マンションの火災保険が更新で高くなったらどうする？　管理組合が確認したい7つの見直しポイント

火災保険の更新見積書を開き、前回より大きく上がった金額を見て「このまま更新してよいのだろうか」と手が止まることがあります。理事長や理事として気になるのは保険料そのものだけではなく、管理費会計への影響や区分所有者へどう説明するのかという問題まで含まれるでしょう。

適切に修繕や点検を続けてきた管理組合ほど、「きちんと管理しているのに、なぜこれほど高くなるのか」と納得しにくいものです。一方で、保険料を下げたいという思いが強くなるあまり、必要な補償まで外してしまうのも避けなければなりません。

この記事では、管理組合が共用部分を対象として加入する火災保険や、火災以外の損害や賠償責任などを組み合わせたマンション総合保険を、分かりやすく「マンションの火災保険」と表現します。

更新で高くなったときに最初に行いたいのは、最安値の保険会社を探すことではありません。旧契約と新見積の違いを確認し、補償範囲、免責金額、事故履歴、建物や設備の管理状況を整理したうえで、条件をそろえて比較していきます。

最終的に目指したいのは、「一番安かったから選びました」という状態ではなく、「このマンションにはこの補償が必要で、この程度の損害なら管理組合で負担できるため、この契約を選びました」と理事会や区分所有者へ説明できる状態をつくることです。

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マンション火災保険が高くなったときに確認する7つのポイント

更新見積を受け取ったばかりなら、「なぜ高くなったのか」という説明と同じくらい、「今から何を確認すればよいのか」を早く知りたいでしょう。

最初に全体像をつかむため、管理組合が確認したい内容を7つに整理します。

この7項目が、この記事の中心です。

ただし、背景をまったく知らないまま見直しを始めると、「全部削れば安くなるのではないか」「全国的に高いなら何をしても同じだろう」といった極端な方向へ議論が動く可能性があります。

そこで最初に、マンションの火災保険が高くなっている背景を必要な範囲で整理しておきましょう。

マンションの火災保険が更新で高くなる主な背景

前回300万円だった保険料が、今回の更新見積では450万円になっていたとします。

理事会では「大きな事故も起こしていないのに、なぜ150万円も上がるのか」という疑問が出るでしょう。これまで修繕や点検を続けてきたという自負があれば、「管理状態とは関係なく築年数だけで判断されているのだろうか」と感じることもあるかもしれません。

もっとも、マンションの火災保険料は、そのマンションで起きた事故だけによって決まるわけではありません。自然災害などによる保険金支払いの増加、保険商品の改定、契約期間の変化、建物の築年数、事故履歴など、複数の要因が影響する可能性があります。

まずは、管理組合だけでは変えにくい保険市場全体の変化と、自分たちの契約で確認できる部分を分けて考えることが大切です。

火災保険の参考純率は複数回引き上げられている

火災保険料の背景を理解するときに知っておきたいのが、損害保険料率算出機構が算出する「参考純率」です。

参考純率とは、事故が起きた際の保険金支払いに充てる純保険料率について算出される参考値です。保険会社は自社の保険料率を算出する基礎として利用できますが、参考純率をそのまま保険料として使用するわけではなく、実際の保険料には各社の商品設計や付加保険料率なども関係します。

そのため、参考純率の改定率と管理組合へ提示される実際の保険料の上昇率は一致しません。2023年の改定についても、損害保険料率算出機構は参考純率の改定率などが各保険会社の商品で実際に適用される改定率とは異なることを明記しています。

住宅総合保険の参考純率では、近年次のような改定が行われてきました。

こうした改定が複数回行われているため、以前に締結した長期契約が満期を迎える場合には、契約期間中の変化が更新時にまとめて表面化したように感じることがあります。

ただし、この表の数字を足し合わせて「自分たちの保険料もこれだけ上がるはずだ」と計算することはできません。

参考純率はあくまで保険料率を構成する純保険料率の参考値であり、今回の更新見積が高くなった直接の理由については、個別に確認する必要があります。

自然災害などによる保険金支払いの増加も影響する

2023年の参考純率改定では、全国平均13.0％の引き上げとともに、自然災害などによる保険金支払いの増加やリスク環境への対応が背景として示されています。また、水災料率について契約者間の保険料負担をより公平にする考え方も、改定の重要な論点となっています。

管理組合側からすると、「このマンションでは大きな自然災害の被害を受けていないのに」と感じることもあるでしょう。

それでも、火災保険は多数の契約を基礎として保険金を支払う仕組みです。そのため、個別マンションで大きな事故がなくても、広い地域で発生する自然災害などによる保険金支払いの状況が、保険料率を取り巻く環境へ影響すると考えられています。

とはいえ、全国的な事情があることと、今回提示された見積条件をそのまま受け入れることは別の話です。

「市場全体の変化として受け止める部分」と「自分たちの契約として見直せる部分」を切り分けることで、理事会の議論も整理しやすくなります。

長期契約からの更新では値上がりが大きく見えることがある

以前に長期契約を結んでいたマンションでは、更新時の金額差を特に大きく感じることがあります。

契約期間中にも参考純率や保険を取り巻く環境は変化しますが、契約者が毎年新しい条件で契約し直すわけではありません。そのため、長期契約が満期を迎えて現在の商品条件へ切り替わった際、契約期間中に生じた変化が一度に現れたように感じる可能性があります。

さらに、2021年の参考純率改定では、参考純率を適用できる保険期間が従来の最長10年から最長5年へ短縮されています。

以前の10年契約と新しい契約では契約期間そのものが違う場合があるため、総支払保険料だけを並べて「高くなった」と判断するのでは不十分でしょう。

旧契約と新見積を年間換算し、同じ物差しで比較することが必要です。

水災料率は地域リスクに応じて5区分へ細分化された

2023年の参考純率改定では、水災に関する料率について地域のリスクに応じた5区分への細分化が行われました。保険料が相対的に低い1等地から高い5等地まで、市区町村を基本として区分されます。

公式資料では、1等地と5等地を比較した場合について、水災だけではなく火災や風災なども合わせた保険料全体で約1.2倍となる例が示されています。

ここでも注意したいのは、実際の保険商品の保険料が必ず1.2倍になるという意味ではないことです。

また、水災等地が低いことだけを理由に水災補償を外すことも適切ではありません。

マンションの場合には、建物の所在地だけではなく、地下に重要設備があるのか、周囲から雨水が流れ込む可能性があるのかといった建物固有の事情まで確認する必要があります。

全国的な背景を理解したところで、ここから管理組合自身が確認できる7つのポイントへ進みます。

見直しポイント1 現在の契約内容と新見積を比較する

更新見積を受け取ったときに最も目立つのは、やはり総支払保険料です。

前回300万円だったものが450万円になっていれば、「150万円も高くなった」という数字が強く残るでしょう。

ただ、その150万円が何によって増えたのかは、保険料だけを見ても分かりません。

まず現在の保険証券や前回の見積書と、今回の更新見積を横に並べ、条件が変わった部分を確認します。

旧契約と新見積を比較する確認表

この表を埋めると、「高くなった」という漠然とした不安が、具体的な差分へ変わっていきます。

たとえば保険期間が短くなっているうえに、建物保険金額も上昇しているかもしれません。補償名称は以前と同じでも、免責条件や支払限度額が変わっている可能性があります。

違いを見つけた時点では、まだ「この補償はいらない」と決める必要はありません。

代理店や保険会社へ「なぜこの条件が変更されたのか」「今回の保険料へどの程度影響しているのか」と確認するための材料にします。

こうすると、「なぜこんなに高いのですか」という大きな質問を、答えを得やすい具体的な質問へ変えられます。

建物保険金額は保険料削減だけを目的に下げない

新見積では、建物保険金額が前回より高くなっていることがあります。

その場合、「保険金額を下げれば保険料も下げられるのでは」と考えたくなるかもしれません。

しかし、保険料を削減することだけを目的として保険金額を下げると、事故が発生した際に必要な補償額を確保できなくなる可能性があります。

そこで、建物評価額の算定方法や保険金額を設定できる範囲を確認し、金額を変更した場合に保険金の支払いへどのような影響があるのかまで代理店や保険会社へ尋ねます。

「下げられるか」ではなく、「下げると何が変わるのか」を理解してから判断することが大切です。

見直しポイント2 補償範囲に重複や過不足がないか確認する

保険料が大幅に上がると、「使っていない補償を外せないだろうか」という話が出やすくなります。

何年間も事故がなければ、保険料を払い続けているだけのように感じることもあるでしょう。

しかし、これまで事故が発生しなかったことと、その補償が不要だったことは同じではありません。

保険には、発生頻度だけではなく、一度起きたとき管理組合だけでは負担しにくい損害へ備える役割があります。

補償を見直すときは「過去に使ったかどうか」だけで判断せず、建物の立地、設備、事故履歴、管理組合が負担できる金額を合わせて考えます。

水災補償は立地と設備配置から考える

水災補償を検討する場合には、国土交通省のハザードマップなどを利用し、洪水や内水氾濫などのリスクを確認します。

ただし、高層マンションだから水災補償は不要とは言い切れません。

住戸が高層階にあっても、地下や低層部に受変電設備、給水設備、ポンプ設備、機械式駐車設備などが設置されていれば、浸水によってマンション全体の機能へ大きな影響が生じる可能性があります。

反対に、高台にあり浸水リスクが比較的低く、地下にも重要設備が少ないマンションなら、現在の補償条件が実態に合っているのかを検討する余地があるでしょう。

大切なのは「ハザードマップに色が付いているか」だけではなく、実際に水が入ったとき何が損傷するのかまで考えることです。

破損等の補償は事故頻度と自己負担を比べる

共用部分のガラスや設備などに生じた偶発的な破損を対象とする補償が付いている場合もあります。

小規模な破損事故が頻繁に起きているマンションなら、補償を外したことで管理組合の支出がかえって増える可能性があります。

一方、通常の修繕費で対応できる程度の事故が中心なら、商品上可能な範囲で免責金額や補償限度額を変更した見積を確認する方法があるでしょう。

たとえば年間保険料が20万円下がっても、その代わり毎年30万円程度の修繕を管理組合が負担することになれば、全体の支出は減りません。

保険料の差だけでなく、補償を変えたことで管理組合へ戻ってくる負担を見る必要があります。

重複して見える補償は事故例で確認する

見積書には、似た名称の補償や特約が並んでいることがあります。

「同じものを二重に付けているのでは」と感じても、名称だけで外すことは避けたほうがよいでしょう。

対象となる事故や被保険者、支払条件が異なる可能性があるからです。

代理店へ確認するときは、「この二つは何が違いますか」と聞くだけでなく、「共用部分の給排水管から漏水して住戸へ損害が生じた場合は、どの補償が使われますか」と具体的な事故に置き換えると理解しやすくなります。

抽象的な補償名称が、実際の事故へ置き換えた瞬間に分かりやすくなることがあります。

見直しポイント3 免責金額を変更できるか確認する

火災保険料を調整する方法の一つとして、免責金額の見直しがあります。

免責金額とは、保険金の支払対象となる事故が起きた際に、契約者側で負担する金額です。設定できる条件は保険会社や商品、補償の種類によって異なります。

免責金額を高くすると保険会社が負担する少額損害が減るため、商品によっては保険料が下がる場合があります。

だからといって、「免責を上げれば得になる」とは限りません。

保険料の削減額と自己負担を一緒に見る

仮に免責金額を変更し、年間保険料が15万円下がったとします。

見積書だけを見れば魅力的に感じるでしょう。

しかし、小規模な水濡れや破損事故が繰り返されているマンションでは、そのたびに管理組合側の自己負担が増えます。

年間15万円を削減できても、事故時の自己負担が年間25万円増えるなら、実際の支出は増えてしまう可能性があります。

免責金額を考えるときは、保険料の削減額だけではなく、事故が起きた場合に管理組合が負担する金額まで同じ資料で確認することが必要です。

過去の事故へ新しい免責条件を当てはめる

判断材料として有効なのが、過去の事故を使った試算です。

過去数年間の事故について損害額を確認し、現在の免責条件と変更後の条件では管理組合の負担がどの程度変わるのかを計算します。

少額事故が毎年発生しているマンションと、数年間ほとんど事故がないマンションでは、同じ免責金額が適切とは限りません。

さらに管理費会計などの状況を確認し、突発的な修繕費をどこまで無理なく負担できるのかも考えます。

そうすると、議論は「いくらまで免責を上げれば安くなるか」ではなく、「このマンションではどの程度の事故までなら自己負担できるのか」へ変わっていくでしょう。

見直しポイント4 個人賠償責任特約を外す前に確認する

マンションの火災保険を見直す際、大きな論点になりやすいのが居住者の個人賠償責任を対象とする補償です。

「各家庭で自動車保険や火災保険に個人賠償責任特約を付けているのなら、管理組合でまとめて持つ必要はないのでは」と考える理事もいるでしょう。

確かに、個人で同様の補償へ加入している世帯はあります。

しかし、管理組合側の補償を外すなら、その後に補償の空白が発生しないかまで確認する必要があります。

無保険となる世帯が生じる可能性を考える

たとえば専有部分の洗濯機ホースや給排水設備などを原因として階下へ水濡れ損害を与え、居住者が法律上の損害賠償責任を負う場合があります。

管理組合の契約に居住者を対象とした個人賠償責任補償が付いていれば、契約条件に従って補償される可能性があります。

一方、管理組合側の補償を外して各世帯の自己加入へ切り替えた場合には、個人賠償責任補償へ加入していない世帯が残る可能性があります。

事故が発生してから「加入していなかった」と分かれば、被害を受けた居住者との間で深刻な問題へ発展することも考えられるでしょう。

保険料の削減額だけではなく、補償を外した後に誰がリスクを負うのかまで確認する必要があります。

加入状況を調べた後の運用まで考える

各戸へアンケートを行い、個人賠償責任補償への加入状況を確認する方法があります。

ただ、一度アンケートを取れば終わるわけではありません。

個人の保険契約には満期や解約があり、区分所有者や賃借人も入れ替わります。また、同じ個人賠償責任補償でも、被保険者の範囲や支払限度額などは契約によって異なる場合があります。

管理組合として包括的に持っていた補償を各戸加入へ切り替えるなら、今後どのように加入状況を把握するのかまで考えることになります。

必要に応じて管理規約や使用細則との関係も確認し、規定を変更する場合には決議方法について専門家へ相談するとよいでしょう。

「外せるか」だけではなく、「外した状態を継続的に管理できるか」という視点が欠かせません。

見直しポイント5 過去の事故と保険金請求履歴を確認する

更新見積を受け取ったときには、過去の事故履歴も一度整理しておきたいところです。

数年前の事故になると、現在の理事が詳しい内容を知らないこともあります。当時の理事や管理会社が保険金請求を進め、「以前に漏水事故があったらしい」という程度しか引き継がれていない場合もあるでしょう。

資料を集めて初めて、「思っていた以上に同じ種類の事故が起きていた」と気付くことがあります。

事故件数だけでなく原因と損害額まで確認する

事故履歴を整理する際には、事故日だけではなく、事故場所、原因、損害額、保険金請求額、支払保険金、修繕内容などをまとめます。

内部で事故傾向を分析するのであれば、確認できる範囲で数年間を振り返ると流れが見えやすくなるでしょう。

ただし、保険会社が引受条件や保険料を判断するときに、どの期間の事故をどのように評価するかは商品によって異なる可能性があります。

そのため、「どの保険会社も直近5年間を見る」と決めつけず、今回の見積で事故履歴がどのように扱われているのかを代理店または保険会社へ確認します。

同じ事故が続くなら設備側へ目を向ける

事故履歴を並べると、同じ場所や設備で漏水が繰り返されていることがあります。

その場合、保険を見直すだけでは根本的な問題が残る可能性があります。

共用部分の給排水設備に事故が集中しているのであれば、設備調査を行い、更新や更生工事を検討する必要があるでしょう。専有部分側の設備が原因となっている場合には、管理規約上の責任区分を確認しながら、区分所有者への周知や対応方法を検討することになります。

最初は「保険料が高い」という問題だったのに、事故を調べるうちに設備の老朽化という課題が見えてくることがあります。

保険料を下げることより、その原因を見つけられたことのほうが将来の管理組合にとって価値が大きい場合もあるでしょう。

改善した内容を説明できる状態にする

過去の事故を受けて設備を改修したのであれば、その履歴も整理します。

給排水管を更新または更生した場合には工事時期と工事範囲を確認し、大規模修繕で外壁や防水などに手を入れている場合にも、工事内容が分かる資料を残しておきます。

工事を行えば必ず保険料が下がるとは言えません。

それでも、「どのような事故があり、その原因に対して管理組合がどのような対応を行ったのか」を説明できる状態は、保険だけでなく今後の設備管理にも役立ちます。

事故履歴は過去の判断を責めるための資料ではなく、同じ事故を繰り返さないために使う記録です。

見直しポイント6 建物と設備の管理状況を整理する

建物の築年数そのものを若くすることはできません。

しかし、同じ築30年であっても、どのような管理を続けてきたかはマンションによって異なります。

大規模修繕を計画的に実施し、給排水設備へ手を入れながら必要な点検や検査を継続してきたマンションと、資金不足などによって修繕を先送りせざるを得なかったマンションでは、実際の管理状態は同じではありません。

「築年数だけではなく、これまで行ってきた管理も見てほしい」と理事会が感じるのは自然でしょう。

実際に、管理状況を一定の方法で評価して保険料へ反映する仕組みを持つ商品があります。

点検と修繕の履歴をつなげて整理する

管理状況を説明するときは、大規模修繕工事だけを切り取るのではなく、これまでの維持管理を一つの流れとして整理すると分かりやすくなります。

大規模修繕や給排水設備工事をいつ行ったのかに加え、消防用設備に関する点検や建築設備および防火設備に関する定期検査が適切に行われているかを確認し、さらに長期修繕計画で今後予定している工事まで関連付けます。

すると、「適切に管理しています」という抽象的な説明から、「これまでこの設備を更新し、必要な点検を継続しながら、次の工事を長期修繕計画へ位置付けています」という具体的な説明へ変わります。

ふだんは別々のファイルに保存されており、理事会でまとめて見る機会がなかった資料もあるかもしれません。

火災保険の更新をきっかけに一度整理しておけば、保険の検討が終わった後も修繕や設備更新を考えるための資料として利用できます。

マンション管理適正化診断サービスを確認する

管理状況を客観的に確認する仕組みの一つとして、日本マンション管理士会連合会が実施する「マンション管理適正化診断サービス」があります。

同サービスでは、所定の研修を修了した診断マンション管理士が、管理運営状況や修繕計画のほか、法定点検や修繕工事、防火管理、保険事故履歴などマンションの管理状況全般を確認し、診断レポートを提供しています。

また、診断結果に応じて、所定の条件を満たした場合には、日新火災海上保険のマンション共用部分用火災保険で割引が適用される仕組みがあります。

ここは、「診断を受ければ必ず保険料が下がる」と理解しないことが重要です。

診断結果や保険商品の条件などによって扱いは異なるため、具体的な保険料や割引の適用条件については保険会社や代理店へ確認する必要があります。

管理適正化診断は、保険料のためだけに利用するものではありません。自分たちのマンションの管理状態を外部の視点から確認し、今後の改善点を把握する機会として考えることにも意味があるでしょう。

診断マンション管理士と保険契約の役割を分ける

マンション管理適正化診断サービスについては、診断と保険契約を同じものとして捉えないことが大切です。

日本マンション管理士会連合会は、対象となるマンション共用部分用火災保険への加入について、保険会社や保険代理店を通じて行われ、診断マンション管理士が関与することはないと明記しています。

つまり、マンションの管理状況を診断してレポートを作成する役割と、具体的な保険商品の説明や募集、契約手続きを行う役割は別です。

「診断を受ければ、そのマンション管理士から安い保険を紹介してもらえる」という制度ではありません。

この線引きを正しく理解しておけば、管理組合も相談内容に応じて誰へ質問すればよいのかを判断しやすくなります。

見直しポイント7 複数の条件で見積もりを比較する

ここまで整理したら、複数の見積を比較します。

相見積もりというと「何社から取れば一番安い会社が見つかるか」と考えがちですが、本当に重要なのは会社数ではなく条件です。

A社では水災補償と個人賠償責任補償が付いている一方、B社ではそれらが外れているのであれば、B社の金額が低くても同じ補償内容を比較しているとは言えません。

まず現在の契約に近い条件をそろえ、その後に意図的に補償や免責を変えた案を見ると、価格差の理由を整理しやすくなります。

同条件と見直し条件を分けて比較する

理事会では、次のような表で比較すると判断しやすくなります。

このように分けると、「保険会社を変えたため安くなったのか」「補償を減らしたため安くなったのか」が混ざりにくくなります。

そして、他社へ変更すれば必ず保険料が下がるわけではありません。

保険会社や商品によって補償条件や引受条件が異なるため、現在より高くなる可能性もありますし、免責条件などが変わる場合もあるでしょう。

理事会が探すべきなのは最安値ではなく、必要な補償と管理組合が負担できる保険料や自己負担額のバランスです。

火災保険更新を理事会で進める実務手順

7つの見直しポイントを理解しても、実際の作業へ落とし込めなければ検討は進みません。

そこで、更新見積を受け取った後は「差を確認する」「質問する」「事故と管理状況を重ねる」「複数案を比較する」という順番で進めると整理しやすくなります。

最初は旧契約と新見積の差を見つける

最初から保険約款をすべて読み込む必要はありません。

まず現在の保険証券と更新見積書を並べ、保険期間、保険金額、主な補償、特約、免責金額、総支払保険料について違っている部分へ印を付けます。

この段階では、「この補償を残す」「これは外す」と結論を出さなくても構いません。

最初の目的は、自分たちがまだ分かっていない部分を見つけることです。

作業を始める前は「保険料が高すぎる」という大きな不安だったものが、「建物保険金額が上がった理由が分からない」「この免責条件が前回と違う」といった具体的な疑問へ変われば、それだけでも次の行動が見えてきます。

代理店への質問は具体的にする

差分を確認した後は、代理店または保険会社へ疑問点を確認します。

「なぜ高くなったのですか」という質問だけでは、自然災害や料率改定について一般的な説明を受けて終わる可能性があります。

そこで、「旧契約と比較して今回の保険料を押し上げている主な条件は何ですか」と尋ね、建物保険金額、事故履歴、免責条件、特約などについて個別に確認します。

さらに条件変更を検討する場合には、「保険料はいくら下がりますか」だけでなく、「変更すると具体的にどの事故が自己負担になりますか」と聞いてみるとよいでしょう。

金額だけではなく交換条件まで確認すると、見積を判断材料として使いやすくなります。

事故履歴と修繕履歴を重ねて考える

代理店などから説明を受けた後は、過去の事故と修繕の記録を照らし合わせます。

水濡れ事故が多いのであれば給排水設備の工事履歴を確認し、外壁や屋上に関連する事故があるなら、大規模修繕や防水工事の実施状況を確認します。

こうして保険と建物の状態を重ねることで、「この補償は事故実績から残したほうがよい」「この事故は設備改修後には状況が変わっているかもしれない」といった具体的な検討が可能になります。

保険だけを見て終わらず、事故がなぜ起きたのかまで戻ることが重要です。

最後は複数案から選定理由を残す

理事会へ一つの見積だけを提示するのではなく、現在に近い条件、免責を変えた条件、一部補償を変えた条件などを並べると判断しやすくなります。

その際には、採用した案だけでなく、採用しなかった案についても理由を簡潔に記録しておくとよいでしょう。

たとえば「B案は保険料が低かったものの、水濡れ事故の自己負担が大きくなるため採用しなかった」と残しておけば、後から区分所有者から質問された場合にも経緯を説明できます。

結果だけではなく、どの材料を見て判断したのかを残すことに意味があります。

理事会用火災保険更新チェック表

火災保険の更新では確認事項が多いため、理事会でチェック表を共有すると検討漏れを減らせます。

チェックを付けること自体が目的ではありません。

空欄になっている項目があれば、「次の理事会までに誰が確認するのか」を決めるために使います。

そうすることで、理事長一人が更新見積を抱えて判断する状態から、理事会全体で材料をそろえて検討する状態へ変えやすくなります。

火災保険更新の検討で準備したい資料

火災保険を見直す際には、保険証券と更新見積だけでは十分な判断ができないことがあります。

補償の必要性を考えるには事故履歴が必要になり、事故原因を確認するには設備の修繕履歴が必要になるためです。

相談先へ資料を渡す場合にも、目的が分かる形で整理しておくと検討が進みやすくなります。

すべてを完璧にそろえてから始める必要はありません。

手元の資料が多すぎて途方に暮れるようなら、まず現在の保険証券、今回の更新見積、過去の事故履歴、長期修繕計画を確認するとよいでしょう。

この四つだけでも、「どの契約に入っているのか」「どんな事故が起きたのか」「建物を今後どう修繕するのか」という主要な情報をつなげて考えられます。

資料を集めることが目的ではなく、漠然とした不安を判断できる情報へ変えることが目的です。

必要に応じてマンション管理士へ相談する

火災保険の見直しを進めていくと、途中から保険だけでは判断しにくい問題が出てくることがあります。

たとえば、共用部分と専有部分の責任区分を管理規約で確認する必要が生じたり、個人賠償責任補償を変更した場合の住民周知を考えたり、保険料上昇が管理費会計へ与える影響を検討したりする場面です。

「火災保険の更新なのに、ここまで理事会だけで判断してよいのだろうか」と不安になることもあるでしょう。

そのような場合には、管理組合側の論点を整理する相談相手としてマンション管理士を活用する方法があります。

マンション管理士に相談できる管理上の論点

マンション管理士には、管理規約上の共用部分と専有部分の整理、事故履歴と修繕履歴の確認、長期修繕計画との関係、管理費会計への影響、理事会や総会で検討すべき事項などについて相談できる場合があります。

個人賠償責任補償を見直す際に、管理規約や使用細則との関係をどう整理するかという問題も、マンション管理の観点から検討する必要があるでしょう。

ただし、マンション管理士へ相談したこと自体によって、火災保険料が安くなるわけではありません。

相談の目的は最安値の商品を探してもらうことではなく、管理組合が判断するために必要な論点や資料を整理することです。

マンション管理士としての助言と保険募集を分ける

「保険商品を紹介する」という日常的な表現と、法令上の「保険募集」は同じ意味とは限りません。

一般的な情報を提供したり相談窓口を案内したりすることと、具体的な保険商品について契約締結へ向けた説明や推奨、代理または媒介などを行うことは区別して考える必要があります。

マンション管理士資格そのものによって、損害保険の募集を行えるわけではありません。

損害保険の募集を行うには、保険業法上、登録を受けた損害保険代理店の枠組みの中で、募集に従事する役員や使用人について必要な届出を行うなど、所定の要件を満たす必要があります。

したがって、マンション管理士が別の立場で保険募集にも関わるケースがあったとしても、「マンション管理士として行う管理相談」と「損害保険代理店側の立場で行う保険募集」は分けて理解する必要があります。

この記事で細かな保険業法の仕組みを覚える必要はありません。

管理組合として押さえておきたいのは、管理に関する助言を受けることと、具体的な保険商品について募集や契約手続きを受けることは、役割が異なるという点です。

火災保険の更新は余裕のある時期から準備する

火災保険の見直しには、旧契約との比較だけでなく、代理店への質問、事故履歴や修繕状況の整理、複数条件の見積取得、理事会での検討などが必要になります。

補償内容や予算を大きく変更する場合には、管理規約や予算の状況を踏まえ、総会でどのような手続きが必要なのかを確認する場面もあるでしょう。

そのため、満期直前に初めて更新条件を確認すると、「別の条件も比較したかったが、もう時間がない」という状態になりかねません。

ただし、管理組合向け火災保険について、一律に「満期の4か月前から6か月前に始める」とする公的な基準があるわけではありません。

見積を取得できる時期は、保険会社、代理店、契約内容などによって異なる可能性があります。

実務では満期まで余裕のある数か月前を一つの目安とし、まず現在の代理店などへ「更新見積はいつ頃から取得できますか」「条件を変更した見積や他社との比較をする場合には、いつから準備すればよいですか」と確認するとよいでしょう。

その時期を基に理事会の日程を逆算すれば、時間切れによって選択肢を失う可能性を減らせます。

早めに動く目的は一定の期間を守ることではなく、焦りによって判断を急がないための余白をつくることです。

マンション火災保険の更新に関するよくある質問

保険会社を変更すれば安くなりますか？

保険会社を変更することで保険料が下がる可能性はありますが、必ず安くなるわけではありません。

保険会社や商品によって補償内容や免責条件、建物や事故状況の評価方法などが異なる可能性があります。

他社の見積を取得する場合には、まず現在の契約とできるだけ近い条件で比較し、その後に免責金額や補償範囲を変更した案を見ると、金額差の理由を判断しやすくなります。

免責金額はいくらが適切ですか？

すべてのマンションに共通する適切な金額はありません。

過去の事故頻度や損害額、管理組合の財政状況、突発的な修繕費をどこまで自己負担できるかによって判断は変わります。

商品上選択できる複数の免責条件で見積を取り、保険料の削減額だけでなく、過去の事故へその条件を当てはめた場合に自己負担がどの程度増えるのかも確認するとよいでしょう。

個人賠償責任特約は外しても大丈夫ですか？

一律に外してよいとは言えません。

各戸が個人で加入している場合でも、すべての世帯が加入しているとは限らず、被保険者の範囲や支払限度額なども契約ごとに異なる可能性があります。

管理組合側の包括的な補償を外す場合には、現在の加入状況だけでなく、居住者が入れ替わった後も補償の空白を防げる運用になっているかまで確認する必要があります。

マンション管理士は具体的な保険商品を提案できますか？

マンション管理士資格を持っていることだけを理由として、具体的な損害保険の募集を行えるわけではありません。

一般的な情報提供と、具体的な商品の推奨や契約締結の代理または媒介などに当たる保険募集は分けて考える必要があります。

損害保険の募集を行う場合には、登録を受けた損害保険代理店の枠組みの中で、募集に従事する役員や使用人について必要な届出を行うなど、法令上の要件を満たす必要があります。

また、日本マンション管理士会連合会のマンション管理適正化診断サービスでは、対象となる火災保険への加入は保険会社や保険代理店を通じて行われ、診断マンション管理士は関与しないと明記されています。

管理適正化診断を受ければ保険料は必ず下がりますか？

必ず下がるわけではありません。

マンション管理適正化診断サービスでは、診断結果に応じて所定の条件を満たした場合に、提携するマンション共用部分用火災保険で割引が適用される仕組みがあります。

したがって、診断を受けることそのものが保険料の引き下げを保証するわけではありません。

保険料だけを目的とするのではなく、管理状況を客観的に整理し、今後の改善点を確認する機会として捉えると制度を活用しやすくなるでしょう。

火災保険の値上がりを管理組合の判断につなげる

更新見積を最初に見たときは、「この金額を総会で説明できるだろうか」「もっと安い保険があったと言われないだろうか」と不安になることがあります。

それでも、理事長一人が最安値を探し当てる必要はありません。

旧契約との差、必要な補償、管理組合が負担できる自己負担額、過去の事故、建物の管理状況を一つずつ整理すれば、「高い」という漠然とした不安を具体的な判断材料へ変えられます。

どの条件を選んだのかだけでなく、どのような理由でその判断に至ったのかを記録として残しておけば、現在の理事会だけでなく、次の役員へも検討の経緯を引き継げるでしょう。

保険料の値上がりそのものは歓迎できませんが、その機会に事故履歴や修繕状況まで振り返ることができれば、火災保険の更新をマンション管理全体の改善へつなげることは可能です。

まとめ

マンションの火災保険が更新で高くなったときは、保険料だけを見てそのまま更新したり、反対に補償を急いで削ったりせず、7つの見直しポイントを順番に確認することが大切です。

旧契約との違いを把握し、補償範囲、免責金額、個人賠償責任、事故履歴、建物や設備の管理状況を整理したうえで、同条件と見直し条件の見積を分けて比較します。

分からない保険条件は保険会社や代理店へ確認し、管理規約や修繕計画、理事会での判断整理について支援が必要な場合には、マンション管理士への相談も選択肢になります。

最安値だけを探すのではなく、管理組合として納得できる根拠を持って契約を選ぶことが、火災保険更新の見直しで最も大切な着地点です。

参考資料

参考純率の仕組みや2023年の全国平均13.0％引き上げ、水災料率5区分化については、損害保険料率算出機構 火災保険参考純率改定のご案内で確認できます。

参考純率そのものの仕組みについては、損害保険料率算出機構 火災保険参考純率が一次情報です。

マンション所在地の洪水や内水氾濫などを確認する場合は、国土交通省 ハザードマップポータルサイトを利用できます。

マンション管理適正化診断サービスの内容と、診断マンション管理士が対象保険への加入に関与しないという制度上の線引きについては、日本マンション管理士会連合会 マンション管理適正化診断サービスで確認できます。

マンション管理適正化診断に関連する割引制度の説明については、日本マンション管理士会連合会 マンション管理適正化診断サービス案内も参考になります。

損害保険代理店の登録や募集に従事する役員や使用人の届出などについては、金融庁 保険会社向けの総合的な監督指針で確認できます。