マンションの機械式駐車場は更新か廃止か？　判断する7つのポイントをマンション管理士が解説

管理会社や機械式駐車場メーカーから数千万円規模の更新見積もりが届くと、理事会では「専門業者が必要だと言っている以上は更新するしかないのではないか」という空気が生まれやすくなります。安全に関わる設備である以上、判断を先送りした結果として故障や事故が起きたらどうするのかという不安もあり、更新提案そのものに疑問を持つことへためらいを感じる役員もいるでしょう。

しかし、機械式駐車場の更新時期に最初に考えたいのは、どのメーカーへ工事を依頼するかではありません。現在ある機械式駐車場を、これから10年や20年先まで同じ規模で残す必要があるのかという、もう一段手前の問題から検討することが重要です。

現在の稼働率が低下しているにもかかわらず従来と同じ台数を全面更新すれば、利用されていない区画を含む設備の保守点検費や修繕工事費を長期にわたって負担する可能性があります。一方で、金額だけを見て全面撤去を選べば、毎日の通勤や家族の送迎で駐車場を必要としている住民の生活へ大きな影響を与えるかもしれません。

だからこそ、機械式駐車場の問題は「更新か廃止か」という二者択一から始めるのではなく、現在の需要と収支を把握し、設備状態や法的な条件を確認したうえで複数案を比較し、住民の意向まで見て方針を決める必要があります。

この記事では、管理会社やメーカーから更新提案を受けて「このまま承認してよいのだろうか」と迷っている理事会に向けて、まず判断に必要となる七つのポイントを示します。そのうえで、なぜ理事会が更新前提の議論へ流れやすいのかという心情も残しながら、全面更新、縮小更新、一部撤去、全面撤去をどのように比較し、総会まで進めればよいのかを整理します。

機械式駐車場更新か廃止かを判断する7つのポイント

検索してこの記事へたどり着いた理事の多くが、最初に知りたいのは「結局のところ何を調べれば判断できるのか」ということでしょう。そこで先に結論を示すと、機械式駐車場の更新、縮小、一部撤去、全面撤去を比較するときは、次の七項目を確認することが基本になります。

この七項目は、国が一つのチェックリストとして指定しているものではありません。機械式駐車場の更新や撤去を検討するときに必要となる需要、財務、設備、法令、住民生活の視点を、理事会が実務で確認しやすい形へ整理したものです。

また、七項目を最初からすべて調べ終えなければ、検討を始められないわけではありません。最初の理事会では現在の契約台数と過去の推移を確認し、次回までに収支を調べ、その次に将来需要を把握するというように、一つずつ進めることができます。

数千万円規模の見積書を目の前にすると、早く答えを出さなければならないような気持ちになります。それでも、結論を急ぐより、判断に必要な事実を一つずつ増やす方が、最終的には住民へ説明しやすくなり、合意形成も進めやすくなるでしょう。

1 現在の機械式駐車場稼働率

最初に詳しく確認したいのは現在の契約台数ですが、一時点の稼働率だけを見るのでは不十分です。たとえば30台の機械式駐車場で21台が契約されていれば稼働率は70％になりますが、この数字だけを根拠として「30％空いているから撤去する」と結論付けることはできません。

重要なのは、過去数年間の変化です。3年前は27台、2年前は25台、1年前は23台、現在は21台という流れなら、駐車需要が継続して低下している可能性があります。一方で、過去5年間にわたり20台から22台程度で安定しているのであれば、一定の需要が定着しているという見方もできるでしょう。

さらに、どの区画が空いているのかも確認します。ハイルーフ対応区画には待機者がいるのに、全高制限の厳しい区画ばかり空いている場合には、駐車需要そのものがなくなったのではなく、設備仕様と現在の車種が合わなくなっている可能性があります。

理事会で「最近空いている区画が増えた気がする」という声が出たなら、その感覚を調査の入口にして構いません。ただし、最終的な判断では過去3年から5年程度の契約台数、解約件数、待機者数、区画別稼働率へ置き換え、需要そのものが減っているのか、設備側の制約によって契約されにくくなっているのかを分けて考えることが重要です。

2 将来の駐車需要

現在の契約台数が分かった後は、5年後や10年後の需要を考えます。機械式駐車場を更新すれば長期間使用することになるため、現在利用している世帯数だけで必要台数を決めると、更新後に需要がさらに低下して空き区画を抱える可能性があります。

居住者の高齢化が進めば免許返納を考える世帯が増える一方、若い子育て世帯の入居によって需要が維持される場合もあるでしょう。また、自家用車を持たずにカーシェアやレンタカーを利用する生活へ変える家庭もあります。

車両の大型化によるミスマッチにも注意が必要です。現在の機械式駐車場では全高、全幅、重量の制限によって希望する車を入庫できず、本来マンション内に需要があるにもかかわらず敷地外へ利用者が流れている可能性があります。

そこで住民アンケートを行い、今後の車の保有予定や買替え意向を確認します。「数年以内に免許返納を考えている」「子どもが独立したら車を手放す」「次はSUVへ買い替えたい」「EVを検討している」といった事情が分かれば、現在の契約台数だけでは見えなかった将来需要を考えられるようになります。

将来需要を確認する作業は、必要な設備台数を機械的に計算するだけではありません。これから住民がどのような生活を考えているのかを知り、駐車場運用をその変化へ合わせていくための作業でもあります。

3 駐車場会計の収支

機械式駐車場を判断するときに見落とされやすいのが、駐車場だけを切り出して長期収支を見る視点です。使用料収入が毎年入っていると「駐車場は黒字になっている」と感じやすいものの、日常支出だけを差し引いた黒字と、将来の大規模修繕や設備更新まで含めた黒字では意味が違います。

たとえば年間300万円の駐車場使用料収入があり、保守点検費や電気代、小修繕などに年間200万円を使っているなら、単年度では100万円が残ります。しかし、10年後に3000万円規模の更新工事が必要になるのであれば、毎年100万円が残っているという事実だけで「駐車場会計は健全だ」と判断することは難しいでしょう。

そこで、駐車場使用料収入に加えて、保守点検費、電気代、小修繕費、部品交換費、大規模な修繕工事費、設備更新費まで同じ資料へまとめます。駐車場使用料の一部を管理費会計へ充当しているマンションでは、その収入が日常管理へどの程度使われ、将来の駐車場修繕へどの程度残っているのかも確認します。

現在は年間で黒字だから問題ないと思っていた理事会でも、将来更新まで含めた数字を並べた途端に見え方が変わることがあります。その瞬間に不安が大きくなる場合もありますが、問題が新しく発生したわけではありません。これまで見えていなかった将来負担が数字として見えるようになっただけです。

収支確認の目的は、車を持つ人と持たない人のどちらが得をしているのかを追及することではありません。現在の設備を将来も残す場合に、管理組合全体としてどの程度の負担が必要になるのかを共有することにあります。

4 今後の保守修繕更新費

管理会社やメーカーから更新見積もりを受け取ると、数千万円という初期工事費の大きさに意識が集中します。しかし、機械式駐車場は更新工事を終えれば費用が発生しなくなる設備ではなく、その後も保守点検や部品交換が必要となり、長期間使用すれば再び大規模な修繕や更新の時期が訪れます。

国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、収集した長期修繕計画117事例をもとに、機械式駐車場の方式別に1台当たり月額の修繕工事費が示されています。

ここで特に注意したいのは、これらの金額が機械式駐車場を維持するための費用をすべて合算した「総維持費」ではないことです。国土交通省が示しているのは長期修繕計画の事例から算出した修繕工事費であり、日常的な保守点検費や電気代などをすべて含んでいるわけではありません。

さらに、機械式駐車場には屋外、屋内、地上、地下などさまざまな設置条件があり、設備形式によって必要な工事も異なります。そのため、この金額を自分たちのマンションの将来支出へそのまま当てはめることは適切ではありません。

たとえば30台について月額6000円程度の修繕工事費を仮定すると、単純計算では年間216万円となり、20年間なら4320万円になります。しかし、この4320万円を「今後20年間に機械式駐車場へ必要となるすべての費用」と理解してはいけません。

実際の長期収支を作るときは、修繕工事費とは別に保守点検費や電気代などを確認し、それぞれの契約や見積書でどの費目が含まれているのかを整理します。費目を曖昧なまま加算すると二重計上する可能性があり、反対に必要な費用を外してしまえば将来負担を過小評価することになります。

数字を大きく見せることも、小さく見せることも目的ではありません。どの金額に何が含まれているのかを住民が理解できる形にすることが、更新案と撤去案を公平に比較するためには欠かせません。

5 設備の経過年数と部品供給

機械式駐車場が現在問題なく動いていれば、「まだ使えるのに高額な更新を急ぐ必要があるのだろうか」と感じる住民がいるでしょう。一方で、メーカーから主要部品の供給終了を伝えられると、「故障したら車を出せなくなるのではないか」と不安になり、今度はすぐ全面更新した方が安全だという考えへ傾きやすくなります。

この二つの感情の間を埋めるためには、部品供給終了が設備全体へどのような影響を与えるのかを具体的に確認する必要があります。

国土交通省の「機械式駐車設備の適切な維持管理に関する指針」では、製造者について、設備の耐用年数を勘案して適切な期間にわたり部品等を供給し、当該部品等がない場合には代替品を検討して供給するよう努めることが示されています。

そのため部品供給終了の通知を受けたときは、対象となる部品がどこに使われ、供給終了によって設備全体へどのような影響が生じるのかを確認したうえで、代替品の有無、メーカーが想定している今後の保守対応、制御盤やモーターなど主要装置の状態、これまでの故障履歴や部品交換履歴まで一体として整理します。

「部品がなくなると言われた」という説明だけでは、理事会は不安になるばかりで判断できません。その部品が故障した場合に設備全体が停止するのか、一定期間は別の対応が可能なのかというところまで見えて、初めて更新時期を具体的に考えられます。

さらに、直近5年から10年程度の点検報告書を並べて確認すると、同じ不具合が繰り返されているのか、主要部品の交換が増えているのか、それとも軽微な修理が中心なのかを把握できます。経過年数だけでは見えなかった設備の状態が履歴から見えてくれば、延命と更新を比較する材料も増えていくでしょう。

6 廃止後に確保できる駐車台数

全面撤去の工事費が全面更新より大幅に安くても、それだけで撤去案を採用することはできません。多段式の機械式駐車場を平面化すると収容台数が大幅に減る場合があり、現在利用している世帯の駐車場所を確保できなければ生活上の問題が生じるからです。

たとえば現在18台が契約されている機械式駐車場を撤去し、平面化後に10台しか確保できない場合には、8台分について敷地外の駐車場を探す必要があります。その際には周辺に月極駐車場が存在するかという確認だけでは足りず、実際の空き状況、月額料金、マンションからの距離、夜間の安全性、今後も継続的に借りられそうかというところまで確認します。

マンションから300メートルの駐車場であっても、雨の日に荷物を持って移動する家庭や、高齢者を送迎する世帯、小さな子どもを連れている家庭にとっては負担が大きい可能性があります。地図上では短い距離でも、毎日の生活では感じ方が変わります。

そのため、財務上の最安案が生活面でも最良になるとは限りません。費用と利便性を同じ資料で比較し、撤去によって直接影響を受ける住民がどの程度いるのかを確認する必要があります。

また、現在の利用者と同じ台数を平面化後に確保できれば十分とも限りません。将来の入居者や車の買替えなどを考えれば、一定の予備枠を持たせる判断にも理由があります。

7 附置義務と管理規約等の制約

費用や需要を比較した結果として撤去や減台が有力になっても、そのまま工事を決定できるとは限りません。マンション所在地の自治体が定める駐車場附置義務や、管理規約、駐車場使用細則などを確認する必要があります。

駐車場法に基づいて地方公共団体が条例を定め、一定の建築物へ駐車施設の設置を求めている場合があります。必要台数や緩和制度は自治体ごとに異なるため、「空いているから自由に減らせる」と考えることも、「竣工時の台数を永久に残さなければならない」と考えることも適切ではありません。

国土交通省は標準駐車場条例について、既存の附置義務駐車施設の振替や緩和に関する見直しを行っています。ただし、国の標準条例がそのまま各マンションへ適用されるわけではないため、自分たちのマンションが所在する自治体の現行条例を確認する必要があります。

自治体によっては既存の利用実績や駐車需要を踏まえて必要台数を検討する制度があり、その場合には過去の稼働率や住民アンケートが行政との協議資料として役立つ可能性があります。

附置義務の確認を工事直前まで後回しにしてしまうと、撤去案を詰めた後になって必要台数を確保できないことが分かり、検討そのものをやり直すことにもなりかねません。選択肢を比較している段階で行政へ確認しておく方が、理事会としても進めやすいでしょう。

機械式駐車場更新と撤去の4つの選択肢

七つの判断軸を確認する意味は、全面更新と全面撤去のどちらかを選ぶためだけにあるわけではありません。実際には設備形式や敷地条件による制約を確認しながら、全面更新、縮小更新、一部撤去、全面撤去という四つの方向を比較することになります。

現在利用している住民にとって、敷地内の駐車場は単なる共用設備ではありません。毎朝の通勤、子どもの送迎、高齢の家族の通院など、暮らしそのものとつながっています。そのため、「維持費が高いので撤去した方が合理的です」と数字だけを示されても、簡単には納得できないでしょう。

一方で、車を所有していない区分所有者にも別の不安があります。外壁、防水、給排水設備、エレベーターなどにも将来大きな修繕費が必要になるなかで、「自分は利用していない機械式駐車場へ何千万円もの修繕積立金を使い続けるのだろうか」と疑問を持つことにも理由があります。

この二つの立場を利用者と非利用者の対立へ変えてしまえば、議論は進みにくくなります。だからこそ、必要台数と長期負担を共通の数字へ置き換え、四案それぞれの利点と負担を比較することが重要です。

更新と廃止は10年から20年の総額で比較する

機械式駐車場の更新と撤去を比較するとき、全面更新の工事費と撤去工事費だけを横に並べる方法は避けたいところです。たとえば更新3600万円、撤去1200万円という見積もりだけを見れば、撤去が2400万円安く見えますが、この比較には工事後に必要となる保守点検費や修繕工事費も、将来得られる駐車場使用料収入も含まれていません。

機械式駐車場を更新すれば、今後も保守点検費、電気代、修繕工事費などが発生します。その一方で、多くの駐車区画を維持できれば、駐車場使用料収入も確保しやすくなるでしょう。

全面撤去して平面化した場合には機械設備に関する維持負担を減らせる可能性がありますが、駐車台数が減れば使用料収入も減少するかもしれません。工事方法によってはピット処理、排水、防水、舗装、設計監理などの費用も必要になります。

したがって、更新と廃止を比較するときは同じ10年または20年という期間を設定し、その間に発生すると予想される支出と収入を同じ基準で並べる必要があります。

全面更新と全面撤去を例にした20年間の計算方法

ここで示すシミュレーションは、四つの選択肢のうちどれが優れているかを決めるためのものではありません。長期収支をどのような考え方で比較するのかを分かりやすく示すため、あえて両極端となる全面更新と全面撤去の二案だけへ条件を単純化したモデルです。

したがって、この表を根拠に「全面撤去が最も有利だ」と結論付けることはできません。実際の検討では、縮小更新や一部撤去も含め、自分たちのマンションで現実に選べる案を比較する必要があります。

モデルでは50戸のマンションに機械式駐車場が30台あり、現在の契約台数を15台、駐車場使用料を1台当たり月額1万5000円とします。全面更新案では30台を維持し、全面撤去案では平面化後にも現在契約されている15台を確保できると仮定します。

さらに、表に記載する20年間の駐車場使用料収入5400万円については、「15台すべてが20年間途切れることなく契約され続け、月額使用料も20年間1万5000円から変わらない」という追加前提を置いています。15台に月額1万5000円を掛け、12か月と20年を掛けると5400万円になりますが、実際には解約、新規契約、使用料改定、住民構成の変化などによって収入は変わるため、この金額は将来の確定予測ではありません。

この条件で計算すると、全面撤去案と全面更新案の差は約7100万円となります。しかし、この7100万円は将来そうなると確定した数字ではなく、上記の条件を20年間固定した場合にモデル上算出される差額です。

特に、両案の駐車場使用料収入を同じ5400万円としている点には注意が必要です。このモデルでは平面化後にも現在の15台をすべて収容でき、さらに20年間15台が継続して契約されるという仮定を置いているため、両案の収入を同額にしています。

もし平面化後に8台しか確保できなければ、全面撤去案の使用料収入は同じ条件にはなりません。反対に、将来的に駐車需要が15台から10台へ低下すれば、全面更新案でも使用料収入は5400万円に届かないでしょう。

そのため実務では、現在の契約台数が維持される基本ケースだけでなく、利用台数が徐々に減少するケースや、使用料を改定するケースを併せて試算すると、将来を一つの数字へ固定してしまう危険を減らせます。

なお、表の「修繕工事費等」と「保守点検費と電気代」についても重複を避けなければなりません。前述した国土交通省の機械式駐車場1台当たり月額修繕工事費は、保守点検費や電気代を含む総維持費ではないため、実際の契約や見積書を確認し、同じ費用を二重に計上していないか確認します。

このモデルで重要なのは7100万円という数字そのものではありません。「更新工事はいくらか」という問いを、「必要な駐車台数を今後20年間維持するために管理組合が実質的にいくら負担することになるのか」という問いへ変えることに意味があります。

その視点を持てば、全面更新が高いから反対、撤去が安いから賛成という単純な議論ではなく、自分たちのマンションに必要な台数と長期負担のバランスを考えられるようになります。

全面廃止が難しい場合の一部撤去と減台

長期収支だけを見れば全面撤去が有利でも、現在の利用者数が平面化後の収容可能台数を上回る場合には、全面廃止への合意を得ることが難しくなります。周辺に代替駐車場が少なければ、現在利用している住民にとっては単なる設備問題ではなく、今の生活を続けられるかどうかに関わる問題でしょう。

そこで検討したいのが、一部撤去や縮小更新です。複数の機械式駐車設備が設置されているマンションでは、比較的稼働率の高い設備へ利用者を集約し、利用率の低い設備だけを撤去できる可能性があります。

たとえば30台すべての更新案しか提示されていなくても、アンケートによって将来需要が18台から20台程度と予測されるなら、20台前後を残す方法が技術的に可能か確認する価値があります。全面更新より維持対象を減らしながら、全面撤去ほど利用者へ大きな影響を与えない中間案になる可能性があるからです。

もっとも、機械式駐車場は一つひとつのパレットが完全に独立しているわけではありません。制御盤、昇降装置、安全装置などを共用している設備では、一部区画を使用しなくしても保守点検費が同じ割合で減らない場合があります。

そのため、メーカーや保守会社へ縮小案を依頼するときは、縮小できる最小単位だけではなく、縮小後に残る設備、保守点検費の変化、残存設備の部品供給状況、次回の更新時期まで含めて確認します。

「全部更新するか全部撤去するしかない」と思っていた理事会が、中間案を見つけたことで話し合いやすくなることがあります。利用者側も非利用者側も、どちらか一方だけが大きく譲る案ではなくなるためです。

機械式駐車場撤去後のスペース活用

一部撤去を検討するときは、撤去した場所を平面駐車場へ戻すことだけに限定せず、マンションが現在抱えている別の課題へ活用できないかという視点も持てます。

たとえば駐輪場不足が続いているマンションなら、自転車置場として利用できる可能性があります。自家用車を持たない世帯が増えているならカーシェア区画を検討する方法もあり、EVやPHEVへの買替え希望が増えている場合には充電設備を備えた区画の候補になることも考えられます。

「駐車場をなくす」という説明では、住民にとって今あるものを失う話に聞こえます。しかし、利用されにくくなった設備スペースを現在の暮らしに必要な場所へ変えると考えれば、縮小や撤去の意味は少し違って見えるでしょう。

もちろん、撤去後の場所を自由に別用途へ変更できるわけではありません。附置義務、建築関係の条件、管理規約などを確認しながら検討する必要があります。

地下ピットがある機械式駐車場では、撤去後の平面化工法も比較します。埋戻しによる方法、軽量材を利用する方法、鋼製部材によって上部を平面化する方法などが考えられますが、適した工法はピットの深さ、構造、排水条件、将来の利用方法によって異なります。

初期工事費だけでなく、その後の補修費や維持管理まで確認すれば、「撤去したら終わり」ではなく、撤去後のスペースを長期的にどう管理するかまで考えられるようになります。

結論を出す前に住民アンケートを行う

理事会が半年かけて調査し、「全面撤去が最も合理的だ」という結論に達したとしても、それまで住民へ何も伝えていなければ、総会で強い反発を受ける可能性があります。利用者から見れば、自分の生活に直接影響する話が知らないところで進められ、最後に賛否だけを求められたように感じるからです。

全面更新を選ぶ場合にも同じ問題があります。車を持っていない住民からすれば、多額の修繕積立金を使用する案が突然示されれば、「どうして現在と同じ台数を残す必要があるのか」と疑問を持つでしょう。

そこで、理事会が最終方針を固める前に全戸アンケートを行います。ただし、「更新に賛成ですか」「撤去に賛成ですか」とだけ尋ねる方法では、将来需要を把握する調査として十分ではありません。判断材料が十分にない段階で賛否を聞けば、好き嫌いに近い投票になってしまう可能性があります。

アンケートで確認したいのは、現在の利用状況と今後の行動です。

機械式駐車場住民アンケート例

特に意味があるのは、概算費用が分かった段階で実際の負担条件を示して利用意向を確認することです。現在月額1万5000円で利用している住民でも、現在の設備規模を維持するためには将来2万円程度が必要になるという試算を示されれば、自分の家計と照らして改めて考えるでしょう。

条件を知らない段階では「敷地内駐車場は残してほしい」と答えた人が、具体的な費用を知った後には縮小案を支持する可能性もあります。それは意見がぶれたのではなく、判断に必要な情報が増えたことで現実的な選択を考えられるようになった結果です。

アンケートの目的は、更新派と撤去派の人数を競わせることではありません。将来必要な台数をできるだけ実態へ近づけるとともに、住民が何に不安を感じ、どこまでの変化なら受け入れられるのかを確認することにあります。

機械式駐車場検討の理事会から総会までの進め方

機械式駐車場の問題を最初から更新工事の承認案件として扱うと、理事会は十分な情報がない段階で結論を求められます。専門知識が限られている役員にとって、メーカーや管理会社の説明をそのまま受け入れたくなるのは無理もありません。

そこで最初の理事会では工事を決めるのではなく、現在の総区画数、契約台数、過去数年間の稼働率、年間収入、保守点検費、設備の設置時期、故障履歴などを整理します。この段階で必要なのは結論ではなく、自分たちのマンションが現在どのような状態にあるのかを把握することです。

次の段階では、管理会社やメーカーへ全面更新だけでなく、縮小更新、一部撤去、全面撤去が技術的に可能か確認します。同時に自治体へ附置義務を確認し、管理規約や駐車場使用細則を調べることで、現実に選べる案と難しい案を整理します。

その後に住民アンケートを実施し、5年後や10年後の需要を予測します。必要台数の仮説ができたところで、それぞれの案について10年から20年程度の収支シミュレーションを作成します。

数字がまとまった段階では住民へ中間報告を行い、理事会が何を調べ、どこまで比較しているのかを共有します。最終方針が決まる前に住民が意見を出せる状態を作ることで、「理事会が勝手に決めた」という不信感を抑えやすくなるでしょう。

一度にすべてを完成させようとすると、理事会の負担は大きくなります。最初の会議では現在の台数と契約数を確認し、次回までに年間収支を調べるというように、検討を小さな作業へ分けて進める方が現実的です。

最終的に総会へ上程するときには、採用する案だけを説明するのではなく、なぜ他の案を採用しなかったのかも示します。全面更新、縮小更新、一部撤去、全面撤去を比較したうえで推奨案を示せれば、賛成する住民だけでなく、別の案を支持していた住民にも判断過程が伝わります。

機械式駐車場撤去の総会決議で注意する点

機械式駐車場の撤去や大規模な変更を検討すると、理事会では「普通決議でよいのか」「特別多数決議が必要なのか」という問題が出てきます。この点はマンション運営に直接関わるため、改正前の区分所有法を前提とした古い解説だけで判断しないことが重要です。

2026年4月1日施行の区分所有法17条1項では、共用部分について形状または効用の著しい変更を伴う変更を決議する場合、原則として議決権を有する区分所有者の過半数であって、かつ議決権の過半数を有する者が集会へ出席し、そのうえで出席した区分所有者とその議決権の各4分の3以上の多数によって決議する仕組みとなっています。規約により、定足数を法定割合より高くしたり、決議割合を2分の1を超える範囲で4分の3未満へ変更したりできるため、実際の判断では自分たちの管理規約も確認しなければなりません。

また、同条には一定の場合に決議割合を4分の3から3分の2へ引き下げる法定例外があります。この例外の一つは、単に共用部分に何らかの瑕疵が存在する場合ではなく、共用部分の設置または保存の瑕疵によって他人の権利や法律上保護される利益が侵害され、または侵害されるおそれがあり、その瑕疵を除去するために必要な変更を行う場合です。もう一つには、高齢者や障害者等の移動や施設利用における身体的負担を軽減し、利便性や安全性を向上させるために必要となる一定の変更があります。国土交通省は具体例として、倒壊等のおそれがある立体駐車場を取り壊して平置き駐車場とするケースを示しています。

ここは機械式駐車場の記事では特に注意したいところです。国土交通省の例に立体駐車場の撤去が含まれているからといって、老朽化した機械式駐車場を撤去するすべての工事が自動的に3分の2の要件になるわけではありません。権利侵害のおそれを生じさせる設置または保存の瑕疵があり、その瑕疵を除去するために必要な変更といえるのかなど、法定条件を満たすかを具体的に検討する必要があります。

さらに、共用部分の変更が専有部分の使用へ特別の影響を及ぼす場合には、その専有部分の所有者の承諾が必要になる規定もあります。機械式駐車場の減台や撤去では、工事そのものの決議要件だけではなく、現在の管理規約、駐車場使用細則、設備や敷地の権利関係、具体的な施工内容まで合わせて整理することが重要です。

国土交通省のマンション標準管理規約は、管理規約を作成または改正するときのひな型として示されており、2025年10月17日に改正されています。国土交通省も、2026年4月1日以降に総会招集手続きを行う場合には、改正区分所有法に沿った定足数と決議要件を満たす必要があると案内しています。したがって、標準管理規約だけを見て判断するのではなく、自分たちの現行規約がどのような内容になっているかを確認する必要があります。

「撤去だから必ず4分の3」「立体駐車場だから3分の2」と一つの数字だけで処理すると、かえって危険です。総会へ上程する段階では、現行の区分所有法、自分たちの管理規約と使用細則、実際の工事目的と施工内容を並べ、判断が難しい場合にはマンション管理士や弁護士などへ確認したうえで議案を作成することが望ましいでしょう。

マンション管理士など第三者を入れるメリット

管理会社や機械式駐車場メーカーが全面更新案を提示すること自体を、直ちに問題視する必要はありません。メーカーは現在の設備を安全に使用し続けるために必要な工事を検討し、管理会社はマンション管理を継続する立場から提案しているため、それぞれの役割に沿って更新案が出てくることには理由があります。

一方で、管理組合が考えるべき範囲は設備そのものより広くなります。現在と同じ台数が必要なのか、将来需要がどう変わるのか、修繕積立金へどの程度影響するのか、附置義務や総会決議をどのように整理するのかまで考えなければなりません。

ここにマンション管理士など第三者を入れる意味があります。第三者へ期待するのは、「更新が正解」「撤去が正解」と結論を代わりに決めてもらうことではなく、管理組合側の視点から判断材料を整理することです。

理事会だけで話し合っていると、住民の強い意見に心理的な影響を受けることがあります。現在の利用者から「敷地内駐車場がなくなったら困る」と言われれば撤去案を提案しにくくなり、非利用者から「利用していない設備へ多額の修繕積立金を使わないでほしい」と言われれば更新案を説明しにくくなるでしょう。

第三者が稼働率、将来需要、長期収支、設備状態、法的条件という共通の判断材料を整理すれば、議論を個人同士の対立からマンション全体の将来へ戻しやすくなります。

相談する時期も、工事会社を決めた後である必要はありません。むしろ管理会社やメーカーから更新見積もりや部品供給終了の通知を受け、「本当に全面更新しかないのだろうか」と疑問を持った初期段階の方が、複数の選択肢を比較できる余地が残っています。

方針決定後に確認する駐車場運用の変化

総会で更新や撤去が決まり、工事が完了すると、大きな問題が解決したように感じます。しかし、将来需要の予測はあくまで予測であり、実際の利用状況が計画どおりになるとは限りません。

たとえば30台から20台へ縮小した1年後に18台が契約されていれば、想定した需要と大きな差はなかったと考えられます。一方で13台まで減っていれば、需要低下が予想より早く進んでいる可能性があり、次回の長期修繕計画ではさらに規模を見直す余地が出てきます。

反対に、20台へ減らした後すぐに複数の待機者が生じた場合には、必要台数を少なく見積もりすぎた可能性があります。その結果を単なる失敗として終わらせるのではなく、次の駐車場運用を考えるためのデータとして残します。

使用料を変更した場合には、改定前後の解約数や新規契約数を確認します。平面化を行った場合にも、利用者の使いやすさだけではなく、舗装、排水、安全面に問題が生じていないかを確認した方がよいでしょう。

一度決めた方針を無理に正解だったことにする必要はありません。実際の変化を確認し、予測との違いがあれば次の長期修繕計画や運用方法を修正することが、長期的なマンション管理では重要です。

機械式駐車場更新廃止でよくある質問

機械式駐車場は何年で更新するものですか

国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインでは、機械式駐車場について補修5年、取替え18年から22年という参考例が示されています。ただし、これは一律の使用期限ではなく、設備方式、使用状況、劣化状態、故障履歴、主要部品の供給状況などを踏まえて個別に判断します。

そのため、「20年を過ぎたから更新する」という年数だけの判断ではなく、現在の設備状態と将来必要になる費用を合わせて確認することが重要です。

空き区画が何％なら廃止を検討すべきですか

すべてのマンションへ適用できる一律の空き率基準はありません。空き区画が30％に達したから直ちに廃止するのではなく、過去数年間の稼働率の推移、空いている区画の種類、将来需要、駐車場収支を合わせて判断します。

特に車高制限の厳しい区画だけが空いている場合には、需要そのものがなくなったのではなく、現在の車種とのミスマッチが原因という可能性があります。空き率は廃止を決める数字ではなく、現在の設備規模が需要と合っているのかを調べ始めるきっかけとして使う方がよいでしょう。

全部撤去せず一部だけ撤去できますか

設備の形式や配置によっては可能です。複数の機械式駐車設備が独立している場合には、利用者を一部設備へ集約し、空きの多い設備だけを撤去する方法を検討できます。

一方で、制御盤や安全装置などを共用している設備では、単純に一部だけを切り離せない場合があります。メーカーや設計者へ縮小できる最小単位と、縮小後に必要となる保守内容を確認する必要があります。

更新と平面化はどうやって費用比較しますか

更新工事と撤去工事の初期費用だけではなく、10年から20年程度の総額で比較します。更新案では工事費に加えて保守点検費、電気代、修繕工事費などを計上し、平面化案では撤去費、ピット処理、舗装、防水や排水関連費、将来補修費などを確認します。

そのうえで各案から得られる駐車場使用料収入を差し引き、必要な駐車台数を一定期間確保するための実質負担を比較します。将来の契約台数や使用料は変化する可能性があるため、一つの条件だけではなく複数のケースを試算すると判断しやすくなるでしょう。

機械式駐車場を廃止するには総会決議が必要ですか

共用部分の変更などに当たる場合には総会決議が問題になりますが、必要な決議要件は具体的な工事内容や管理規約によって異なります。

2026年4月1日施行の区分所有法17条1項では、共用部分の形状または効用の著しい変更について、原則として議決権を有する区分所有者の過半数であって、かつ議決権の過半数を有する者が出席し、出席した区分所有者と議決権の各4分の3以上で決議します。規約で一定の変更が認められているほか、設置または保存の瑕疵による権利侵害のおそれを除去するために必要な変更など、法律上の条件を満たす場合には決議割合が3分の2となる例外もあります。

したがって、機械式駐車場を撤去するなら必ず同じ決議要件になると考えず、工事目的、施工内容、現行管理規約などを確認して判断する必要があります。

駐車場の附置義務はどこで確認できますか

マンション所在地の自治体へ確認します。担当部署は自治体によって異なりますが、建築指導、都市計画、駐車場政策などを扱う部署が窓口になる場合があります。

国の標準駐車場条例では既存の附置義務駐車施設について緩和等の考え方が示されていますが、実際の適用条件は自治体ごとに異なります。減台や撤去を考える場合には、工事案が固まる前に行政へ確認することが大切です。

マンション管理士にはどの段階から相談すべきですか

管理会社やメーカーから更新見積もりや部品供給終了の案内を受けた段階から相談できます。全面更新を前提として工事業者まで決定した後よりも、更新、縮小更新、一部撤去、全面撤去を比較できる初期段階の方が第三者の助言を活用しやすいでしょう。

特に駐車場単独の収支が分からない場合、将来需要を調べていない場合、附置義務や総会決議に不安がある場合には、方針を固める前から相談する意味があります。

まとめ 機械式駐車場は更新時期こそ運用全体を見直す

機械式駐車場の更新見積もりが届いたとき、理事会が最初に決めるべきなのは工事を承認するかどうかではありません。まず現在の稼働率、将来需要、駐車場収支、長期的な保守修繕費、設備と部品の状態、撤去後の収容台数、附置義務や管理規約という七つの判断材料を確認します。

そのうえで、全面更新、縮小更新、一部撤去、全面撤去を同じ条件で比較することが重要です。現在利用している住民が駐車場所を失う不安もあれば、非利用者が高額な維持費を負担し続けることへの疑問もありますが、どちらかの気持ちを否定するのではなく、生活への影響と長期費用を同じ資料へ載せることで、感情だけでは進みにくかった議論を具体的な判断へ変えられます。

また、20年間の収支シミュレーションを作る場合にも、一つの数字を将来の確定額として扱わないことが重要です。駐車場の利用台数や使用料は変化する可能性があり、長期修繕計画そのものも将来の状況に応じて見直していくものだからです。

最終方針を決める前には住民アンケートを行い、実際の将来需要を確認してから総会へ進みます。工事後も稼働率や収支を確認し、予測と実績が異なれば次回の長期修繕計画や運用方法を修正していく必要があります。

更新時期は数千万円規模の支出が迫るため、理事会が強い不安を感じやすい時期です。しかし同時に、これまで当たり前のように維持してきた駐車場が、現在の暮らしと将来の財政に本当に合っているのかを見直せる時期でもあります。

最初から更新か廃止かという大きな結論を出す必要はありません。まず七つの判断項目を一覧で確認し、分からない項目を一つずつ調べていけば、理事会が判断するための材料は少しずつ整っていきます。

その積み重ねによって、「メーカーに更新と言われたから更新する」という状態から、「自分たちのマンションに必要な駐車場を自分たちで判断する」という状態へ変えていくことが、機械式駐車場の更新時期に最も大切な考え方ではないでしょうか。

参考資料

国土交通省 マンション標準管理規約

2025年10月17日改正のマンション標準管理規約と、改正区分所有法を踏まえた総会の定足数や決議要件に関する案内を確認できます。

e-Gov法令検索 建物の区分所有等に関する法律

2026年4月1日施行時点の区分所有法17条を確認できます。共用部分の著しい変更に関する定足数、決議割合、規約による変更、専有部分への特別の影響などの根拠となる資料です。

国土交通省 管理の円滑化等の推進資料

区分所有法17条の3分の2となる法定例外と、倒壊等のおそれがある立体駐車場を取り壊して平置き駐車場へ変更する例を確認できます。

国土交通省 機械式駐車設備の適切な維持管理に関する指針

機械式駐車設備の保守点検、製造者による部品供給、部品がない場合の代替品の検討などを確認できます。

国土交通省 マンション管理に関する各種ガイドライン

長期修繕計画作成ガイドラインやマンションの修繕積立金に関するガイドラインを確認できます。機械式駐車場の参考修繕周期や方式別修繕工事費を検討するときの基本資料です。