マンションの建物敷地売却を検討する前に　管理組合が初期段階で確認すべき7つのポイント

「次の大規模修繕を、このまま続けて本当に大丈夫なのだろうか」。築40年や50年を迎えたマンションでは、理事会の中でそんな不安が出始めることがあります。修繕積立金には余裕がなく、給排水管やエレベーターも古くなってきたうえ、耐震性も気になる。それでも「売却」という言葉を出せば、長く暮らしてきた区分所有者を不安にさせるのではないかと、理事長や理事が迷うのは自然なことです。

高経年マンションでは、建物そのものの老朽化だけが進むわけではありません。区分所有者の高齢化も同時に進み、いわゆる「2つの老い」が管理や再生を難しくします。建物には修繕が必要でも、高額な一時金を負担することが難しい世帯があり、建替えという選択肢に関心があっても、高齢になってから仮住まいや転居をすることに強い不安を感じる人もいるでしょう。

だからこそ、マンションの建物敷地売却に関する初期検討は、「売るか売らないか」を決めるところから始めません。まず必要なのは、現在のマンションがどのような状態にあり、修繕、改修、建物更新、建替え、売却という選択肢をどう比較すべきかを整理することです。そのうえで区分所有者が何を不安に感じ、何を望んでいるのかを少しずつ確かめ、理事会だけでは判断できない部分を専門家へつないでいきます。

2026年4月1日のマンション関係法改正により、マンション再生等の制度上の選択肢は広がりました。国土交通省も2026年3月に、改正法を踏まえて関連マニュアルを改訂・策定し、一つの手法ありきではなく、準備段階から複数の方法を比較しながら検討する考え方を示しています。

この記事で確認するのは、建物敷地売却の賛否から始めないこと、建物と財務と権利の現状を把握すること、修繕や建替えなどを比較すること、2026年改正制度を必要な範囲で押さえること、区分所有者の意向を段階的に把握すること、専門家を使い分けること、そして次の理事会でできる小さな行動から始めることです。

制度を知って終わるための記事ではありません。読み終えたときに、「では次の理事会で何を確認しようか」と具体的に話せる状態になることを目指します。

1 マンション建物敷地売却を賛否から始めない

高経年マンションの将来を考えるとき、初期段階で避けたいのは、判断材料が十分にそろっていない状態で「売却に賛成ですか」「反対ですか」と区分所有者へ迫ることです。同じマンションを所有していても、それぞれが置かれている事情は大きく異なるため、前提条件を共有しないまま賛否を問うと、建物の問題より先に生活上の不安が表面化します。

何十年も暮らした住戸を終の住処と考えている人もいれば、すでに別の場所で生活し、住戸を賃貸している外部所有者もいます。修繕積立金が上がっても現在の住まいを維持したい人がいる一方で、高額な一時金を求められるくらいなら売却を検討したいという人もいるでしょう。

特に高齢の区分所有者にとって、建物敷地売却は単なる不動産処分ではありません。「この年齢で新しい賃貸住宅を借りられるだろうか」「通い慣れた病院から離れたくない」「長年ためた家財を整理して引っ越せるだろうか」といった生活そのものへの心配があり、売却価格だけを示しても、その不安が解消されるとは限りません。

こうした状態で売却の賛否を先に問えば、「理事会はもう売ると決めているのではないか」と身構える人が出る可能性があります。一度その不信感が広がると、その後に修繕案や建替え案を説明しても、「結局は売却へ誘導するための説明ではないか」と受け取られることさえあるでしょう。

そこで、理事会が最初に立てる問いを変えます。「売却すべきか」ではなく、「このマンションには今どのような問題が起きているのか」と考え、その次に「その問題を解決するためには、どの選択肢を比較する必要があるのか」と整理するのです。

国土交通省の「マンション再生等手法の比較検討マニュアル」でも、再生等の検討は準備段階から始まり、その後に管理組合として具体的な比較検討を進める構成になっています。初期検討と法定の売却決議は同じ段階ではなく、まず状況を把握し、比較できる材料をそろえることが前提になります。

まだ総会決議をする段階ではない相談モデル

たとえば、長期修繕計画を見直した結果、今後の予定工事に対して1億円規模の資金不足が生じる可能性が見えてきたマンションを考えてみます。理事会では「ここまで負担が増えるなら、建物や敷地を売却する方法も調べるべきではないか」という意見が出ましたが、その言葉を聞いた理事長は、住民へどう説明すればよいのか迷うでしょう。

売却を検討すると伝えれば、大きな騒ぎになるかもしれません。とはいえ、このまま大規模修繕だけを続けてよいのかという不安も消えません。そのような段階で行うべきことは、建物敷地売却決議ではなく、まず修繕を継続した場合に今後いくら必要になるのかを確認し、改修によって改善できる範囲や、建替えが経済面と技術面の双方で成立する可能性を調べることです。

そのうえで、建物敷地売却についても選択肢の一つとして調査します。正式な検討組織を設けたり専門家への委託費を支出したりする場合には、管理規約や予算を確認し、「売却すること」ではなく「将来の再生方法を比較検討すること」について必要な合意を得る方法が考えられます。

初期検討で最初に確認したい変化は、売却賛成者が何人になったかではありません。「売るか残すか」という二択の会話から、「まず将来の修繕費を調べよう」「建替えの可能性も同じ条件で見てみよう」という会話へ変わったかどうかです。この変化が、合意形成の出発点になります。

2 マンションの建物 財務 権利の現状を把握する

将来の選択肢を比べる前に、理事会が確認しなければならないのは、自分たちのマンションが今どの位置にいるのかということです。築年数だけを見て「もう限界だ」と判断することはできず、同じ築45年でも、計画的に設備更新をしてきたマンションと、必要最低限の補修で先送りしてきたマンションでは条件が大きく異なります。

また、建物が比較的健全であっても修繕積立金の不足が深刻な場合があり、反対に資金面には一定の余裕があっても、耐震性や設備に大きな課題が見つかることもあります。そのため、建物の状態だけを見るのではなく、物理面、財務面、権利面の三方向から現状を確認します。

築年数と劣化状況を確認する

まず竣工時期を把握しますが、新耐震基準が適用された建物かどうかについては、竣工年月だけで機械的に判断しないことが重要です。新耐震基準は1981年6月1日から適用されており、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物は、新耐震基準に基づいて建築されたものとして整理されています。

そのため、確認済証などの資料から建築確認の時期を確かめ、どの耐震基準が適用された建物なのかを整理します。資料が見当たらない場合には、その事実をそのまま専門家へ伝え、行政記録や別の資料を使って確認できるかを検討するとよいでしょう。

ただし、旧耐震基準だから直ちに建替えや売却が必要になるわけではありません。大切なのは現在の建物状態であり、外壁の浮きや剥落、コンクリートのひび割れ、鉄筋腐食、屋上防水、給排水管、エレベーター、受変電設備などについて、実際にどの程度の劣化が進んでいるのかを確認します。

普段生活していると、「まだ普通に住めているから大丈夫」と感じることもあります。しかし、現在住めることと、これから20年程度使い続けるための工事負担が少ないことは同じではありません。必要に応じて建築士などによる調査診断を行い、見えない部分も含めて状態を把握します。

修繕履歴から将来の工事を読み取る

次に、過去の修繕履歴を時系列で整理します。大規模修繕工事を何回実施したかだけでなく、屋上防水、外壁、鉄部、給排水管、エレベーター、受変電設備などについて、いつ補修し、いつ交換したのかまで確認することが重要です。

「10年前に大規模修繕をしたから当面は安心だ」と思っていても、その工事では外壁や防水だけを実施し、給排水管の全面更新を先送りしている可能性があります。部分補修を続けてきた設備が複数ある場合には、数年の間に更新工事が重なり、資金負担が急激に増えることもあるでしょう。

修繕履歴は、過去を確認するためだけの資料ではありません。何を直し、何を残してきたのかを見ることで、これからどの工事が集中する可能性があるのかを読み取る資料でもあります。

長期修繕計画の現実性を確認する

長期修繕計画は、作成されているというだけでは十分ではありません。現在の劣化状況が反映されているか、最近の工事価格を踏まえた金額になっているか、必要な設備更新が計画へ組み込まれているかを確認する必要があります。

建設資材や人件費が上昇すれば、数年前に想定した工事費と実際の見積額が大きく離れることもあります。そのため、次回の大規模修繕だけを見るのではなく、その工事を終えた後に修繕積立金がいくら残るのか、その後に給排水管やエレベーターの更新が予定されているのか、さらに次の大規模修繕まで資金が回るのかまで見通します。

そこまで確認して初めて、「現在の建物を維持する」という選択肢に、どの程度の費用と負担が伴うのかが見えてきます。

修繕積立金の不足額を数字にする

修繕積立金では、現在残高に加えて滞納状況や今後の徴収見込みを確認します。現在3,000万円残っていたとしても、次回工事に2,500万円を使い、その数年後に給排水設備の更新で4,000万円が必要になるのであれば、資金問題は解決していません。

そこで、10年や20年程度の期間を見ながら、予定工事に対してどの程度の資金不足が生じる可能性があるのかを試算します。不足が見込まれる場合には、修繕積立金の増額、一時金、借入れなども検討対象になります。

ここで大切なのは、「修繕積立金が足りません」という抽象的な説明で終わらせないことです。「現在の計画を続けた場合、今後15年間で約○円不足する可能性がある」「不足分を積立金の増額だけで補う場合、1戸当たりの負担はこの程度になる」と具体化すれば、区分所有者も自分の問題として考えやすくなります。

数字を示すことで、厳しい現実が見えることもあります。それでも、何となく不安を感じ続ける状態より、比較できる材料がある方が次の行動を選びやすくなるでしょう。

耐震性と安全性を確認する

耐震診断を実施しているマンションでは、Is値などを含む診断結果を確認します。ただし、再生を検討する際に問題となる安全性は耐震性だけではなく、火災に対する安全性、外壁等の剥落による危害のおそれ、給排水設備の劣化による衛生上の問題、バリアフリー基準への適合状況なども確認対象になります。

こうした建物状態の一部は、2026年改正後のマンション再生等に関する決議要件とも関係しますが、初期検討では順番を逆にしないことが重要です。「4分の3の決議要件を使いたいから該当事由を探す」のではなく、まず建物の状態を客観的に調べ、その結果として現行制度のどの規定が関係するのかを確認します。

権利関係と所有者の状況を確認する

建物と資金だけではなく、区分所有者の状況も整理します。区分所有者名簿が更新されているか、死亡した名義人が残っていないか、相続登記が進んでいない住戸はないか、連絡先が分からなくなった外部所有者はいないか、賃貸住戸がどの程度あるかを確認します。

マンション再生では、建物の状態が分かっていても、区分所有者へ連絡できなければ合意形成が進みません。2026年改正では所在等不明区分所有者に関する制度も整備されていますが、単に連絡が取れないだけで自動的に決議対象から外れるわけではないため、具体的な法的対応が必要になれば弁護士などへ確認します。

理事会で最初に確認する資料一覧

すべての資料を最初から完璧にそろえる必要はありません。「ある」「ない」「保管場所が分からない」に分けるだけでも、どこから調べればよいのかが見えてきます。分からないことが明確になれば、それ自体が次の理事会で取り組む課題になります。

3 修繕 改修 建物更新 建替え 売却を同じ条件で比較する

マンションの現状が見えてきたら、将来の選択肢を同じ条件で並べます。ここで注意したいのは、一つの方法だけを詳しく調べることによって、知らないうちに判断が偏ってしまうことです。

不動産会社から土地の購入提案を受ければ、売却価格が魅力的に感じられることがあります。一方、大規模修繕工事の検討だけを続けていると、「現在の建物を維持する」という前提から離れにくくなるでしょう。どちらかの専門家が間違っているのではなく、それぞれが自分の専門領域からマンションを見ているためです。

管理組合に必要なのは、それぞれの情報を一度同じ比較表へ戻すことです。国土交通省の比較検討マニュアルでも、特定の再生手法を先に決めるのではなく、マンションの老朽度、改善要求、費用負担などを確認しながら、複数の再生等手法を比較していく考え方が採られています。

修繕 建物更新 建替え 建物敷地売却の比較表

この比較表で確認したいのは、「どれが一番安いか」という一つの数字ではありません。たとえば修繕が最も安く見えても、その10年後に給排水設備やエレベーターの更新が続けば、累積負担は大きく変わります。

建替えでは新しい建物を得られる可能性がありますが、余剰容積率が十分にない場合や建築費が高い場合には、区分所有者の自己負担が大きくなることがあります。建物敷地売却では売却代金等を受け取りますが、住宅ローンが残っている人もいれば、新しい住まいの購入費や賃料、引っ越し費用、税金などを負担する人もいるため、「売却なら金銭負担がない」と考えるのは適切ではありません。

つまり、比較すべきなのは工事費と売却価格だけではなく、建物の安全性、将来の累積費用、検討や事業に必要な時間、仮住まいや転居の負担、今の場所で暮らし続けられるかという生活面まで含まれます。

ここまで整理できると、理事会での問いは「どれが正解か」ではなく、「どの選択肢なら、このマンションが抱えている問題をどこまで解決できるのか」へ変わっていくでしょう。

4 初期検討に必要な2026年改正制度を押さえる

2026年4月1日の改正法施行によって、マンション再生等の制度上の選択肢は増えました。ただし、初期検討の段階で改正法を細部まで覚える必要はなく、まず理解しておきたいのは「以前より選択肢が広がったため、古い制度解説だけで将来案を絞り込まない」という点です。

改正前の区分所有法には建替え決議が法定されていましたが、2026年改正によって、これに加えて建物更新決議、建物敷地売却決議、建物取壊し敷地売却決議、取壊し決議などが新たに設けられています。一方、改正前にも一定の認定を受けたマンションを対象としたマンション敷地売却制度は存在していたため、「2026年までマンションを多数決で売却する制度が一切なかった」と整理するのも正確ではありません。

初期段階で重要なのは、旧制度と現在の制度を混同しないことです。

建物更新は通常の大規模改修とは異なる

建物更新は、2026年改正で新たに法定された再生手法です。一般向けには一棟リノベーションと説明される場合がありますが、単に大規模な改修工事を行うことと、法律上の建物更新は同じではありません。

法定の建物更新は、構造上主要な部分の効用を維持または回復するために共用部分の形状を変更し、それに伴って、すべての専有部分の形状、面積または位置関係を変更するものとして整理されています。外壁や防水、設備などを大規模に更新するだけの工事とは性質が異なり、既存構造の評価、工事費、全専有部分への影響、仮住まい、合意形成なども検討する必要があります。

建物敷地売却は原則5分の4

2026年改正後の建物敷地売却決議では、原則として区分所有者、議決権、敷地利用権の持分価格について、それぞれ5分の4以上の賛成が必要です。一定の客観的事由がある場合には、この割合が各4分の3以上へ緩和される仕組みがあります。

客観的事由には、耐震性の不足、火災に対する安全性の不足、外壁等の剥落による危害のおそれ、給排水設備の損傷や腐食、バリアフリー基準への不適合などがあります。ただし、「築50年だから4分の3になる」という制度ではなく、実際の建物状態と法令上の要件を確認しなければなりません。

法定決議を検討する段階まで進んだ場合には、最新の法令や国土交通省資料を確認し、弁護士や建築士などの専門家とともに判断することが重要です。

被災マンションの3分の2は通常時とは別の特則

政令で定める災害によってマンションが一定の重大な被害を受けた場合には、被災区分所有法による特則として、一部の決議要件が3分の2へ緩和される場合があります。

ただし、これは通常の高経年マンションに一般的に適用されるルールではありません。政令で定める災害であること、一定の被害状況にあること、所定の期間内であることなどが前提になるため、通常の老朽化マンションの初期検討では、「5分の4が基本となり、一定の客観的事由があれば4分の3になる場合がある」というところまで押さえておけば十分です。

被災特例が実際に関係する場合には、その時点で個別に確認します。

賃貸住戸が多い場合は早めに状況を確認する

賃貸化が進んでいるマンションでは、所有者だけでなく賃借人の存在も将来計画へ影響します。2026年改正後は一定の再生等決議が成立した場合の賃貸借終了請求に関する仕組みも整備されていますが、「決議さえ通れば無条件で賃借人へ退去を求められる」というものではありません。

一定の期間や補償などが関係するため、初期検討で細かな法的手続まで調べる必要はないとしても、賃貸住戸がどの程度あり、外部所有者へ連絡できる状態なのかは早めに把握しておくべきです。

制度について初期段階で大切なのは、決議要件を暗記することではありません。「選択肢は以前より広がっている」「古い制度情報だけで判断しない」「具体的な法定手続へ進むときは最新情報を専門家と確認する」という三点を押さえたら、検討の中心を再び自分たちのマンションへ戻します。

5 区分所有者の意向を段階的に把握する

建物状態や資金状況を調べても、専門家だけで将来の答えを決めることはできません。マンションは資産であると同時に、多くの区分所有者にとって日々の生活を送る場所だからです。

同じ修繕費の数字を見ても、「負担が増えても住み続けたい」と考える人がいる一方、「子どもも独立したので、条件が合えば住み替えてもよい」と感じる人もいるでしょう。だからこそ、初期検討では建物や資金のデータと同じように、区分所有者が何を望んでいるかを把握する必要があります。

初回アンケートでは生活上の課題を聞く

最初に確認したいのは、区分所有者が現在何に困っているかです。今後どの程度このマンションに住み続けたいのか、設備や建物性能で困っていることは何か、階段や段差に不安を感じているか、修繕積立金の増額について何を心配しているか、将来の住み替えを考えたことがあるか、といった内容を聞きます。

この段階では、修繕、建替え、売却の具体的な条件がまだ見えていない場合があります。そのような状態で「どの方法に賛成ですか」と聞けば、回答者は実際の条件ではなく言葉の印象で判断することになり、売却という言葉だけで追い出されるように感じる人や、反対に大きなお金が入ると期待する人が出る可能性があります。

初回アンケートでは、どの案を支持するかよりも、何に不安を感じ、何を判断材料として必要としているのかを把握することが重要です。

比較資料が整ったら次の意向を確認する

建物診断、修繕継続費用、建替えの概算条件、建物敷地売却の市場性などが見えてきたら、次の段階で各選択肢への考えを確認します。

このとき大切なのは、各案について示す情報量をできるだけそろえることです。修繕案なら工事費だけでなく、今後の修繕積立金や一時金の可能性を説明し、建替え案なら自己負担、仮住まい、事業期間などを示します。建物敷地売却案では想定売却額だけでなく、転居、住宅ローン残債、住み替え費用、税務確認なども説明します。

一つの案だけメリットを詳しく説明し、別の案には負担だけを書くと、比較そのものが偏ります。意向調査を信頼してもらうためには、説明資料の公平性が欠かせません。

経済的負担と生活上の不安を分けない

高齢の区分所有者へ「売却すれば2,000万円程度を受け取れる可能性があります」と説明しても、それだけで不安が解消されるとは限りません。その人が心配しているのは、「その2,000万円でこの地域に住み続けられるのか」ということかもしれず、「80歳を過ぎてから新しい賃貸住宅を借りられるのか」という問題かもしれません。

経済合理性だけを示しても、住み替えへの不安が消えるとは限らないため、建物敷地売却を比較する際には、資産の問題と生活再建の問題を切り離さずに考える必要があります。

アンケート結果を次の行動へつなげる

アンケートが終わったら、賛成率だけを見るのではなく、回答から次の課題を見つけます。建替え後に戻る場合の費用が分からないという回答が多ければ、次の説明テーマは建替え費用になりますし、売却後の住まいが心配という人が多ければ、住み替え支援や地域の住宅事情について情報を集める必要があります。

今後の修繕費が見えないという声が多ければ、長期修繕計画と資金試算をもう一度整理します。アンケートは賛成者を集めるための道具ではなく、区分所有者が判断するために、次に何を調べ、何を説明すべきかを知るための道具です。

6 マンション管理士など専門家を初期段階から使い分ける

「売却すると決めてもいないのに専門家へ相談するのは早いのではないか」と感じる理事会もあります。しかし、方向性がまだ決まっていない初期段階だからこそ、専門家へ相談する意味があります。

建物診断、長期修繕、区分所有法、不動産評価、税務、合意形成までを理事会だけで正確に調べ続けることは簡単ではありません。理事長が仕事から帰った後、夜遅くまで制度を調べ、「この情報は改正前なのだろうか」と悩み続けるようでは、理事会運営そのものが疲弊してしまいます。

専門家の役割は、管理組合に代わって結論を決めることではありません。管理組合自身が判断できる材料を整え、それぞれの問題を適切な専門領域へつなぐことです。

マンション管理士が支援できること

マンション管理士は、管理組合運営や管理規約、合意形成などを整理する立場として初期検討を支援できる場合があります。国土交通省のマニュアルでも、マンション管理士はマンション再生に特化した資格ではないとしながら、管理組合運営や再生等全般の進め方、規約関係について支援が期待される専門家として位置付けられています。

初期段階では、手元資料を整理して不足資料を確認したり、修繕、建物更新、建替え、売却をどの順番で調査するのかという検討ロードマップを作ったりする支援が考えられます。さらに、検討委員会の運営、説明会の準備、アンケート設計、必要な専門家の整理などについて助言を受ける方法もあります。

ただし、マンション管理士だけで建物敷地売却に必要なすべての業務を完結できるわけではありません。不動産売買の媒介、法律事務、不動産鑑定評価、税務代理などには、それぞれ別の資格や法的要件が関係します。

初期検討では、「何でも一人でできる専門家」を探すより、必要な場面で適切な専門家へつないでくれる体制を作る方が現実的です。

建築士へ相談する場面

建築士などの技術専門家には、建物の劣化、耐震性、設備、改修可能性、建物更新や建替えの技術的成立性などを相談します。特に建物更新を検討する場合には、既存構造を活用できるのかという専門的な評価が重要になります。

相談するときは、「この建物はあと何年もちますか」という一問だけで終わらせず、「今後20年使うなら何を更新する必要がありますか」「修繕では解消しにくい問題は何ですか」「建物更新と建替えでは技術的な課題がどう違いますか」と尋ねると、他の選択肢との比較材料を得やすくなります。

弁護士へ相談する場面

弁護士への相談が重要になるのは、決議要件、法定手続、複雑な権利関係、所在等不明区分所有者、賃貸借、紛争などの法律判断が具体化してきた場面です。

2026年改正後も、インターネット上には改正前の制度解説が多く残っています。検索して見つけた記事の決議要件を、そのまま総会資料へ転載することは避け、法定決議へ進む段階では現行法と最新の国土交通省資料を基準に確認します。

不動産鑑定士へ相談する場面

売却価格や不動産の客観的な価値を検証する必要が高まった場合には、不動産鑑定士が関係します。デベロッパーから「この条件なら5億円で購入したい」という提案が出ることもありますが、それは重要な市場情報である一方、買受希望価格と不動産鑑定評価は同じものではありません。

一社が提示した金額だけを「このマンションの価値」と考えず、必要な段階で客観的な評価を確認することが大切です。

税理士へ相談する場面

建物敷地売却等によって金銭を受け取る場合、区分所有者ごとに税務上の確認が必要になる可能性があります。譲渡所得や税制上の特例は、取得時期や取得費、居住状況などによって結論が変わるため、管理組合の説明会で「全員この特例を使えます」「税額はこの金額です」と断定するべきではありません。

一般的な制度説明と個別の税務判断を区別し、後者については税理士などへ相談します。

不動産会社とデベロッパーの情報も活用する

不動産会社やデベロッパーは、周辺市場、土地利用、買受意向、再開発需要などを把握するために重要な存在です。初期検討から排除する必要はありませんが、買受候補となる事業者と管理組合では、立場が完全に同じではありません。

一社から「売却した方がよい」という説明を受け、そのまま初期検討全体を任せてしまうと、修繕や建替えの比較が十分に行われない可能性があります。まず管理組合側に比較軸を持ち、そのうえで事業者からの提案を重要な情報の一つとして扱う順番が大切です。

7 次の理事会でできる小さな行動から始める

マンションの将来を任された理事は、「何か結論を出さなければ」と感じやすいものです。任期が一年や二年であれば、「何も決められなかった理事会と思われたくない」という焦りが出てくることもあるでしょう。

しかし、初期検討では大きな決定だけが成果ではありません。建築確認済証の所在が分かったこと、長期修繕計画と現在の積立金残高を照合できたこと、将来不足額を概算できたこと、区分所有者が何を最も不安に感じているかが見えてきたこと、必要な専門家が整理できたことも、次の判断につながる重要な前進です。

初期検討で避けたい進め方

つまずきから初期検討を立て直すモデルケース

以下は、初期検討で起こり得る問題を分かりやすくするために、複数の論点を組み合わせて再構成したモデルケースです。特定の実在マンションや筆者自身の支援実績を示すものではありません。

築48年で28戸のマンションを想定します。給排水管の漏水事故が増え、修繕積立金残高は200万円を下回っていたため、理事長は「もう自分たちだけでは判断できない」と考え、不動産会社へ相談しました。

そこで「この積立金では大きな修繕は難しいので、土地を売却する方法を考えてはどうか」と提案されたとします。長く出口が見えなかった理事長にとっては、初めて具体的な解決案が示されたように感じられ、そのまま十分な建物診断や修繕費試算を示さず、総会で「建物敷地売却の検討を進めたい」と説明してしまいました。

すると居住者から、「私たちを追い出す話ではないか」という強い反発が出ました。ここで問題だったのは、売却という方法を調べたことではなく、「なぜ売却まで調べる必要がある状態なのか」を共有する前に、出口だけを示してしまったことです。

そこで検討を仕切り直し、まず建物診断を行って今後必要になる主要工事を整理します。仮に、修繕を続ける場合には1戸当たり180万円程度の一時負担が必要になるという試算が出たなら、建替えの概算条件や建物敷地売却の市場性についても同程度の精度で調査します。

そのうえで、「修繕継続」「建替え」「建物敷地売却」を同じ資料に並べ、説明会では「今日はどの案に決める場ではありません」と最初に伝えます。区分所有者には、それぞれの方法を選んだ場合に何が起こるのかを説明し、アンケートでは今後の居住希望や費用負担への不安を確認した後、各手法について何をさらに知りたいかを尋ねます。

仮にその結果、多くの所有者が「高額な一時金を負担するより、条件によっては売却して近隣へ転居する方法を詳しく知りたい」と回答したとしても、その時点で直ちに法定決議へ進むわけではありません。次は売却条件、権利関係、生活再建、法的要件などを詳しく調べ、比較材料をさらに整えます。

このケースで確認したい変化は、売却賛成率ではありません。最初は「追い出される」と感じていた人が、情報を得たことで「条件を比較したうえで考えたい」と話せるようになったことです。初期検討には、このように感情的な対立を、具体的な比較へ変えていく役割があります。

初期検討チェックリスト

全部にチェックを付けてから次へ進まなければならないわけではありません。空欄が見つかれば、「何から調べればよいのか分からない」という状態から、「次は耐震診断の有無を確認しよう」という具体的な行動へ変えることができます。

初回相談までに準備しておきたい資料

専門家へ相談するときも、すべての資料を完璧にそろえる必要はありません。分かる範囲から準備し、不足している資料については、その事実自体を相談材料にします。

次の理事会で、いきなり将来を決める必要はありません。たとえば長期修繕計画を開いて現在の修繕積立金残高と照らし合わせ、耐震診断や建築確認関係資料の所在を確認したうえで、不足している情報が見えてきた段階で専門家への初回相談につなげるだけでも、初期検討としては十分に前進しています。

大きな結論を一度に出そうとすると、理事会にも区分所有者にも負担がかかります。一方、確認すべき資料や判断材料を一つずつそろえていけば、漠然とした不安は少しずつ具体的な課題へ変わり、次の行動も見えやすくなるでしょう。

マンション建物敷地売却のよくある質問

建物敷地売却は築何年から検討すべきですか

法律上、「築何年になったら建物敷地売却を検討する」という基準はありません。築40年や50年を迎える頃には、複数回の大規模修繕や設備更新が重なり、マンションの将来を考えるきっかけが増える可能性がありますが、築年数だけで判断することはできません。

建物の劣化状況、耐震性、これまでの修繕、今後必要になる工事費、修繕積立金、区分所有者の意向などを総合し、「築50年だから売却を考える」のではなく、「維持する条件を調べた結果として、修繕以外の方法も比較する必要が出てきた」と考えるのが自然です。

まだ売却すると決めていなくても専門家へ相談できますか

売却するかどうかが決まっていない段階でも相談できます。むしろ、「このマンションは売った方がよいですか」と結論だけを求めるのではなく、「修繕、建物更新、建替え、売却を比較するために何の情報が不足していますか」と相談することで、次の作業が明確になります。

初期相談では、答えを決めてもらうより、管理組合が自分たちで判断するための問いを整理してもらうことに意味があります。

建替えと建物敷地売却は何が違いますか

建替えは、現在の建物を取り壊して新しい建物を建築する再生方法であり、事業条件に応じて区分所有者は再建後のマンションで権利を取得することなどを検討します。

一方、建物敷地売却は建物と敷地に関する権利を売却し、現在の区分所有関係を解消する方法です。そのため、売却条件だけでなく、その後の住み替えや生活再建が大きな検討事項になり、どちらが有利かをマンション全体に一律に当てはめることはできません。

理事会だけで初期検討を始めてもよいですか

資料収集、制度の勉強、相談窓口の確認などは、理事会から始めることが考えられます。国土交通省の最新マニュアルでも、準備段階から情報を集め、管理組合として本格的な比較検討へ進む段階的な考え方が示されています。

ただし、正式な専門委員会を設置する場合、専門家へ業務を委託する場合、管理組合の予算を支出する場合などには、管理規約や予算、必要な総会手続等を確認し、理事会による情報収集と管理組合として正式に再生等を進める段階を区別しておくことが重要です。

区分所有者へのアンケートはいつ行うべきですか

アンケートは、初期段階と比較資料が整った後で役割を分ける方法があります。最初は現在の不満や将来の居住希望を把握し、その後、修繕費や各再生手法の概算条件が見えてきたところで、選択肢についての考えを改めて確認します。

前提情報のない状態で「売却に賛成か」と聞くと、実際の条件ではなく言葉の印象によって回答が左右される可能性があります。アンケートは法定決議の代わりではなく、区分所有者が判断するために必要な情報を見つける手段として使います。

マンション管理士と弁護士 建築士はどう使い分けますか

マンション管理士は、管理組合運営、検討体制、管理規約、意向把握、比較検討の進め方などを整理する役割を担える場合があります。建築士は建物の劣化、耐震性、改修、建物更新や建替えの技術的検討を担当し、弁護士は決議要件、権利関係、所在等不明区分所有者、賃貸借や法的紛争などを扱います。

さらに、不動産鑑定士は不動産価値の評価を担当し、個別の税務判断が必要な場合は税理士などへ相談します。一人の専門家にすべてを任せるのではなく、「今何を判断する必要があるのか」に応じて専門家を組み合わせることが大切です。

まとめ

マンションの建物敷地売却に関する初期検討で、最初に行うべきことは売却の決定ではありません。まず建物、修繕履歴、長期修繕計画、修繕積立金、耐震性、権利関係を確認し、そのうえで修繕、改修、建物更新、建替え、売却を同じ条件で比較します。

さらに、その情報を区分所有者と共有し、暮らしや費用に対する不安と希望を段階的に確認します。理事会だけでは判断できない部分が見えてきたら、マンション管理士、建築士、弁護士、不動産鑑定士、税理士など必要な専門家へつなぎます。

2026年改正によって選択肢は増えましたが、制度が増えたから建物敷地売却を選ぶわけではありません。自分たちのマンションが今どのような状態にあり、どの方法を比較する必要があるのかを知るために制度を活用します。

次の理事会ですべてを決める必要はなく、長期修繕計画と積立金残高を照合し、耐震診断や建築関係資料の所在を確認したうえで、不足情報を整理し、必要であれば専門家へ相談するという一連の作業から始めれば十分です。

こうした小さな行動を一つの流れとして積み重ねることで、「このマンションはこれからどうなるのだろう」という漠然とした不安は、「次に何を確認し、何を比較すべきか」という具体的な課題へ変わっていきます。

初期検討で最も大切なのは、早く結論を出すことではありません。区分所有者が同じ情報を見ながら、自分たちのマンションの将来を比較して考えられる土台を作ることです。

参考資料

2026年4月施行後の制度やマンション再生等に関する最新マニュアルを確認するための中心的な公式ページです。

国土交通省 マンションの再生等について

2026年改正を踏まえてマニュアル体系の見直しが行われた背景や、新たな再生手法を実務へ反映した考え方を確認できます。

国土交通省 マンションの再生等に係るマニュアル等に関する検討会

2026年4月施行後の法律や施行通知、マンション再生等に関するマニュアルの改訂・策定状況を確認する際の一次情報です。

国土交通省 マンション関係法令

新耐震基準を含むマンション管理の基本事項を、管理組合の実務に近い形で確認できます。

マンション管理・再生ポータルサイト 管理状況チェックシート