管理費滞納が多いマンションは立て直せる？　管理組合再建の7ステップをマンション管理士の視点で解説

管理費や修繕積立金の未収金が毎年増え、大規模修繕の時期まで近づいてくると、理事長や役員の頭には「もう滞納者を訴えるしかないのではないか」という考えが浮かびやすくなります。

管理会社からは毎月督促していると報告を受けているのに、決算書の未収金はほとんど減らない。何年も同じ住戸が滞納一覧に残り続けている。その数字を見るたびに、「なぜこれまで対応できなかったのか」「自分の任期中に何とかしなければならないのではないか」と、焦りや責任の重さを感じる人もいるでしょう。

しかし、管理費滞納が多いマンションを本当に立て直すために必要なのは、滞納者を片っ端から訴えることではありません。

最初に行うべきなのは、どれだけの滞納があり、どの案件が長期化し、これまで管理組合のどこで対応が止まっていたのかを明らかにすることです。そのうえで、管理規約、管理委託契約、会計、修繕計画、理事会運営まで順番に確認していきます。

大量滞納は、個別の債権回収だけの問題ではありません。

管理費会計、修繕積立金、長期修繕計画、管理会社との役割分担、理事会の意思決定、役員交代時の引継ぎまで含めた「管理組合再建」の問題です。

したがって、立て直しの目的は、滞納者に強く言える管理組合になることではありません。滞納が発生したときに早く気づき、事実を整理し、必要な判断を行い、法律上の対応が必要な案件は適切な専門家へつなぎ、その経緯を次の役員にも残せる管理組合へ変わることです。

この記事では、管理費や修繕積立金の大量滞納を抱え、管理組合運営や大規模修繕に不安を感じている理事長や役員に向けて、立て直しの流れを7つのステップで詳しく解説します。

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管理組合再建の7ステップ全体像

大量滞納に直面したとき、最初から法律手続の細かな知識をすべて覚える必要はありません。

まず、管理組合再建の全体像を一枚の地図として持っておくと、「今どこにいて、次に何をするのか」が分かりやすくなります。

この中でも、最初の1か月で特に重要なのはステップ1とステップ2です。

大量滞納を見ると、どうしても「誰を訴えるか」「内容証明をいつ送るか」という話へ意識が向きます。しかし実際には、「滞納総額は分かるが、住戸ごとの経緯が分からない」「管理会社がどこまで対応しているのか、管理委託契約を読んだことがない」という状態から始まることも珍しくありません。

最初から全件を解決する必要はありません。

まず、現在どのような滞納があり、どこで案件が止まっているのかを理事会で説明できる状態へ変えることが、立て直しの現実的な第一歩です。

管理費滞納が大量発生するとマンションはどうなる？

管理費や修繕積立金の滞納が一時的に数件発生しただけであれば、口座残高不足や支払手続の遅れなどが原因で、早い段階に解消する場合もあります。

しかし、滞納戸数が増え、半年、1年、数年と長期化すると、問題は帳簿上の未収金だけでは収まりません。

管理費は、共用部分の清掃、電気料金、消防設備や給排水設備の点検、保険料、管理委託費など、日常のマンション管理を支える資金です。

一方、修繕積立金は、外壁、屋上防水、鉄部、給排水設備、エレベーターなど、将来必要になる修繕工事へ備える資金になります。

予定していた収入が入らない状態が続けば、管理組合はどこかで支出を調整しなければなりません。初めは細かな支出の見直しで対応できても、未収金が増え続ければ、設備更新や大規模修繕の判断にも影響する可能性があります。

管理費滞納が公平感を崩す理由

大量滞納で見落とせないのは、毎月きちんと管理費等を支払っている区分所有者の気持ちです。

自分は決められた金額を納め続けているのに、何年も支払っていない住戸への対応が進んでいなければ、「払っている側だけが負担しているのではないか」と感じる人が出てくることがあります。

その状態で管理費や修繕積立金の増額を提案すれば、「滞納者への対応をしないまま、なぜ支払っている人の負担を増やすのか」という反発につながる可能性もあるでしょう。

こうして大量滞納は、単なる未収金から、理事会への信頼や総会での合意形成の問題へ広がっていきます。

理事会が滞納対応を先送りしてしまう理由

一方で、理事会側が意図的に問題を放置しているとは限りません。

同じマンションに住んでいる人へ何度も支払いを求めることには、一般的な商取引とは違う気まずさがあります。エントランスやエレベーターで顔を合わせることもあり、病気や失業などの事情を知れば、「これ以上強く言ってよいのだろうか」と迷うこともあるでしょう。

管理会社から毎月「現在も督促しています」と報告されていれば、まったく何も行われていないわけではありません。そのため、「もう少し待てば支払われるかもしれない」という判断が積み重なり、結果として数年が経過することもあります。

こうした心情そのものを否定する必要はありません。

問題なのは、相手への配慮によって案件そのものまで止まってしまうことです。事情を考慮しながらも、一定の時期には理事会で現在の状況を確認し、必要なら次の対応を検討する仕組みが必要になります。

管理計画認定制度でも滞納状況は確認される

国土交通省の管理計画認定制度では、管理組合の経理に関する認定基準の一つとして、「直前の事業年度の終了日時点における修繕積立金の三ヶ月以上の滞納額が全体の一割以内」であることが示されています。

この制度説明については、独自の言い換えをせず、「全体の一割以内」という公式文言に沿って理解しておく方が安全です。

なお、この基準を超えれば直ちに法律上の「管理不全マンション」になるという意味ではありません。また、滞納者が何人以上なら管理不全になるという全国一律の人数基準もありません。

それでも、国の認定制度において一定期間以上の修繕積立金滞納が確認項目となっている以上、滞納問題はマンション全体の管理状態と無関係ではないと考える必要があります。

ステップ1 滞納一覧と証拠資料を整理する

大量滞納を前にした理事会では、「誰から法的措置へ進めるか」という議論が先に出ることがあります。

しかし、現状を整理しないまま強い手段へ進もうとすると、そもそも請求額が正確なのか、最後にいつ入金されたのか、過去にどのような話し合いをしたのかが途中で分からなくなることがあります。

そこで最初のステップでは、滞納額、滞納期間、滞納戸数を整理し、住戸ごとの案件を同じ形式で把握します。

最初に確認する滞納額と滞納期間と滞納戸数

仮に滞納総額が300万円だったとしても、その数字だけで対応方針を決めることはできません。

1戸が長期間滞納して300万円になっている場合と、30戸が10万円ずつ滞納している場合では、問題の構造が大きく異なります。

前者なら、一つの長期滞納案件に対する個別対応が中心になる可能性があります。一方で後者なら、口座振替、初期督促、管理会社から理事会への報告方法など、管理体制そのものに原因がある可能性も考えられます。

そのため、総額だけではなく、滞納期間と戸数を組み合わせて確認します。

ここで示している期間は、法律上の一律基準ではありません。

「6か月経ったら訴訟へ進む」という意味ではなく、案件が一定期間動いていない場合に、理事会であらためて状況を確認するための管理上の目安です。

最初に確認する資料

過去の経緯が曖昧なマンションでは、資料を集めるだけでも大変に感じるでしょう。

歴代理事が短期間で交代していれば、「以前の理事長が本人と話したらしい」「管理会社から何か送ったはずだ」という記憶だけが残り、正式な記録が見つからないこともあります。

それでも、まず手元にある資料を集めます。

古い督促状が残っていなかったり、区分所有者名簿が更新されていなかったりすることもあります。

その事実は望ましいものではありません。しかし、「何がないのか分からない状態」より、「この記録が不足している」と分かる状態の方が、次の行動へ進めます。

滞納者管理ではなく滞納案件管理へ切り替える

長期滞納が続くと、理事会では「あの人は信用できない」「前にも支払うと言っていたのに守らなかった」という話が出ることがあります。

役員がそう感じるまでには、それなりの経緯があるでしょう。

ただし、人物評価だけでは次の対応は決まりません。

同じ30万円の滞納でも、先月初めて発生した案件と、1年以上連絡が取れていない案件では状況が異なります。また、長期滞納であっても、合意した分割払いが毎月続き残額が減っているなら、まったく入金がない案件と同じ状態ではありません。

そこで、理事会の問いを「あの人をどうするか」から「この案件は現在どの段階にあるか」へ変えます。

こうして確認できる事実を中心に議論すれば、感情的な対立を減らしながら案件を進めやすくなります。

滞納総額だけでなく案件の動きを見る

月末の滞納総額が前月も今月も100万円だったとしても、中身が同じとは限りません。

長期滞納から20万円の入金があった一方、新しく別の住戸で20万円の未納が発生していれば、総額は変わらなくても、一つの案件は改善しています。

したがって、毎月確認したいのは総額だけではありません。

新規滞納が増えているのか、初期滞納は早期に解消しているのか、一部の長期案件だけが残り続けているのかを確認することで、改善すべき管理体制まで見えてきます。

古い案件ほど証拠資料を早く整理する

長期間放置された管理費等については、消滅時効が問題になる可能性があります。

現在の民法第166条では、債権者が権利を行使できることを知った時から5年間行使しない場合などについて消滅時効が規定されています。

ただし、実際の判断は、各支払期日、債務承認、裁判上の手続、債権が発生した時期などによって変わる可能性があります。

そのため、「5年を超えた部分は全部請求できない」「一部入金があったから古い分も全部大丈夫」と管理組合だけで判断するべきではありません。

まず月ごとの債権と入金履歴を時系列で整理し、古い案件ほど早めに弁護士等へ確認できる状態にしておくことが重要です。

ステップ2 管理規約と督促ルールを確認する

滞納一覧が完成すると、すぐに内容証明を送ったり法的措置を進めたりしたくなるかもしれません。

しかし、その前に現在の管理規約と管理委託契約を確認し、管理組合としてどのようなルールで滞納を扱っているのかを振り返ります。

大量滞納が数年間続いている場合、原因をすべて滞納者だけに求めても再発防止にはつながりません。

管理会社の通常督促が終わった後の案件を誰も引き取っていなかった、理事会では未収金総額だけを見ていた、役員が交代するたびに対応経緯が失われていたという可能性もあるからです。

標準管理規約と自分たちの規約を混同しない

国土交通省のマンション標準管理規約は、管理規約を作成または改正するときの重要な参考資料です。2026年8月時点では、2025年10月17日改正版が掲載されています。

もっとも、標準管理規約そのものが個々のマンションへ直接適用されるわけではありません。

実際に確認するべきなのは、そのマンションで現在効力を持っている管理規約です。

管理費等の支払期日、遅延損害金、督促費用、法的措置に関する権限などを確認し、実際の運用と合っているかを点検します。

長期間規約改正を行っていないマンションでは、現在の法令や管理実務との間にずれが生じている可能性もあります。

管理会社の督促範囲は管理委託契約で確認する

大量滞納では、「管理会社が督促しているから、そのうち回収してくれるだろう」という期待が生まれやすくなります。

管理委託料を毎月支払っているのだから、最後まで回収してくれるものだと思っていたという理事会もあるでしょう。

しかし、管理会社がどこまで滞納対応を行うかは、実際の管理委託契約によって決まります。

国土交通省は2025年12月12日にマンション標準管理委託契約書を改正しています。標準契約では、管理会社が滞納状況を報告し、契約で定めた期間に電話、自宅訪問、督促状などによる督促を行い、それでも支払いがない場合には当該督促業務を終了するという構造が示されています。

また、マンション管理センターも、管理業者へ管理を委託している場合には毎月滞納状況や督促状況の報告を受けることが重要である一方、管理業者の対応には限度があり、法的措置等については管理組合側の対応が必要になると案内しています。

したがって、「管理会社が督促しているか」だけではなく、その督促業務がどこまで進み、契約上の対応が終了した後に誰が案件を引き取るのかまで確認する必要があります。

督促を何年も管理会社任せにした失敗例

あるマンションでは、毎月の理事会資料に未収金一覧が掲載され、管理会社からも督促中であることが報告されていました。

歴代理事は、何らかの対応が続いているならもう少し待てば支払われるだろうと考え、個々の案件がどの段階まで進んでいるかまでは確認していませんでした。

数年後、一部住戸の滞納額が大きくなり、初めて管理委託契約と過去の対応記録を詳しく調べることになります。

すると、管理会社は契約上求められた通常督促を行っていたものの、その後に管理組合側で何を判断するのかが決まっていなかったことが分かりました。

ここで「管理会社が悪い」「昔の理事会が悪い」と責任を追及するだけでは、同じことが繰り返されます。

再建で確認したいのは、誰が悪かったかではなく、どの地点で案件が止まりやすい仕組みになっていたのかです。

案件が止まる場所が分かれば、今後は一定の段階で理事会へ上げ、必要に応じて専門家相談を検討する運用へ変えることができます。

ステップ3 滞納者ごとに原因と回収可能性を整理する

資料とルールを整理した後は、滞納案件ごとの背景を確認します。

同じ50万円の滞納でも、支払手続のミス、失業や病気による資金難、相続、管理組合との対立、長期間の連絡不能では、現実的な対応が異なります。

すべてを最初から「悪質滞納」と決めつければ、早い連絡だけで解消できる案件まで複雑にしてしまう可能性があります。

反対に、事情を聞いたことで対応を無期限に止めれば、他の区分所有者との公平性が損なわれ、古い債権の管理も難しくなるでしょう。

滞納理由と支払いの見通しを確認する

マンション管理センターも、管理費等の滞納について、早期に把握するとともに滞納理由や支払いの見通しを確認することが重要と案内しています。

口座残高不足や支払手続の失念であれば、書面や電話による早期連絡だけで解消する場合があります。

失業、病気、事業不振などによって一時的に支払能力が低下している場合には、一括返済は難しくても分割払いを検討できる可能性があります。

所有者が亡くなっている場合には、通常の督促より先に相続関係の確認が必要になることもあるでしょう。

また、管理組合への不満などを理由に意図的に支払いを止めているケースや、長期間連絡に応じない案件では、別の対応を検討する必要性が高くなります。

支払意思と支払能力を混同しない

相手から「払います」と言われれば、理事会としては少し安心するかもしれません。

しかし、支払う意思があることと、現実に約束どおり支払えることは別に確認する必要があります。

一括返済ができなくても、現在発生する管理費等を支払いながら過去分を毎月一定額ずつ返済できる人もいます。

一方で、何度新しい支払日を約束しても入金されない場合には、同じ方法を繰り返しているだけで時間が過ぎてしまいます。

必要なのは相手を疑うことではありません。約束と実際の入金を分けて確認し、案件を止めないことです。

登記事項証明書で所有関係を確認する

長期滞納の場合、実際に住んでいる人と登記上の区分所有者が同じとは限りません。

所有者が亡くなっている場合や、売買後に区分所有者名簿が更新されていない場合もあるため、必要に応じて登記事項証明書を確認します。

登記事項証明書では所有名義や抵当権等を確認できますが、それだけで住宅ローンの実際の残高や本人の現在の資産状況まで分かるわけではありません。

確認できる事実と推測を区別し、法律上の判断が必要な部分については専門家へ確認します。

区分所有法第7条と第8条を正確に理解する

区分所有法第7条第1項では、共用部分や建物の敷地等について他の区分所有者に対して有する債権や、規約または集会の決議に基づいて有する債権などについて、債務者の区分所有権等の上に先取特権を有することが規定されています。

そして第8条では、第7条第1項に規定する債権は、債務者である区分所有者の特定承継人に対しても請求できる旨が定められています。

そのため、滞納住戸が売買や競売によって新しい所有者へ移った場合には、第7条第1項に該当する債権について、第8条に基づく特定承継人への請求が問題になります。

もっとも、この仕組みがあるからといって「管理費等は最後には必ず全額回収できる」と考えることはできません。

債権の内容、権利関係、手続、費用などによって実際の回収結果は異なる可能性があります。法的な効果や具体的な回収方法については、案件ごとに確認する必要があります。

ステップ4 督促と分割払い等の対応方針を決める

原因と案件状態を整理した後に、具体的な督促方針を決めます。

ここまで進めて初めて、「長く滞納しているから厳しくする」という感覚的な判断ではなく、案件の状態に応じた対応がしやすくなります。

マンション管理センターでは、一般的な対応の流れとして、書面による請求、電話や自宅訪問または督促状、配達証明付き内容証明郵便、必要に応じた法的措置の検討を案内しています。

ただし、この流れを「何か月なら必ずこの手続」という一律の時間割にする必要はありません。

大切なのは、一定の時期に案件を必ず見直し、その時点で確認できる事実から次の行動を判断することです。

相手への配慮と公平な運用を両立させる

長期間滞納問題に悩んできた理事会では、「もう事情を聞かず、全員へ同じ強い督促をした方が公平ではないか」という意見が出ることがあります。

役員によって対応の厳しさが変わる状態を避けたいという考えには合理性があります。

しかし、公平とは、すべての人へまったく同じ手段を使うことではありません。

同じ基準で事実を確認し、同じ状態の案件には同じ考え方で対応できることが、公平な運用といえるでしょう。

初期の口座残高不足であれば、早い連絡だけで解決する可能性があります。

一方、長期間連絡が取れず、複数回の督促にも反応がない場合には、専門家相談や法的措置を含めて次の段階を検討する必要性が高まります。

分割払いは合意したら終わりではない

一時的な資金難があり、本人に支払意思が確認できる場合には、分割払いを検討する余地があります。

しかし、「来月から少しずつ払います」という約束だけで案件を終了扱いにすると、数か月後に再び入金が止まっていることもあります。

分割払いを検討する場合は、滞納総額、毎月の返済額、支払期日、通常発生する管理費等をどう扱うかなどを明確にし、その後も実際の入金を確認します。

分割払いは「解決」ではなく、案件が「履行確認の段階へ移った」と考える方が実務的です。

債務承認や消滅時効への影響など、法律上の判断が必要になる部分については、弁護士等へ確認します。

ステップ5 必要に応じて弁護士等と法的措置を検討する

一定の督促を行っても支払いがなく、話し合いも進まない案件では、法的措置を検討する段階があります。

理事会では、「裁判まで行うのは大ごとではないか」「同じ住民にそこまでしてよいのか」と迷うこともあるでしょう。

しかし、法的措置を検討することと、最初から最も重い手段を選ぶことは同じではありません。

請求額、証拠、相手方の主張、回収可能性などを確認しながら、適切な方法を選びます。

支払督促を検討する場面

支払督促は、金銭等の支払いを求める際に利用できる裁判所の手続です。

基本的には書類審査によって進み、債務者から適法な異議申立てがあれば通常の民事訴訟へ移行します。

比較的簡易に進められる可能性がありますが、相手方が債務の存在や請求額を争うことが予想される場合には、その後の訴訟まで見通して判断する必要があります。

少額訴訟を検討する場面

少額訴訟は、60万円以下の金銭支払請求について、原則として1回の審理で解決を目指す制度です。

迅速な解決を図りやすい制度ですが、相手方の対応などによって通常訴訟へ移る場合もあります。

したがって、請求額が60万円以下であれば必ず少額訴訟が最適というわけではありません。証拠、争点、相手方の対応などを踏まえて判断します。

通常訴訟と強制執行を考える場面

滞納額が大きい場合や、相手方が支払義務そのものを争っている場合には、通常訴訟を検討することがあります。

さらに、判決等の債務名義を取得した後も任意の支払いがなければ、強制執行を検討する場面もあるでしょう。

ただし、裁判で請求が認められることと、現実に滞納金を回収できることは同じではありません。

差し押さえることのできる財産があるのか、手続費用とのバランスはどうかまで含めて検討する必要があります。

区分所有法59条による競売請求は慎重に扱う

区分所有法第59条には、一定の要件のもとで区分所有権等の競売を請求する制度があります。

ただし、一定期間管理費を滞納したという理由だけで自動的に利用できる制度ではありません。

共同生活上の障害が著しく、他の方法では共同生活の維持を図ることが困難であることなど、法律上の要件が問題になります。

そのため、通常の督促手段の一つとして簡単に扱うのではなく、具体的な適用可能性については弁護士へ相談する必要があります。

マンション管理士と弁護士の境界を明確にする

管理費滞納の相談では、「マンション管理士へ頼めば、滞納者への督促も全部代わりにやってもらえるのか」と考える人もいるでしょう。

ここは役割を明確に分けて考える必要があります。

マンション管理士は、管理組合の内部で滞納状況を整理し、管理規約や管理委託契約を確認し、督促方針、案件管理表、理事会での検討方法、弁護士へ相談するための資料などを整える支援ができます。

一方、個別の法律事件について、管理組合の代理人として相手方と法律上の請求や和解交渉を行うことは弁護士の領域です。

したがって、マンション管理士の役割を「滞納者から代わりにお金を回収してくれる人」と捉えるのは適切ではありません。

管理組合側の判断材料と運営体制を整理し、法律上の交渉や訴訟が必要になった案件を適切に弁護士へつなぐことが、再建における重要な役割になります。

ステップ6 管理費と修繕積立金と長期修繕計画を再構築する

長期滞納への対応が動き始めると、理事会には少し安心感が生まれるかもしれません。

「これで未収金が戻れば、ようやく正常に戻れる」と感じることもあるでしょう。

しかし、仮に滞納金をある程度回収できても、現在設定されている管理費や修繕積立金そのものが将来必要になる支出に対して不足していれば、数年後には別の資金問題が起こります。

そこでステップ6では、債権回収から視野を広げ、管理組合全体の財務構造を確認します。

単年度の黒字だけで財務状態を判断しない

決算が黒字であっても、必ずしも管理組合の財務が健全とは限りません。

予定していた修繕や設備更新を延期した結果、その年度だけ支出が少なくなっている可能性もあります。

また、修繕積立金残高が多く見えていても、数年後に大規模修繕や給排水設備の更新が予定されていれば、必要額と比較すると不足している場合があります。

確認したいのは、単年度の収支だけではありません。

どこから資金が入り、何に使われ、現在いくら残り、将来いつどれだけ必要になるのかという一連の流れを見ます。

管理費会計が滞納なしでも成立するか確認する

仮に全住戸が管理費を予定どおり支払ったとしても、現在の管理費収入だけで日常管理が成立するかを確認します。

管理委託費、清掃費、共用部分の水道光熱費、設備保守費、保険料などを整理し、慢性的な赤字構造になっていないかを見ます。

赤字があったとしても、最初から管理費値上げだけを考える必要はありません。

契約内容や支出を見直し、それでも不足する場合に管理費額の改定を検討します。

一方で、「長期滞納が全部回収できれば黒字になる」という前提で予算を組み続けることは避けるべきです。

回収時期や回収額が確定していない債権を、通常の管理費収入と同じ確実性で扱うことはできないからです。

修繕積立金不足の原因を一つに決めつけない

修繕積立金不足が見つかると、「昔から積立額が安すぎたからだ」と考えたくなる場合があります。

しかし、実際には複数の要因が重なっている可能性があります。

工事費が長期修繕計画作成時より上昇した、予定外の補修工事が続いた、駐車場使用料収入が減少した、給排水設備やエレベーターの更新費が増えた、予定していた修繕積立金増額を住民負担への不安から延期したといった事情も考えられます。

過去の判断は、その時点では合理的だった可能性もあります。

高齢世帯への負担を心配して増額を先送りしたり、大規模修繕直後だったため「しばらくは大丈夫だろう」と考えたりした背景があったかもしれません。

再建の目的は、昔の役員を責めることではありません。

当時の条件と現在の条件がどこで変わったのかを確認し、今の状況に合った計画へ更新することです。

不足額だけでなく不足する時期を確認する

修繕積立金不足では、「いくら不足するか」と同じくらい「いつ不足するか」が重要です。

10年後に不足する場合と、半年後に予定している大規模修繕で不足する場合では、検討できる選択肢が大きく異なります。

時間に余裕があれば、建物状態、工事内容、仕様、工事時期などを検証しながら長期収支を再計算できます。

一方で、資金不足が直近に迫っている場合には、技術的な検討と並行して、修繕積立金の増額、一時金、借入れなどの資金対策も検討する必要があります。

資金不足だけを理由に大規模修繕を延期しない

修繕積立金が不足していると、「今は工事をできないから延期するしかない」という結論になりやすいでしょう。

しかし、建物状態を確認せず、資金不足だけを理由に必要な修繕を先送りすることが適切とは限りません。

まず、緊急性の高い工事と、時期や仕様を調整できる工事を整理します。

そのうえで、工事範囲、修繕積立金の増額、一時金、借入れなどを比較し、将来の修繕まで含めて資金計画を組み直します。

ステップ7 再び大量滞納を発生させない管理体制を作る

過去の長期滞納が解消しても、新しい滞納を途中で止めてしまう仕組みが残っていれば、数年後に同じ問題が繰り返されます。

再建の最後に必要なのは、今回の滞納案件だけを終わらせることではありません。

次に滞納が発生したとき、早い段階で把握し、案件が途中で忘れられない仕組みを残すことです。

毎月の理事会で案件の変化を確認する

マンション管理センターも、管理業者へ管理を委託している場合には、毎月滞納状況や督促状況等の報告を受けることが重要としています。

ただし、毎月「未収金は100万円です」という総額だけを確認していても、案件管理にはなりません。

新規に発生した案件、前月から継続している案件、分割払いが進んでいる案件、長期間まったく動いていない案件などを見分けられる形にします。

さらに、各案件について直近にどのような対応を行ったのか、次回はいつ確認するのかまで記録しておけば、「何年も一覧に載っているが誰も次の対応を決めていない」という状態を防ぎやすくなります。

理事長の性格に左右されない運用を作る

ある理事長は強く督促できても、次の理事長は近所付き合いを気にして動きにくいかもしれません。

そのたびに対応が変わるようでは、安定した管理体制とはいえません。

初期滞納をどのように確認するのか、管理会社からいつ報告を受けるのか、どの段階で理事会が案件を引き取るのか、どのような状態になれば専門家相談を検討するのかを文書化します。

ただし、「3か月なら必ず内容証明」「6か月なら必ず訴訟」という硬直的なルールにする必要はありません。

一定時点で必ず案件を見直し、その時点の事実をもとに次の対応を判断する仕組みを作ることが重要です。

役員交代後も判断経緯を残す

大量滞納が長期化する背景には、役員交代による情報の断絶もあります。

前期の理事会では何度も議論されていたとしても、その理由や次の予定が記録されていなければ、新しい役員は再び最初から調べなければなりません。

これを毎年繰り返せば、「毎年検討を始めるのに、毎年途中で終わる」という状態になります。

そのため、決定事項だけでなく、なぜその判断をしたのか、次に何を確認するのか、いつ再確認するのかまで記録に残します。

正常な管理組合とは、問題が一件も起きない組織ではありません。

問題が起きたときに把握し、判断し、次の人へつなげられる組織ではないでしょうか。

7ステップを実行すると管理組合はどう変わる？

大量滞納からの再建は、一通の内容証明や一度の総会で突然完了するものではありません。

むしろ最初に資料整理を始めると、それまで見えていなかった古い滞納や記録不足が表面化し、一時的に問題が増えたように感じることもあります。

しかし、それは状況が悪化したのではありません。

見えていなかった問題が、ようやく見えるようになったという変化です。

再建前には、「大変なことだけは分かるが、どこから触ればよいか分からない」という不安があります。

再建中は資料整理、理事会審議、管理会社との確認、専門家相談などが増えるため、「以前より仕事が増えた」と感じるかもしれません。

それでも、その作業によって案件の現在地が分かるようになります。

正常化後に目指すのは、未収金が一件も発生しない管理組合ではありません。

滞納が発生しても早く把握し、必要な対応へ移り、長期化する前に案件を管理できる状態です。

モデルケースで見る再建の変化

たとえば、複数の長期滞納を抱えたマンションで、理事会が毎月未収金総額だけを見ていたとします。

管理会社は契約範囲内で督促を行っていましたが、その後の案件を誰が引き取るかは決まっておらず、大規模修繕の時期が近づいたことで理事会の不安が急速に強くなっていました。

そこで7ステップに沿い、まず入金履歴、管理規約、管理委託契約、督促記録、所有関係などを整理します。

すると、支払意思があり分割払いを検討できる案件、所有関係の確認から必要な案件、長期間連絡が取れず弁護士相談を優先すべき案件が混在していることが分かりました。

そこで全件を同じ手段で処理する方針をやめ、案件状態に応じて対応を分けます。

さらに、理事会では毎月案件一覧を確認する運用へ変更し、管理費会計と長期修繕計画も点検します。

その結果、仮に滞納金の多くが回収できても、将来的には修繕積立金が不足する可能性があることまで見えてきました。

この時点で未収金がゼロでなくても、「何件あるのか分からない状態」から「各案件について次に何を判断するか分かる状態」へ変わっていれば、管理組合再建はすでに進んでいます。

マンション管理士に依頼できること

大量滞納を抱えた理事長や役員の負担は小さくありません。

本業を終えた後に管理規約を読み、管理会社から届いた資料を確認し、滞納者への対応を考え、理事会や総会の資料まで準備していれば、「なぜ自分がここまで背負わなければならないのか」と感じることもあるでしょう。

そのような場合、マンション管理士を管理組合運営の専門家として活用する方法があります。

管理組合内部の状況を整理する

マンション管理士は、滞納一覧、入金履歴、管理規約、管理委託契約、理事会議事録などを確認し、何が分かっていて、何が不足しているのかを整理できます。

その結果、特定の滞納者だけが問題なのか、それとも管理会社から理事会への案件引継ぎや、月次確認の仕組みにも問題があるのかを切り分けやすくなります。

理事会の意思決定を支援する

資料が大量にあっても、「結局何を決めればよいのか」が分からなければ理事会は動けません。

マンション管理士は、論点、判断材料、選択肢を整理し、理事会が自分たちで判断できる状態を作る支援ができます。

専門家が結論だけを決めてしまえば、その場では早く進むかもしれません。

しかし、なぜその判断をしたのかが管理組合に残らなければ、役員交代後に同じ問題が起こる可能性があります。

管理組合自身が判断理由を理解できることが、長期的な再建には重要です。

弁護士へ相談するための資料を整理する

法的判断が必要になった案件では、滞納額、支払期日、入金履歴、督促履歴、管理規約、議事録、登記事項証明書などを整理しておくと、弁護士への相談を進めやすくなります。

マンション管理士は、こうした管理組合内部の資料整理や相談準備を支援できます。

一方、個別の法律事件について管理組合の代理人として相手方と交渉したり、和解交渉や訴訟代理を行ったりする業務は弁護士の領域です。

この区別を明確にしたうえで、それぞれの専門家を使い分ける必要があります。

管理会社とマンション管理士と弁護士の役割の違い

大量滞納に直面すると、「結局誰に頼めば全部解決してくれるのか」と考えたくなることがあります。

しかし、管理会社、マンション管理士、弁護士は、それぞれ異なる役割を持っています。

管理会社は、日常管理を継続するための重要な存在ですが、滞納督促の範囲は契約によって決まります。

マンション管理士は、管理組合内部の情報と意思決定を整理し、問題を継続管理できる体制づくりを支援します。

そして、個別の法律事件として代理交渉や訴訟が必要になった場合には、弁護士へつなぎます。

一人の専門家へすべてを期待するより、現在どの段階の問題を抱えているのかを確認し、必要な専門性を使い分ける方が管理組合としても判断しやすくなります。

管理費滞納が多いマンションのよくある質問

管理費滞納者が何人いたら管理不全マンションですか？

滞納者が何人以上いれば自動的に管理不全マンションになるという全国一律の法律上の人数基準はありません。

総戸数によって同じ人数でも影響が異なるため、人数だけではなく、滞納額、滞納期間、財務への影響、管理組合の対応状況などを確認する必要があります。

なお、管理計画認定制度では、管理組合の経理に関する認定基準として「直前の事業年度の終了日時点における修繕積立金の三ヶ月以上の滞納額が全体の一割以内」であることが示されています。

この基準は管理状態を確認する一つの指標であり、滞納者数だけで管理不全かどうかを判断するものではありません。

管理会社は滞納金を回収してくれないのですか？

管理会社がどこまで滞納対応を行うかは、実際の管理委託契約によって異なります。

2026年8月時点では、国土交通省が2025年12月12日改正のマンション標準管理委託契約書を掲載しており、標準契約では一定の督促を行っても支払いがない場合に当該督促業務を終了する構造が示されています。

そのため、「管理会社へ委託しているから最後まで回収してもらえる」と考えるのではなく、自分たちの管理委託契約で業務範囲を確認することが重要です。

マンション管理士は滞納者に督促できますか？

マンション管理士は、管理組合内部で滞納状況を整理し、督促方針、管理規約、案件管理表、理事会での判断方法、弁護士へ相談するための資料などを整える支援ができます。

ただし、個別の法律事件について管理組合の代理人となり、相手方と法律上の請求や和解交渉を行う業務は弁護士の領域です。

したがって、マンション管理士へ依頼すれば、滞納債権の法的交渉から訴訟まで一括して代理してもらえるという理解は適切ではありません。

長期間放置した滞納金も請求できますか？

長期間経過した管理費等では、消滅時効が問題になる可能性があります。

現在の民法第166条では、債権者が権利を行使できることを知った時から5年間行使しない場合などについて消滅時効が定められています。

ただし、実際の時効判断は、各支払期日、債務承認、裁判上の手続、債権発生時期などによって異なる可能性があります。

古い滞納がある場合は、自己判断だけで請求を諦めたり、反対に時効を考慮せず進めたりせず、月別の債権と入金履歴を整理したうえで弁護士等へ確認することが重要です。

修繕積立金が足りなくても大規模修繕できますか？

修繕積立金が不足しているからといって、直ちに大規模修繕が不可能になるとは限りません。

建物状態と工事内容を確認したうえで、修繕積立金の増額、一時金、借入れ、工事範囲や仕様の見直しなどを比較することが考えられます。

ただし、資金不足だけを理由に必要な修繕を長期間延期すると、建物の劣化が進み、将来の工事費が増える可能性もあります。

「いくら不足するのか」だけでなく、「いつ不足するのか」「どの工事が必要なのか」まで確認して判断することが重要です。

理事会が機能していなくても立て直せますか？

理事会が十分に機能していないマンションでも、立て直せる可能性はあります。

ただし、その場合は滞納者への強い督促より先に、管理組合が意思決定できる状態へ戻す必要があります。

現在の役員、理事会や総会の開催状況、管理規約、会計資料、区分所有者名簿などを確認し、どの案件で判断が止まっているのかを整理します。

必要に応じてマンション管理士等を活用し、理事会が一つずつ判断でき、その判断を記録して次の役員へ引き継げる状態へ戻していくことが現実的です。

まとめ 管理費大量滞納は債権回収ではなく管理組合再建の問題

管理費や修繕積立金の大量滞納を抱えたマンションでも、状況を整理し、順番を間違えずに対応すれば立て直せる可能性があります。

その順番は、滞納者を片っ端から訴えることではありません。

まず、滞納額、滞納期間、滞納戸数、入金履歴、督促履歴を整理し、管理規約と管理委託契約を確認します。

そのうえで、滞納案件ごとの事情と所有関係を整理し、督促や分割払い等の方針を決めます。法律上の判断や代理交渉が必要な案件は弁護士等へつなぎ、同時に管理費会計、修繕積立金、長期修繕計画まで見直します。

最後に、今回の滞納問題を処理するだけでなく、次に滞納が発生したときに早く把握し、役員が変わっても案件が止まらない管理体制を残します。

この記事の7ステップを短く言い換えるなら、現状を把握し、ルールを確認し、案件を分類し、対応方針を決め、必要な法律手続へつなぎ、財務を立て直し、再発を防ぐという流れです。

この流れを管理組合の中で回せるようになることが、一時的に滞納金を回収すること以上に重要です。

「もうどうにもならない」と感じるほど問題が積み上がっている場合でも、最初からすべてを解決する必要はありません。

まず、一つの滞納一覧を正確に作り、管理委託契約を確認し、どこで止まっている案件があるのかを一つずつ見つけるところから、管理組合再建は始まります。

参考資料

国土交通省 マンション標準管理規約

国土交通省 マンション標準管理委託契約書

国土交通省 マンション管理再生ポータルサイト 管理計画認定制度

公益財団法人マンション管理センター 管理費等の滞納者への対応

e-Gov法令検索 建物の区分所有等に関する法律

e-Gov法令検索 民法

e-Gov法令検索 弁護士法

裁判所 支払督促

裁判所 少額訴訟