちのほうが詳しいから」と理事会を飛ばして仕様や施工会社を実質的に決定してしまうと、組織内の正当性が揺らぎます。

修繕委員会には専門的な検討を深めてもらい、理事会がその内容を確認し、必要な手続へつなげるという役割分担を守ります。

管理会社へ判断まで委ねる

管理会社は日常管理から修繕に関する実務まで、多くの業務を支えています。

だからといって、管理会社へ実務を依頼することと、管理組合が判断まで手放すことは同じではありません。

「なぜこの発注方式なのか」「なぜこの会社を候補にしたのか」「価格をどう比較したのか」を管理組合自身が説明できる状態を残します。

反対者を問題人物として扱う

厳しい質問が繰り返されると、「この人さえいなければ進むのに」と感じる瞬間もあるかもしれません。

それでも、人と論点は分けたほうがよいでしょう。

「高すぎる」という言葉の奥には価格比較への疑問があり、「工事はいらない」という発言の背景には家計負担への恐怖がある可能性があります。

要求をすべて受け入れる必要はありませんが、質問内容は客観的な論点として扱います。

総会前に確認したい2026年改正区分所有法

ここまでの7ステップを進め、総会議案を作る段階になったら、工事内容に応じた決議要件を確認します。

2026年4月1日から改正区分所有法が施行され、国土交通省もこれに合わせて2025年10月17日にマンション標準管理規約を改正しました。

法律部分は重要ですが、合意形成のスタート地点ではありません。

管理組合がまず行うべきなのは、具体的な工事内容を整理したうえで、次の順番で確認することです。

大規模修繕という名称だけで決議要件は決まらない

外壁塗装、防水改修、シーリング補修など、共用部分の形状または効用の著しい変更を伴わない管理行為として整理される工事と、共用部分を大きく変更する工事では扱いが異なる可能性があります。

したがって、「大規模修繕なら全部同じ決議」と考えることはできません。

さらに、一つの大規模修繕契約の中に通常の補修と改良工事が混在している場合もあります。

前回の大規模修繕で普通決議だったからといって、今回も同じとは限りません。

著しい変更は各4分の3以上が法定原則

改正区分所有法第17条第1項では、共用部分の形状または効用の著しい変更について、所定の出席要件を満たしたうえで、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上を原則とする仕組みになっています。

ただし、この4分の3という多数決割合については、規約によって4分の3を下回る割合のうち「2分の1を超える割合」を定めることができます。

ここは「過半数まで」と曖昧に言い換えないほうが安全です。

単純な2分の1そのものではなく、2分の1を超える割合という法律上の条件があります。

一方、令和7年改正マンション標準管理規約第47条第3項は、モデル規定として出席組合員及びその議決権の各4分の3以上を採用しています。

標準管理規約はあくまでひな型です。

実際のマンションでは、改正区分所有法が認める範囲と、自マンションで現在有効な管理規約を確認します。

一定の変更では各3分の2以上が法定原則になる

改正区分所有法第17条第5項では、一定の共用部分の変更について、第17条第1項の「4分の3」を「3分の2」と読み替える特則があります。

ここでいう各3分の2以上は、区分所有者全体の3分の2という意味ではありません。

所定の出席要件を満たした集会で、出席した区分所有者及びその議決権の各3分の2以上を法定の原則値として決する仕組みです。

ただし、第17条第5項は第1項の規定を前提に4分の3を3分の2へ読み替える構造になっています。

そのため、実際の決議要件を確認するときには、第1項にある規約による多数決割合の設定との関係も含めて、自マンションで有効な管理規約を確認する必要があります。

令和7年改正マンション標準管理規約第47条第4項は、モデルとして各3分の2以上を採用しています。

瑕疵除去なら何でも特則になるわけではない

各3分の2以上が法定原則となる瑕疵除去には、限定条件があります。

対象となるのは、共用部分の設置または保存に瑕疵があり、その瑕疵によって他人の権利または法律上保護される利益が侵害され、または侵害されるおそれがある場合に、その瑕疵を除去するために必要となる変更です。

つまり、「古くなったので直したい」「不具合があるので交換したい」という理由だけで、この特則へ当然に当てはまるわけではありません。

また、高齢者や障害者等の移動や施設利用に伴う身体的負担を軽減し、利便性や安全性を向上させるために必要な一定の変更についても特則があります。

具体的な工事がどの決議類型に当たるか判断しにくい場合には、総会直前ではなく議案を作る段階で確認するほうがよいでしょう。

招集期間は法律と管理規約を分けて確認する

改正区分所有法では、集会の招集通知について法定の最低期間があります。

一方、令和7年改正マンション標準管理規約第43条では、通常の総会について会議の日の2週間前までに招集通知を発するモデルが置かれています。

つまり、「法律上の最低期間を満たしているから、それだけでよい」とは限りません。

自マンションの管理規約で2週間前と定められているのであれば、その規定を確認して運用します。

大規模修繕は資料量も多いため、最低期限だけを意識するより、住民が資料を読んで考えられる時間を確保するほうが合意形成の流れにも合っています。

マンション管理士を入れると何を支援できるのか

大規模修繕では、理事長や理事が専門家ではないまま、規約、法令、工事、資金計画、住民対応を同時に考えなければならない場面があります。

「管理会社から説明を受けているが、自分たちだけで判断してよいのだろうか」。

そんな不安が生じたときに、マンション管理士へ相談する方法があります。

管理会社とマンション管理士は役割が違う

管理会社は、管理組合との管理委託契約に基づき、契約で定められた管理業務を行います。

一方、マンション管理士は、専門的知識をもって管理組合の運営やマンション管理について相談に応じ、助言や指導などを行う国家資格者です。

両者を「どちらか一方を選ぶ存在」と考える必要はありません。

管理会社に日常管理や実務を担ってもらいながら、管理組合側の検討を補うためマンション管理士へ相談する方法もあります。

ただし、実際の独立性や業務範囲は個々の契約によって異なりますので、肩書だけで判断せず、誰から報酬を受け、何を支援する契約なのかを確認します。

合意形成の初期から相談できる

マンション管理士への相談は、総会で議案が否決された後に限られません。

修繕委員会の設置、理事会との役割分担、管理規約の確認、説明会の進め方、質問整理、総会議案の構成など、合意形成の初期から相談できます。

問題がこじれてから第三者を入れるより、検討手順を最初から整理しておいたほうが進めやすい可能性があります。

建築技術は別の専門家が必要になることもある

マンション管理士へ相談すれば、大規模修繕に必要なすべての専門判断が完結するわけではありません。

外壁の診断、修繕設計、構造上の判断、施工監理など、建築技術に関する領域では建築士や設計コンサルタントなどの専門性が必要になる場合があります。

法的紛争や高度な法律判断が必要なら、弁護士への相談も検討します。

大切なのは、「誰か一人に全部任せる」ことではなく、管理組合が何を判断するためにどの専門家が必要なのかを見極めることです。

大規模修繕の合意形成を今日から小さく始める

ここまで読むと、「やることが多すぎる」と感じる理事もいるかもしれません。

確かに、大規模修繕の全体像を一度に整えるのは簡単ではありません。

そこで、最初から完璧な説明会を作ろうとせず、小さな確認から始めます。

A4一枚で現在地を整理する

まず、「すでに決まっていること」「まだ決まっていないこと」「次に決めること」を一枚に書き出します。

意外なことに、理事会内部でも「施工会社候補まで決まったと思っていた」「いや、まだ公募条件の検討段階だった」という認識差が見つかることがあります。

住民へ説明する前に、運営側の認識をそろえることが第一歩です。

想定される質問を三つ書く

次に、今説明会を開いたら聞かれそうな質問を三つ考えます。

「なぜ今なのか」「高すぎないか」「なぜこの業者なのか」。

この三つだけでも構いません。

それぞれに対して、説明できる根拠資料があるか確認してください。

答えに詰まったところが、次に準備すべき情報です。

賛成率だけでなく質問の変化を見る

説明会前には「なぜ工事が必要なのか」という質問が多かったのに、説明後には「A仕様とB仕様で将来費用はどう違うのか」という質問へ変化したとします。

それなら、住民の関心が必要性から具体的な選択へ進んだ可能性があります。

反対に、何度説明しても「なぜ今なのか」という質問が繰り返されるのであれば、必要性の説明がまだ弱いのかもしれません。

賛成者の人数だけではなく、質問がどう変わったかを見ることも合意形成の進み具合を確かめる方法です。

大規模修繕の合意形成FAQ

大規模修繕は全員の同意が必要ですか

大規模修繕だから区分所有者全員の同意が必要というわけではありません。

ただし、実際に必要となる決議要件は工事内容によって異なります。

通常の管理行為として整理される修繕なのか、共用部分の形状または効用の著しい変更を伴うのか、一定の特則に該当するのかを確認し、自マンションの有効な管理規約と照合します。

そのため、「大規模修繕は過半数」「改良工事なら必ず4分の3」と工事名だけで断定しないことが重要です。

各3分の2以上が原則になる変更は何ですか

改正区分所有法第17条第5項では、一定の共用部分の変更について、第1項の4分の3を3分の2へ読み替える仕組みがあります。

ここでいう3分の2は区分所有者全体の3分の2ではなく、所定の出席要件を満たした集会における、出席した区分所有者及びその議決権の各3分の2以上という法定の原則値です。

実際の決議要件は、自マンションで有効な管理規約も含めて確認する必要があります。

瑕疵があれば各3分の2以上で決められますか

すべての瑕疵補修が対象になるわけではありません。

共用部分の設置または保存に瑕疵があり、その瑕疵によって他人の権利または法律上保護される利益が侵害され、または侵害されるおそれがある場合に、その瑕疵を除去するために必要となる一定の変更が対象です。

単に設備が古い、外観が傷んだという事情だけで特則へ当てはまるとは限りません。

具体的な適用判断が難しい場合には、専門家へ確認したほうが安全です。

修繕委員会を設置したほうがよいですか

必須ではありませんが、大規模修繕では長期間にわたって多くの事項を検討するため、専門委員会を設ける方法があります。

マンション管理センターも、大規模修繕では一般的に理事会の諮問機関として専門委員会が設置されると案内しています。

ただし、小規模マンションだから不要、数百戸だから必須という戸数基準があるわけではありません。

理事会の負担、工事内容、必要な専門性、検討期間などを考えて判断します。

住民説明会は何回開催すべきですか

絶対的な回数はありません。

重要なのは、一度説明してそのまま採決へ進むのではなく、説明後に意見を集め、回答や修正内容を確認してもらう往復ができることです。

論点が少なければ一度の説明会と書面質問で進められる場合もあります。

一方、数百戸規模で工事費や積立金改定について多くの意見が出ているなら、複数の説明機会を設ける必要が生じる可能性があります。

大規模修繕は何年前から準備すべきですか

マンション管理センターは、工事内容、施工会社、資金計画の検討と合意形成には、一般に2〜3年程度の期間が必要と案内しています。

ただし、各工程の具体的な時期まで公的に一律の標準があるわけではありません。

建物の規模、劣化状態、資金状況、発注方式などを踏まえてスケジュールを組みます。

修繕積立金の値上げに反対が多い場合はどうしますか

まず、「反対」という結果だけでなく理由を分けます。

毎月の負担増が難しいのか。工事費そのものを高いと感じているのか。値上げ額の根拠が分からないのか。それとも将来本当に資金不足になるのか信用できないのでしょうか。

理由によって必要な説明は異なります。

長期修繕計画を基に、現状の積立額を続けた場合、増額した場合、工事範囲を変更した場合などを比較し、将来収支を示します。

管理会社とマンション管理士の役割は何が違いますか

管理会社は管理委託契約に基づき、契約で定められた管理業務を行います。

マンション管理士は、マンション管理に関する専門知識を使って管理組合などの相談に応じ、助言や支援を行う資格者です。

実際の支援範囲は契約によって異なりますので、名称だけではなく具体的な業務内容を確認します。

マンション管理士にはどの段階から相談できますか

大規模修繕の実施が正式決定する前から相談できます。

検討体制、規約確認、説明会、意見整理、総会議案など、初期段階から支援を受ける方法があります。

反対意見が強くなってからでも相談できますが、対立が固定化する前に論点を整理することで、話し合いを「誰が悪いか」から「何を確認する必要があるか」へ戻しやすくなる可能性があります。

まとめ

大規模修繕の合意形成では、総会で賛否を取ることから始めるのではありません。

検討体制を整え、建物の現状を共有し、工事内容と費用の選択肢を示し、住民の疑問や反対理由を集めます。その内容を分類して回答し、必要な修正を加えたうえで総会議案へつなげることが基本です。

法改正によって決議制度が変わっても、この順番の重要性は変わりません。

目指したいのは反対意見をなくすことではなく、「何を検討し、なぜこの案になったのか」が住民にも見える状態です。

その積み重ねが、大規模修繕の合意形成を進めやすくする土台になるのではないでしょうか。

参考資料

法務省 老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための法律改正

国土交通省 マンション標準管理規約

国土交通省 長期修繕計画作成ガイドライン

国土交通省 長期修繕計画と修繕積立金に関するガイドライン

公益財団法人マンション管理センター 大規模修繕の管理組合体制Q&A

公益財団法人マンション管理センター 専門委員会の設置Q&A