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マンション管理士法定講習を受講しました

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マンション管理士を登録してから5年経つので、福岡市にある日建学院で法定講習を受講してきました。

マンションの管理に関する法令及び実務に関する科目

最近は地震・水害等の自然災害や高齢化への対応が必要となってきていて、マンション管理の重要性は高まってきています。それ以外にも法律や財政、人間関係など様々な面からの観点で行われなければなりません。マンションの実情に合わせ具体的な目標を設定し、管理を実施していく必要があります。

また、最近はクレーマーの問題も大きくなっています。考え方も多様化していて自分の常識を強調し、義務や責任を無視して自己の権利だけを主張する人が増えてしまい、マンションの管理に重大な障害をきたしてしまうこともあります。

マンション紛争は様々な原因で発生してしまいますが、一番いいのは合意による解決ですが、法的な手段で解決しなければならなくなることもあるので、日頃から文書化し証拠を保存しておくことが重要となります。証拠保全をしておくことで裁判上でも有利になり、文書化して権利・義務や法律関係をきちんと明確化しておくことが紛争発生を防止することにもつながるでしょう。

その他、東日本大震災の後に被災マンション法の改正され、建物の取壊しや敷地の売却、再建についてなどが追加されたことを学びました。

改正被災マンション法のQ&A(法務省)

その後は、裁判例を見て学びました。単に判例の結果だけを覚えているだけでは駄目で、実際の現場で起こる状況は様々なので、判決に至るプロセスをきちんと理解しておくことで使える知識になります。

マンション管理適正化法に関する科目

国は建替え・リフォームによって安全で質の高い住宅ストックへの更新することを計画しています。

しかし、現状は長期修繕計画については約9割作成しているが、25年以上の長期修繕計画に基づく修繕積立金を設定している管理組合は、平成25年ではまだ半数に満たない数となっていてまだまだ十分とはいえません。

また、マンション管理適正化指針では良好なコミュニティの形成が重要だとされているが、現実には賃貸・空室の増加していて、指針どおりにはコミュニティの形成はできていないのが実情です。

マンション管理適正化指針(国土交通省)

耐震化や災害時への対応もきちんと実施までできている管理組合は少なく、なかなか国の計画どおりに進んでいません。

高度成長期に建てられたマンションは老朽化してきて近い将来建替えが必要になってくるはずですが、まだほとんど検討しているマンションはありません。いずれどんどん問題になってくるため、これからもっと建替え等を促す政策が打ち出されてくるのではないかと思います。

マンションの建物及び附属施設の構造及び設備に関する科目

ここ最近では東日本大震災や熊本地震が起こりました。マンションにおいては全壊して命に関わる被害は発生していませんが、ひび割れや歪み等の中・小規模な被害は多数発生しています。小規模な被害といっても扉が聞かないなど実際の生活においては大きな影響が出る場合もあるそうです。

また、建築基準法や耐震改修促進法の改正や建物省エネ法の制定などについての解説がありました。

マンション管理適正化法のところでも書きましたが、長期修繕計画作成しているが不十分なので、国土交通省が長期修繕計画ガイドラインを作成しています。

長期修繕計画ガイドライン(国土交通省)

長期修繕工事では性能を回復させる補修や修繕だけでなく、社会の変化により求められる住宅水準は向上していくので、それに応じた改良による性能向上の向上を行う必要があります。しかしそのためには年々費用は高くなるので計画的に行う必要があります。

その他、点検等や大規模修繕工事については試験勉強で学んだことの復習となりました。

マンションは単に居住だけではなく、状況の変化などで場合によっては売却もあります。資産価値を守るということを考えて、補修・修繕だけでなく、改良もできるようにしっかりとした長期修繕計画を立てて実行していくことが重要ですね。

管理組合の運営の円滑化に関する科目

まず最初に紛争事例に基づいて、その問題点と解決にあたっての考え方を学びました。問題が発生する原因は様々ですが、類似の事例を学んでおくことで問題解決力を高めることができます。

その後、マンション標準管理規約の改正(平成28年)のポイントについての解説がありました。

マンション標準管理規約(単棟型)

外部専門家が理事等の役員として選任できる規定や、役員報告義務や監事の権限の強化等などの規定が改正され、管理組合のガバナンス強化がされています。

また、専有部分等の修繕等や暴力団等の排除規定などについても追加や改正がされています。

管理組合のガバナンス強化については、区分所有者だけではきちんと機能させるのは難しいのでマンション管理士などの専門家の必要性が高まってくると思いますが、既存の多くのマンションでは資金面で厳しいマンションが多いので、まだまだ外部専門家を役員に選任できるところは少ないでしょう。

最後に

やはり5年経つといろいろ法令等も改正されていたり、新しい判例も出ていてこうした講習で知識のブラッシュアップをしておかないといけません。1日の講習で学べる量は限られているので、頂いたテキストで講習では取り上げられなかった部分も後でしっかりと読んでおきたいと思います。

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